Düsseldorf, Stadt
Düsseldorf (PLZ 40213) ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 631.217 Einwohner auf 217,4 km², das entspricht 2.903 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 6 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 15,62 € pro m², der Kaufpreis bei 5.234 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,58 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,9 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Düsseldorf über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,70 € auf 16,25 € pro m², im Mittel 4,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Düsseldorf Rang 21 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 14, Stärkerang 30). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Neuss, Meerbusch und Erkrath an.
Immobilienpreise in Düsseldorf im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Düsseldorf, Stadt
Düsseldorf weist als Landeshauptstadt extrem hohe Angebotspreise auf – Miete 15,62 €/m², Kaufpreis 5.234 €/m². Die Werte liegen deutlich über dem NRW- und Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,58% gehört zu den niedrigsten in Nordrhein-Westfalen. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Düsseldorf (Stadt) auf Rang 21 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um 3,11% auf über 631.000 Einwohner.
Marktüberblick und Standort
Düsseldorf ist mit 631.217 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 217,41 km² eine der größten deutschen Städte und die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.903 Einwohner pro km². Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 3,11% auf 631.217 (2024) gestiegen – von 612.178 auf 631.217. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (619.477) auf 2022 (629.047), was einem Zuwachs von rund 9.600 Einwohnern in einem Jahr entspricht. Die Arbeitslosenzahl sank von 27.301 (2015) auf 24.477 (2023).
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Düsseldorf beträgt 15,62 €/m² (2026), der Angebotskaufpreis 5.234 €/m². Die Bruttomietrendite liegt bei 3,58%, der Kaufpreisfaktor bei 27,93.
Die Angebotsmiete stieg von 11,70 €/m² (2018) auf 15,62 €/m² (2024), mit einem jährlichen Wachstumsrate von 4,19%. Besonders stark war der Anstieg von 2023 (14,23 €/m²) auf 2024 (15,54 €/m²). Im Jahr 2025 gab es eine leichte Korrektur auf 15,28 €/m², bevor der Wert 2026 wieder auf 16,25 €/m² stieg.
Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 4.300 €/m² (2018) auf 5.163 €/m² (2024), mit einem jährlichen Wachstumsrate von 2,37%. Der Höhepunkt wurde 2021 mit 5.719 €/m² erreicht, gefolgt von einem Rückgang auf 5.014 €/m² (2023). Seitdem erholte sich der Markt wieder auf 5.163 €/m² (2024).
Regionale Einordnung
Düsseldorf liegt bei der Angebotsmiete mit 15,62 €/m² deutlich über dem NRW-Durchschnitt von 9,24 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Beim Angebotskaufpreis beträgt der Wert 5.234 €/m² gegenüber 2.530 €/m² (NRW) und 2.409 €/m² (Deutschland).
Die Bruttomietrendite von 3,58% liegt im Perzentilrang von 4,55% innerhalb von Nordrhein-Westfalen, was eine der niedrigsten Renditen im Land bedeutet. Das bedeutet, dass nur etwa 4,5% der Orte in NRW eine noch niedrigere Rendite aufweisen.
Nachbarorte wie Neuss (3.353 €/m²), Meerbusch (4.073 €/m²) und Ratingen (3.410 €/m²) weisen deutlich niedrigere Angebotskaufpreise und höhere Bruttomietrenditen (4,05–4,62%) auf.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Düsseldorf (Stadt) Rang 21 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Einzelindizes: Dynamik Rang 14, Arbeitsmarkt Rang 15, Wettbewerb/Innovation Rang 20, Stärke Rang 30, Demografie Rang 84, Wohlstand/soziale Lage Rang 261.
Am Ort sind sechs Hochschulen ansässig: Heinrich-Heine-Universität Düsseldorf, Hochschule Düsseldorf, Fliedner Fachhochschule, Kunstakademie Düsseldorf, Robert Schumann Hochschule und IST-Hochschule für Management.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Düsseldorf entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Düsseldorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,70 €/m² |
| 2019 | 12,14 €/m² |
| 2020 | 12,58 €/m² |
| 2021 | 13,47 €/m² |
| 2022 | 14,01 €/m² |
| 2023 | 14,23 €/m² |
| 2024 | 15,54 €/m² |
| 2025 | 15,28 €/m² |
| 2026 | 16,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Düsseldorf
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.300 €/m² |
| 2019 | 4.893 €/m² |
| 2020 | 5.272 €/m² |
| 2021 | 5.719 €/m² |
| 2022 | 5.392 €/m² |
| 2023 | 5.014 €/m² |
| 2024 | 5.163 €/m² |
| 2025 | 5.294 €/m² |
| 2026 | 5.187 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Düsseldorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,27 % |
| 2019 | 2,98 % |
| 2020 | 2,86 % |
| 2021 | 2,83 % |
| 2022 | 3,12 % |
| 2023 | 3,41 % |
| 2024 | 3,61 % |
| 2025 | 3,46 % |
| 2026 | 3,76 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Düsseldorf
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 612.178 Einwohner |
| 2016 | 613.230 Einwohner |
| 2017 | 617.280 Einwohner |
| 2018 | 619.294 Einwohner |
| 2019 | 621.877 Einwohner |
| 2020 | 620.523 Einwohner |
| 2021 | 619.477 Einwohner |
| 2022 | 629.047 Einwohner |
| 2023 | 631.217 Einwohner |
| 2024 | 631.217 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Düsseldorf
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,23 % |
| 2016 | 5,57 % |
| 2017 | 5,33 % |
| 2018 | 5,73 % |
| 2019 | 5,65 % |
| 2020 | 6,73 % |
| 2021 | 6,88 % |
| 2022 | 5,87 % |
| 2023 | 6,11 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 21,00 Rang |
| Dynamik | 14,00 Rang |
| Stärke | 30,00 Rang |
| Demografie | 84,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 15,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 20,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 261 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Düsseldorf liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Düsseldorf im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Düsseldorf ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Düsseldorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Düsseldorf
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Düsseldorf | 15,62 €/m² |
| Meerbusch | 13,75 €/m² |
| Ratingen | 11,98 €/m² |
| Hilden | 11,86 €/m² |
| Monheim am Rhein | 11,85 €/m² |
| Neuss | 11,78 €/m² |
| Kaarst | 11,59 €/m² |
| Dormagen | 11,26 €/m² |
| Mettmann | 10,72 €/m² |
| Erkrath | 10,48 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Düsseldorf ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Düsseldorf
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Mettmann | 4,62 % |
| Kaarst | 4,41 % |
| Monheim am Rhein | 4,33 % |
| Erkrath | 4,31 % |
| Ratingen | 4,22 % |
| Dormagen | 4,22 % |
| Neuss | 4,21 % |
| Hilden | 4,09 % |
| Meerbusch | 4,05 % |
| Düsseldorf | 3,58 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Neuss, Stadt | 6,8 km | 41460 | 11,78 € | 3.353 € | 4,21 % |
| Meerbusch, Stadt | 7,9 km | 40670 | 13,75 € | 4.073 € | 4,05 % |
| Erkrath, Fundort des Neanderthalers, Stadt | 9,3 km | 40699 | 10,48 € | 2.920 € | 4,31 % |
| Ratingen, Stadt | 9,4 km | 40878 | 11,98 € | 3.410 € | 4,22 % |
| Kaarst, Stadt | 11,6 km | 41564 | 11,59 € | 3.157 € | 4,41 % |
| Hilden, Stadt | 12,4 km | 40721 | 11,86 € | 3.479 € | 4,09 % |
| Mettmann, Stadt | 14,2 km | 40822 | 10,72 € | 2.784 € | 4,62 % |
| Dormagen, Stadt | 15,2 km | 41539 | 11,26 € | 3.205 € | 4,22 % |
| Monheim am Rhein, Stadt | 16,4 km | 40789 | 11,85 € | 3.284 € | 4,33 % |
Wo liegt Düsseldorf?
Lage
Düsseldorf auf der Karte
Hochschulen am Ort
6 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Fliedner Fachhochschule DüsseldorfGeschwister-Aufricht-Straße 2, 40489 Düsseldorf
- Heinrich-Heine-Universität DüsseldorfUniversitätsstraße 1, 40225 Düsseldorf
- Hochschule DüsseldorfMünsterstraße 156, 40476 Düsseldorf
- IST-Hochschule für ManagementErkrather Straße 220 a-c, 40233 Düsseldorf
- Kunstakademie DüsseldorfEiskellerstraße 1, 40213 Düsseldorf
- Robert Schumann Hochschule DüsseldorfFischerstraße 110, 40476 Düsseldorf
Alle Kennzahlen zu Düsseldorf
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 15,62 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.234 € |
| Bruttomietrendite | 3,58 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,9 |
| Einwohner | 631.217 |
| Einwohner je km² | 2.903 |
| Fläche (km²) | 217,4 |
| Arbeitslosenquote | 6,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #21 |
| Prognos Dynamikrang | #14 |
| Prognos Stärkerang | #30 |
| Koordinaten | 51,2242, 6,7801 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Düsseldorf
Was kostet eine Wohnung in Düsseldorf?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Düsseldorf liegt bei 15,62 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.234 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro (Miete) bzw. 2.529,84 Euro (Kaufpreis) pro Quadratmeter. Die Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten in Düsseldorf entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 11,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 15,62 Euro im Jahr 2024 gestiegen. Die Werte für 2025 und 2026 sind Schätzungen und liegen bei 15,28 bzw. 16,25 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 4,19 Prozent.
Wie haben sich die Kaufpreise in Düsseldorf entwickelt?
Die Kaufpreise lagen 2018 bei 4.300,11 Euro pro Quadratmeter und betrugen 2024 5.163,17 Euro. Die Werte für 2025 und 2026 sind Schätzungen und liegen bei 5.294,03 bzw. 5.187,17 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 2,37 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Düsseldorf?
Die Bruttomietrendite beträgt 3,58 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,93. Die Rendite liegt damit unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent. Der Perzentilrang von 4,55 bedeutet, dass nur etwa 5 Prozent der Orte in NRW eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie schneidet Düsseldorf im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Düsseldorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 21 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Standort im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 15) und Dynamik (Rang 14) ab. Im Bereich Wohlstand und Soziale Lage liegt der Rang bei 261.
Wie hat sich die Bevölkerung in Düsseldorf entwickelt?
Die Bevölkerung ist von 612.178 Einwohnern im Jahr 2015 auf 631.217 im Jahr 2024 gestiegen. Das entspricht einem Anstieg von rund 19.000 Einwohnern in neun Jahren.
Woher stammen die Daten zu Düsseldorf?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Düsseldorf sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Düsseldorf führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |