Nebenkosten bei Vermietung: Was umlagefähig ist und was nicht
Nicht jede Kostenart, die bei einer vermieteten Immobilie anfällt, lässt sich auf den Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt abschließend fest, was zulässig ist — der Rest bleibt beim Vermieter und mindert die Nettomietrendite.
Zuletzt aktualisiert am 27. August 2026 · 2 Min. Lesezeit
Umlagefähige Betriebskosten
Die BetrKV nennt 17 Kostenarten, die umlagefähig sind, sofern im Mietvertrag vereinbart: Grundsteuer, Wasserversorgung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss, Wascheinrichtung und sonstige Betriebskosten.
Diese Kosten werden meist über einen Verteilerschlüssel (Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch) auf alle Mieter umgelegt und jährlich mit der Nebenkostenabrechnung abgerechnet.
Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrücklagen sowie Kosten für Reparaturen zählen nicht zu den Betriebskosten und bleiben beim Vermieter. Auch Leerstandskosten — etwa Grundsteuer oder Hausgeld für eine unvermietete Einheit — können nicht auf andere Mieter umgelegt werden.
Diese Position ist der eigentliche Grund, warum in der Renditerechnung meist 20 bis 30 % der Jahreskaltmiete als Bewirtschaftungskosten abgezogen werden (siehe Ratgeber Mietrendite berechnen) — sie deckt genau diese nicht umlagefähigen Posten ab.
Instandhaltungsrücklage: Wie viel ist realistisch?
Als grobe Orientierung wird häufig die Peters'sche Formel verwendet: Instandhaltungsrücklage pro m² und Jahr = Baukosten pro m² ÷ 80 (bei einer angenommenen Nutzungsdauer von 80 Jahren). Bei 2.500 € Baukosten pro m² ergibt das rund 31 € pro m² und Jahr, also gut 2,60 € monatlich.
Bei Eigentumswohnungen ist die Instandhaltungsrücklage über das Hausgeld meist bereits festgelegt — ein Blick in die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle zeigt, ob die Rücklage realistisch bemessen ist oder ob größere Sonderumlagen drohen.
Häufige Fragen
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?
Nein. Verwaltungskosten zählen ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und verbleiben beim Vermieter.
Kann man Instandhaltungskosten auf Mieter umlegen?
Nein, Instandhaltung und Instandsetzung sind grundsätzlich Sache des Vermieters und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.
Wie oft muss die Nebenkostenabrechnung erstellt werden?
Jährlich, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums — danach verliert der Vermieter in der Regel den Anspruch auf Nachforderungen.