Pulheim, Stadt
Pulheim (PLZ 50259) liegt im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 56.284 Einwohner auf 72,2 km², das entspricht 780 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,02 € pro m², der Kaufpreis bei 3.865 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,04 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,7 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Pulheim über dem Renditeniveau von 25 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,88 € auf 13,16 € pro m², im Mittel 3,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 3,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Erft-Kreis Rang 151 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 72, Stärkerang 176). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rommerskirchen, Frechen und Dormagen an.
Immobilienpreise in Pulheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Pulheim, Stadt
Pulheim im Rhein-Erft-Kreis ist eine wachsende Stadt mit über 56.000 Einwohnern, die sich als Pendlerstandort nahe Köln positioniert. Die Immobilienpreise liegen deutlich über den Durchschnitten von Kreis, Bundesland und Deutschland. Angebotsmieten und -kaufpreise zeigen einen starken Anstieg seit 2018, wobei die Kaufpreise 2023/2024 kurzfristig einbrachen. Die Bruttomietrendite von 4,04 % liegt im unteren NRW-Vergleich (Perzentil 25). Der Rhein-Erft-Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 151 von rund 400 Kreisen.
Überblick
Pulheim, Stadt, liegt im Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen auf einer Fläche von 72,15 km². Die Stadt hat rund 56.284 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 780 Einwohnern je Quadratkilometer. Geografisch ist Pulheim etwa 12,8 km von Köln entfernt und zählt damit zum engeren Umland der Großstadt. Die Lage bietet gute Pendlerverbindungen nach Köln und in das benachbarte Industriegebiet um Leverkusen und Frechen.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Pulheim liegt bei 13,02 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.865 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,04 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,74. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Mietentwicklung seit 2018 war deutlich positiv: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,88 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 13,43 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2026 liegt der Wert bei 13,16 Euro. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 3,65 %. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.269 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.214 Euro (2026), mit einem CAGR von 3,23 %. Auffällig ist dabei ein Rückgang von 4.331 Euro (2022) auf 3.704 Euro (2024), gefolgt von einem erneuten Anstieg auf 4.214 Euro (2026). Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Pulheim liegt mit seinen Immobilienpreisen deutlich über den regionalen und überregionalen Durchschnitten. Im Rhein-Erft-Kreis beträgt der durchschnittliche Angebotsmietpreis 11,73 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.187 Euro pro Quadratmeter. In Nordrhein-Westfalen liegen die Werte bei 9,24 Euro bzw. 2.530 Euro pro Quadratmeter, deutschlandweit bei 8,92 Euro bzw. 2.409 Euro pro Quadratmeter.
Die Bruttomietrendite von 4,04 % platziert Pulheim im unteren Viertel der nordrhein-westfälischen Vergleichswerte (Perzentilrang 25). Das bedeutet: Im Verhältnis zu den hohen Kaufpreisen ist die Rendite im Landesvergleich niedrig. Der Kaufpreisfaktor von 24,74 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 22,48 und dem Landesdurchschnitt von 22,63.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Köln liegt mit 16,61 Euro pro Quadratmeter deutlich höher, Frechen (13,22 Euro) und Hürth (13,34 Euro) liegen auf vergleichbarem Niveau. Bergheim (10,36 Euro) und Monheim am Rhein (11,85 Euro) sind günstiger. Die Kaufpreise in Pulheim (3.865 Euro) liegen über denen der meisten Nachbarstädte, nur Köln (5.106 Euro), Hürth (3.950 Euro) und Frechen (3.708 Euro) sind vergleichbar oder höher.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Pulheims ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 54.200 Einwohnern (2015) auf 56.284 (2024), einem Anstieg von rund 3,8 %. Besonders deutlich war das Wachstum zwischen 2020 und 2023, als die Einwohnerzahl von 54.636 auf 56.284 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl.
Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.243. Im Zeitraum 2015 bis 2019 sank die Zahl von 1.202 auf 924, stieg dann 2020/2021 auf über 1.300 an und liegt 2023 wieder bei 1.243.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Erft-Kreis, auf den sich die Rangierung bezieht, Platz 151 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Platz 72 im oberen Drittel, während er im Stärke-Index auf Platz 176 liegt. Die Teilindizes zeigen: Demografie (Platz 193), Arbeitsmarkt (Platz 163), Wettbewerb und Innovation (Platz 92), Wohlstand und soziale Lage (Platz 236). Am Ort selbst sind keine Hochschulen verzeichnet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Pulheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Pulheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,88 €/m² |
| 2019 | 10,73 €/m² |
| 2020 | 10,77 €/m² |
| 2021 | 11,15 €/m² |
| 2022 | 12,04 €/m² |
| 2023 | 12,63 €/m² |
| 2024 | 12,82 €/m² |
| 2025 | 13,43 €/m² |
| 2026 | 13,16 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Pulheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.269 €/m² |
| 2019 | 3.274 €/m² |
| 2020 | 4.151 €/m² |
| 2021 | 4.185 €/m² |
| 2022 | 4.331 €/m² |
| 2023 | 3.713 €/m² |
| 2024 | 3.704 €/m² |
| 2025 | 3.738 €/m² |
| 2026 | 4.214 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Pulheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,63 % |
| 2019 | 3,93 % |
| 2020 | 3,11 % |
| 2021 | 3,20 % |
| 2022 | 3,34 % |
| 2023 | 4,08 % |
| 2024 | 4,15 % |
| 2025 | 4,31 % |
| 2026 | 3,75 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Pulheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 54.200 Einwohner |
| 2016 | 53.834 Einwohner |
| 2017 | 53.900 Einwohner |
| 2018 | 54.071 Einwohner |
| 2019 | 54.194 Einwohner |
| 2020 | 54.636 Einwohner |
| 2021 | 54.805 Einwohner |
| 2022 | 55.530 Einwohner |
| 2023 | 56.284 Einwohner |
| 2024 | 56.284 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Pulheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,89 % |
| 2016 | 2,77 % |
| 2017 | 2,77 % |
| 2018 | 2,94 % |
| 2019 | 2,94 % |
| 2020 | 4,02 % |
| 2021 | 4,14 % |
| 2022 | 3,85 % |
| 2023 | 3,91 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 151 Rang |
| Dynamik | 72,00 Rang |
| Stärke | 176 Rang |
| Demografie | 193 Rang |
| Arbeitsmarkt | 163 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 92,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 236 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Pulheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Pulheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Pulheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Pulheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Pulheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Köln | 16,61 €/m² |
| Hürth | 13,34 €/m² |
| Frechen | 13,22 €/m² |
| Pulheim | 13,02 €/m² |
| Monheim am Rhein | 11,85 €/m² |
| Leverkusen | 11,57 €/m² |
| Dormagen | 11,26 €/m² |
| Rommerskirchen | 10,63 €/m² |
| Bergheim | 10,36 €/m² |
| Bedburg | 10,32 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Pulheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Pulheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Bergheim | 5,13 % |
| Bedburg | 4,84 % |
| Rommerskirchen | 4,59 % |
| Leverkusen | 4,49 % |
| Monheim am Rhein | 4,33 % |
| Frechen | 4,28 % |
| Dormagen | 4,22 % |
| Hürth | 4,05 % |
| Pulheim | 4,04 % |
| Köln | 3,90 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Rommerskirchen | 8,8 km | 41569 | 10,63 € | 2.781 € | 4,59 % |
| Frechen, Stadt | 10,0 km | 50226 | 13,22 € | 3.708 € | 4,28 % |
| Dormagen, Stadt | 11,0 km | 41539 | 11,26 € | 3.205 € | 4,22 % |
| Monheim am Rhein, Stadt | 11,9 km | 40789 | 11,85 € | 3.284 € | 4,33 % |
| Bergheim, Stadt | 12,2 km | 50126 | 10,36 € | 2.423 € | 5,13 % |
| Köln, Stadt | 12,8 km | 50667 | 16,61 € | 5.106 € | 3,90 % |
| Leverkusen, Stadt | 13,1 km | 51373 | 11,57 € | 3.095 € | 4,49 % |
| Hürth, Stadt | 15,0 km | 50354 | 13,34 € | 3.950 € | 4,05 % |
| Bedburg, Stadt | 15,8 km | 50181 | 10,32 € | 2.559 € | 4,84 % |
Wo liegt Pulheim?
Lage
Pulheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Pulheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,02 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.865 € |
| Bruttomietrendite | 4,04 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,7 |
| Einwohner | 56.284 |
| Einwohner je km² | 780 |
| Fläche (km²) | 72,2 |
| Arbeitslosenquote | 3,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #151 |
| Prognos Dynamikrang | #72 |
| Prognos Stärkerang | #176 |
| Koordinaten | 50,9984, 6,8007 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Pulheim
Was kostet eine Wohnung in Pulheim?
Die Angebotsmiete in Pulheim liegt bei 13,02 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.865 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Rhein-Erft-Kreises (11,73 Euro beziehungsweise 3.187 Euro je Quadratmeter) und auch über dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro beziehungsweise 2.530 Euro je Quadratmeter). Pulheim gehört damit zu den teuersten Orten im Umland von Köln. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Pulheim entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in Pulheim seit 2018 von 9,88 Euro je Quadratmeter auf 13,16 Euro im Jahr 2026 gestiegen, ein Plus von rund 33 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich dynamisch: Von 3.269 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 4.214 Euro im Jahr 2026, was einem Anstieg von etwa 29 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Pulheim?
Die Bruttomietrendite in Pulheim beträgt 4,04 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,74. Damit liegt die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Erft-Kreises von 4,48 Prozent und unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens von 4,52 Prozent. Der Perzentilrang von 25 im Bundesland bedeutet, dass rund 75 Prozent der Orte in NRW eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Pulheim?
Pulheim hat aktuell 56.284 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 780 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um rund 3,85 Prozent gewachsen, von 54.200 auf 56.284. Damit liegt Pulheim über dem Trend vieler ländlicher Gemeinden und profitiert vermutlich von der Nähe zu Köln und den Industrie- und Gewerbestandorten in der Region.
Wie ist die wirtschaftliche Zukunftsaussicht für Pulheim?
Der Rhein-Erft-Kreis, zu dem Pulheim gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 151 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Index Dynamik mit Rang 72 ab, während die Indizes Wohlstand (Rang 236) und Demografie (Rang 193) schwächer abschnitten. Vor Ort gibt es keine Hochschule, was die Standortattraktivität für bestimmte Bevölkerungsgruppen einschränken kann.
Woher stammen die Daten zu Pulheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Pulheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Pulheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Erft-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bergheim, Stadt | 50126 | 10,36 € | 2.423 € | 5,13 % |
| Bedburg, Stadt | 50181 | 10,32 € | 2.559 € | 4,84 % |
| Kerpen, Kolpingstadt | 50171 | 11,08 € | 2.791 € | 4,77 % |
| Erftstadt, Stadt | 50374 | 11,46 € | 2.963 € | 4,64 % |
| Elsdorf, Stadt | 50189 | 9,81 € | 2.544 € | 4,63 % |
| Wesseling, Stadt | 50389 | 12,43 € | 3.471 € | 4,30 % |
| Frechen, Stadt | 50226 | 13,22 € | 3.708 € | 4,28 % |
| Brühl, Stadt | 50321 | 12,25 € | 3.597 € | 4,09 % |