Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung erklärt
Eine Baufinanzierung besteht im Kern aus drei Stellschrauben: Eigenkapital, Tilgungssatz und Zinsbindung. Wer diese drei versteht, kann Finanzierungsangebote vergleichen, statt sich allein auf den Effektivzins zu verlassen.
Zuletzt aktualisiert am 27. August 2026 · 2 Min. Lesezeit
Eigenkapital: Wie viel ist genug?
Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten (siehe eigener Ratgeber) sollten aus Eigenkapital gedeckt sein — das entspricht meist 10 bis 15 % des Kaufpreises. Wer darüber hinaus 20 % oder mehr einbringt, bekommt in der Regel spürbar bessere Zinskonditionen, weil das Ausfallrisiko der Bank sinkt.
Eine Vollfinanzierung ohne jedes Eigenkapital ist möglich, aber teuer: Banken schlagen für die höhere Beleihung einen Risikoaufschlag auf den Zins auf, der sich über die Laufzeit erheblich summiert.
Tilgungssatz und Laufzeit
Der Anfangstilgungssatz bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt — und damit auch, wie viel Zinsen über die Gesamtlaufzeit anfallen. Bei 2 % Tilgung und 3,5 % Zins dauert die vollständige Rückzahlung rund 34 Jahre, bei 3 % Tilgung nur noch etwa 27 Jahre.
Formel für die monatliche Rate: Kreditsumme × (Zinssatz + Tilgungssatz) ÷ 12. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt das (300.000 × 5,5 %) ÷ 12 = 1.375 € monatlich.
Eine höhere Anfangstilgung erhöht die monatliche Belastung, verkürzt aber die Laufzeit und senkt die Gesamtzinskosten deutlich — meist die sinnvollere Stellschraube als die Suche nach dem letzten Zehntelprozent beim Zins.
Zinsbindung: Sicherheit hat einen Preis
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt — üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindungen kosten meist einen Zinsaufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen bei der Anschlussfinanzierung.
Nach Ablauf der Zinsbindung ist die Restschuld zum dann geltenden Marktzins neu zu finanzieren. Wer die Zinsbindung zu kurz wählt, trägt das volle Zinsänderungsrisiko; wer sie zu lang wählt, zahlt für Sicherheit, die er möglicherweise nicht braucht.
Wie Rendite und Finanzierung zusammenspielen
Für vermietete Objekte gilt: Liegt der Finanzierungszins über der Nettomietrendite des Standorts, trägt sich die Immobilie laufend nicht aus eigener Kraft und ist auf Wertsteigerung angewiesen. Ein Abgleich mit den Renditewerten der jeweiligen Ortsseite gehört deshalb vor jede Finanzierungsentscheidung.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht man mindestens?
Mindestens die Kaufnebenkosten, also meist 10 bis 15 % des Kaufpreises. Für gute Zinskonditionen sind 20 % oder mehr üblich.
Ist eine hohe oder niedrige Anfangstilgung besser?
Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinskosten, erhöht aber die monatliche Rate. Die Wahl hängt vom verfügbaren Haushaltsbudget ab.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld muss zum dann aktuellen Marktzins neu finanziert werden (Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zu einer anderen Bank).