Mietspiegel verstehen: Wie die ortsübliche Vergleichsmiete zustande kommt
Der Mietspiegel ist die amtliche oder wissenschaftlich anerkannte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Gemeinde. Er ist zentral für Mieterhöhungen, aber auch ein nützlicher Referenzwert, um Angebotsmieten und damit Renditeannahmen einzuordnen.
Zuletzt aktualisiert am 27. August 2026 · 2 Min. Lesezeit
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Ein einfacher Mietspiegel wird von der Gemeinde oder Interessenverbänden erstellt und gilt als Indiz vor Gericht. Ein qualifizierter Mietspiegel folgt anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, wird von Gemeinde und Interessenverbänden gemeinsam anerkannt und hat vor Gericht eine Vermutungswirkung — er muss vom Vermieter nicht extra bewiesen werden.
Nicht jede Gemeinde hat einen Mietspiegel. Fehlt einer, dient die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder der Vergleich mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen als Ersatz.
Wie die Vergleichsmiete gebildet wird
Erfasst werden Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder verändert wurden (Bestandsmieten aus laufenden, unveränderten Verträgen fließen nicht ein). Die Miete wird nach Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr und Lage in Bandbreiten gruppiert.
Das erklärt einen wichtigen Effekt: Der Mietspiegel bildet tendenziell das Preisniveau von Neuvermietungen der letzten Jahre ab, nicht das aktuelle Angebotsniveau — bei schnell steigenden Mieten hinkt er dem realen Marktgeschehen etwas hinterher.
Bedeutung für Kapitalanleger
Bei der Objektprüfung zeigt ein Abgleich mit dem örtlichen Mietspiegel, ob die im Exposé genannte Miete realistisch, bereits am oberen Rand oder sogar über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt — ein Warnsignal für überzogene Renditeversprechen.
Bei Neuvermietung nach Auszug lässt sich die Miete meist bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, in Gebieten mit Mietpreisbremse jedoch nur bis maximal 10 % über diesem Wert.
Häufige Fragen
Ist ein Mietspiegel rechtlich bindend?
Ein qualifizierter Mietspiegel hat eine Vermutungswirkung vor Gericht, ein einfacher Mietspiegel gilt als Indiz. Beide sind Referenzwerte für zulässige Mieterhöhungen, keine feste gesetzliche Obergrenze für Neuvermietungen außerhalb der Mietpreisbremse.
Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?
Meist alle zwei Jahre, teils mit einer einfachen Fortschreibung nach zwei weiteren Jahren. Die genauen Intervalle regeln die Gemeinden unterschiedlich.
Was tun, wenn keine Gemeinde einen Mietspiegel hat?
Dann dienen Mietdatenbanken, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten als Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete.