Monheim am Rhein, Stadt

Marktüberblick

Monheim am Rhein liegt im Kreis Mettmann in Nordrhein-Westfalen, rechtsrheinisch zwischen den Großstädten Düsseldorf und Köln. Die Stadt erstreckt sich auf einer Fläche von 23,05 km² und gliedert sich in die beiden Stadtteile Monheim und Baumberg. Mit 43.524 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 1.888 Einwohnern pro km² – ein Wert, der für eine kreisangehörige Stadt im Ruhrraum typisch ist.

Der lokale Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 11,85 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.284 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,1, die Bruttomietrendite liegt bei 4,33 Prozent. Diese Werte sind als Inseratepreise zu verstehen und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine durchgehende Aufwärtsentwicklung auf beiden Seiten des Marktes.

Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 8,50 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 13,81 Euro pro m² im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 62 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 6,25 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2018 bis 2020 sowie erneut ab 2024.

Beim Kaufpreis entwickelte sich der Wert von 2.381,81 Euro pro m² (2018) auf 3.673,47 Euro pro m² (2026), was einem Zuwachs von rund 54 Prozent entspricht. Der CAGR liegt bei 5,57 Prozent. Auffällig ist ein Einbruch im Jahr 2021 auf 3.535,77 Euro, gefolgt von einer Korrektur 2022 auf 3.107,89 Euro, bevor der Preis wieder ansteigte.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Monheim am Rhein liegt auf allen gängigen Kennzahlen über den Durchschnittswerten seiner Vergleichsräume.

Im Kreis Mettmann, wo der Durchschnittspreis bei 3.023,80 Euro pro m² und die Durchschnittsmiete bei 10,70 Euro pro m² liegt, positioniert sich Monheim mit 3.284 Euro pro m² bzw. 11,85 Euro pro m² deutlich über dem Kreisdurchschnitt. Im Vergleich zum Bundesland Nordrhein-Westfalen (Durchschnittskaufpreis 2.529,84 Euro, Durchschnittsmiete 9,24 Euro) und zu Deutschland insgesamt (2.408,80 Euro bzw. 8,92 Euro) ist der Abstand noch größer.

Der Kaufpreisfaktor von 23,1 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt von 23,5 und dem Landesdurchschnitt von 22,6. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt im unteren Viertel der nordrhein-westfälischen Verteilung (Perzentilrang 45,7 von 396 Orten im Land).

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Langenfeld (Rheinland) liegt mit 3.843 Euro pro m² deutlich höher, Pulheim mit 3.865 Euro pro m² ebenfalls. Leverkusen (3.095 Euro) und Erkrath (2.920 Euro) liegen unter Monheim. Die Angebotsmieten der Nachbarn bewegen sich zwischen 10,15 Euro (Leichlingen) und 13,02 Euro (Pulheim) pro m².

Bevölkerung und Demografie

Die Bevölkerung von Monheim am Rhein ist in den letzten Jahren deutlich gewachsen. Von 40.885 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 43.524 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 6,45 Prozent entspricht. Besonders dynamisch war die Entwicklung in den Jahren 2020 bis 2022, als die Einwohnerzahl von 41.279 auf 43.050 anstieg.

Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich in absoluten Zahlen von 1.436 Arbeitslosen im Jahr 2019 auf 1.727 im Jahr 2023. Nach einem Anstieg während der Pandemie (1.728 im Jahr 2020) folgte eine leichte Erholung 2022 (1.567), bevor der Wert 2023 wieder stieg.

Die Bevölkerungsdichte von 1.888 Einwohnern pro km² ist für eine Stadt dieser Größe im Rhein-Ruhr-Gebiet charakteristisch und spiegelt die Lage im dicht besiedelten Verdichtungsraum wider.

Standortfaktoren

Die Standortattraktivität von Monheim am Rhein lässt sich auch an übergeordneten Rankings ablesen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Mettmann, auf den sich die Bewertung bezieht, den Gesamtrang 86 von rund 400 deutschen Kreisen.

Besondere Stärken zeigt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 47) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 40). Diese Positionen deuten auf eine robuste wirtschaftliche Basis und eine dynamische Unternehmensstruktur hin. Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Demografie (Rang 296) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 273).

Auf lokaler Ebene sind als bekannte Unternehmen die Bayer Animal Health GmbH und apt Sedant vor Ort. Monheim verfügt über keine eigenen Hochschulen. Der öffentliche Nahverkehr wird durch die Bahnen der Stadt Monheim (BSM) mit neun bis zehn Buslinien gewährleistet. Ein direkter S-Bahn-Anschluss besteht nicht; die Anbindung an das Schienennetz erfolgt über Busverbindungen zum S-Bahnhof Langenfeld. Der Rhein als natürliche Grenze trennt die Stadt im Westen von Köln und Dormagen.