Immobilie als Kapitalanlage: Chancen, Risiken und Steuervorteile
Immobilien werden gern als sichere Anlage beworben — tatsächlich handelt es sich um eine illiquide, konzentrierte Sachwertanlage mit eigenem Chancen- und Risikoprofil. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Faktoren ein.
Zuletzt aktualisiert am 27. August 2026 · 2 Min. Lesezeit
Der Fremdkapitalhebel
Anders als bei den meisten Anlageklassen lässt sich eine Immobilie zu einem großen Teil mit Bankkredit finanzieren. Steigt der Wert der Immobilie, wirkt das auf das eingesetzte Eigenkapital überproportional — der sogenannte Leverage-Effekt.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Fällt der Immobilienwert oder bleibt die Miete hinter den Finanzierungskosten zurück, verstärkt sich der Verlust ebenso überproportional zum eingesetzten Eigenkapital.
Abschreibung (AfA)
Vermietete Bestandsimmobilien lassen sich linear über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abschreiben (Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil). Bei Gebäuden vor 1925 gilt ein Satz von 2,5 %. Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 gilt unter bestimmten Bedingungen ein erhöhter Satz von 3 %.
Die AfA mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt — ein realer Liquiditätsvorteil, besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn zusätzlich Finanzierungszinsen als Werbungskosten abgesetzt werden.
Klumpenrisiko und Liquidität
Eine einzelne Immobilie bindet meist einen erheblichen Teil des Vermögens in einem einzigen Objekt an einem einzigen Standort — anders als ein breit gestreutes Wertpapierdepot. Fällt die Nachfrage am Standort (siehe Ratgeber Standortanalyse), lässt sich das Risiko nicht durch Diversifikation abfedern.
Immobilien sind zudem illiquide: Ein Verkauf dauert typischerweise Monate, verursacht erneut Transaktionskosten und ist bei Marktverwerfungen nicht kurzfristig zum gewünschten Preis möglich.
Wann sich die Rechnung trägt
Eine vermietete Immobilie funktioniert als Kapitalanlage dann gut, wenn die Nettomietrendite die laufenden Finanzierungskosten deckt oder zumindest nahe daran liegt, der Standort eine stabile oder wachsende Nachfrage hat und der Anleger die Illiquidität und das Klumpenrisiko bewusst in Kauf nimmt.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent kann man von einer vermieteten Immobilie abschreiben?
Bei Bestandsimmobilien in der Regel 2 % des Gebäudewerts pro Jahr über 50 Jahre linear, bei bestimmten Neubauten ab 2023 unter Bedingungen 3 % pro Jahr.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Der Effekt, dass Wertsteigerungen (oder -verluste) sich durch den Einsatz von Fremdkapital überproportional auf das eingesetzte Eigenkapital auswirken.
Ist eine Immobilie liquider als Aktien?
Nein, deutlich weniger. Ein Immobilienverkauf dauert typischerweise mehrere Monate und ist mit Transaktionskosten verbunden, während Wertpapiere meist sekundenschnell handelbar sind.