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Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Wer nur den Kaufpreis budgetiert, unterschätzt die nötige Investitionssumme regelmäßig um 10 % oder mehr. Dieser Beitrag schlüsselt jeden Posten der Kaufnebenkosten einzeln auf und zeigt, wo sich sparen lässt.

Zuletzt aktualisiert am 27. August 2026 · 2 Min. Lesezeit

Die vier Hauptposten

Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland (Details siehe Grunderwerbsteuer-Ratgeber).

Notar- und Gerichtskosten: rund 1,5 bis 2 % für Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag. Der Notar ist bei jedem Immobilienkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben.

Maklercourtage: seit 2020 grundsätzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern ein Makler beauftragt war. Die Gesamtprovision liegt je nach Region zwischen 5,95 % und 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, der Käuferanteil damit meist bei 2,5 bis 3,57 %.

Vermessungskosten fallen nur bei Neubauten oder ungeklärten Grundstücksgrenzen an und sind der einzige Posten, der sich häufig ganz vermeiden lässt.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), mit Makler: Grunderwerbsteuer 26.000 €, Notar/Grundbuch rund 7.000 €, Maklercourtage Käuferanteil (3,57 %) 14.280 €.

Summe der Nebenkosten: 47.280 € — knapp 11,8 % des Kaufpreises. Die tatsächlich benötigte Eigenkapitalsumme läge damit bei mindestens diesem Betrag, da Banken Nebenkosten in aller Regel nicht mitfinanzieren.

Warum Banken Nebenkosten selten finanzieren

Nebenkosten schaffen keinen beleihbaren Sachwert — im Fall einer Zwangsversteigerung lässt sich mit ihnen nichts zurückholen. Banken verlangen deshalb meist, dass Käufer die Nebenkosten aus eigenem Kapital decken, während der Kaufpreis selbst zu 80 bis 100 % finanziert werden kann.

Wer zu knapp kalkuliert, riskiert, dass die Finanzierung an der fehlenden Nebenkostendeckung scheitert — nicht am Kaufpreis selbst.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 9 % (ohne Makler, niedrige Grunderwerbsteuer) und rund 15 % (mit Makler, hohe Grunderwerbsteuer) des Kaufpreises.

Lassen sich Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Möglich, aber unüblich und teurer: Eine 110-%-Finanzierung, die Nebenkosten einschließt, verlangen Banken meist zu schlechteren Konditionen und nur bei sehr guter Bonität.

Fallen bei einer Erbschaft auch Kaufnebenkosten an?

Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung fallen an, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage entfallen bei Erbschaft in der Regel.

Die Kennzahlen für einen konkreten Ort

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