Dünsen

Marktüberblick: Ländliche Preise, aber schwache Rendite

Dünsen ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Oldenburg, Niedersachsen, mit einer Fläche von nur 10,88 km² und rund 1.220 Einwohnern. Die Gemeinde liegt mitten im Naturpark Wildeshauser Geest, etwa 20 Kilometer südwestlich von Bremen, und gehört zur Samtgemeinde Harpstedt. Mit einem Angebotskaufpreis von 2.142 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 7,27 Euro pro Quadratmeter liegt Dünsen bei beiden Preiskennzahlen unter den Durchschnittswerten des Landkreises Oldenburg (Kaufpreis: 2.520 €/m², Miete: 8,52 €/m²) und des Landes Niedersachsen (Kaufpreis: 2.166 €/m², Miete: 8,50 €/m²). Die niedrigen absoluten Werte entsprechen der ländlichen Lage abseits größerer urbaner Zentren. Auffällig ist jedoch die Bruttomietrendite von 4,07 Prozent: Sie liegt nicht nur unter dem niedersächsischen Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent, sondern auch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,18 Prozent und ist die niedrigste aller gemessenen Nachbargemeinden. Der Kaufpreisfaktor von 24,57 liegt zwar knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 25,0, ist aber deutlich höher als der Landesdurchschnitt von 20,9. Das bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher sind als in den Vergleichsräumen. Dünsen liegt im Perzentilrang 23,9 im Bundesland, also im unteren Quartil aller niedersächsischen Orte bei der Mietrendite.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Ausreißern

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen in Dünsen ausgeprägte Schwankungen, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,74 Euro (2020) und 8,08 Euro (2023) pro Quadratmeter — eine Spanne von über 70 Prozent. Auch die Kaufpreise variierten stark: Von 1.229 Euro (2018) über einen Höhepunkt von 2.898 Euro (2023) bis zu 2.181 Euro (2026). Der Wert von 2023 stellt bei beiden Reihen einen deutlichen Ausreißer dar und entspricht nicht dem allgemeinen Trend der umliegenden Jahre. Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,19 Prozent für die Miete und 7,43 Prozent für den Kaufpreis. Der starke Anstieg der Kaufpreise über die gesamte Reihe hinweg steht im Kontrast zur moderaten Mietentwicklung. Diese Diskrepanz zwischen steigenden Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten erklärt die niedrige Bruttomietrendite.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber im regionalen Kontext

Im regionalen Vergleich liegt Dünsen bei allen drei Hauptkennzahlen unter dem Niveau des Landkreises Oldenburg und des Landes Niedersachsen. Die Angebotsmiete von 7,27 Euro pro Quadratmeter ist 14,7 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt und 14,5 Prozent unter dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis von 2.142 Euro liegt 15,1 Prozent unter dem Kreis- und 1,1 Prozent unter dem Landesdurchschnitt. Bei der Bruttomietrendite ist die Abweichung am stärksten: Mit 4,07 Prozent liegt sie 1,18 Prozentpunkte unter dem Landesdurchschnitt. Unter den acht gemessenen Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 12 Kilometern hat Dünsen die niedrigste Bruttomietrendite. Kirchseelte (3,7 km entfernt) erreicht 5,06 Prozent, Harpstedt 4,68 Prozent, Groß Ippener 4,43 Prozent. Daraus lässt sich ablesen, dass die Kombination aus moderatem Mietniveau und relativ hohem Kaufpreis in Dünsen im regionalen Kontext besonders ausgeprägt ist. Der Nachbarort Winkelsett (9,3 km) liegt mit 6,21 Euro/m² sogar noch niedriger in der Miete, erzielt aber mit 4,35 Prozent eine höhere Rendite, weil seine Kaufpreise noch weiter unter dem Niveau liegen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabilität nach vorübergehendem Rückgang

Die Bevölkerung Dünsens entwickelte sich von 1.187 Einwohnern (2015) auf ein Tief von 1.149 (2021), bevor sie 2022 sprunghaft auf 1.220 stieg und seither stabil blieb. Dieser Anstieg um 71 Einwohner zwischen 2021 und 2022 ist für eine Gemeinde dieser Größe bemerkenswert; die genaue Ursache ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar. Die Bevölkerungsdichte beträgt 112 Einwohner pro Quadratkilometer — für eine niedersächsische Gemeinde im ländlichen Raum typisch. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,56 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie hatte sich von einem Tief von 2,33 Prozent (2019) auf 3,56 Prozent (2023) erhöht, bleibt aber im moderaten Bereich. Die Zahl der Arbeitslosen beträgt 27 Personen.

Standortfaktoren: Wohlstand und Lage, aber begrenzte Infrastruktur

Der Landkreis Oldenburg, dem Dünsen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 196 von rund 400 deutschen Kreisen — damit liegt er im Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage rangiert mit Platz 75 deutlich im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index mit Platz 286 und der Demografie-Index mit Platz 250 unterdurchschnittlich abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Platz 144 im oberen Mittelfeld. Diese Struktur — starker Wohlstand bei gleichzeitig schwächerer demografischer und arbeitsmarktlicher Perspektive — entspricht dem Muster vieler ländlicher Räume in Niedersachsen. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Dünsen liegt an der Landesstraße 338 zwischen Harpstedt und Kirchseelte, und die historische Kleinbahn Jan Harpstedt hält im Ort, was eine gewisse Anbindung an die Region bietet. Die Gemeinde gehört zur Samtgemeinde Harpstedt, deren Verwaltung in Harpstedt sitzt.