Elsdorf, Stadt

Marktüberblick

Elsdorf ist eine Stadt im nördlichen Teil des Rhein-Erft-Kreises, rund 30 Kilometer westlich von Köln gelegen. Mit 21.993 Einwohnern auf einer Fläche von 66,17 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 332 Einwohnern pro km². Die Stadt umfasst 14 Ortsteile und erhielt zum 1. Januar 2011 das Stadtrecht. Elsdorf liegt im Rheinischen Braunkohlerevier, im Südwesten grenzt das Stadtgebiet an den Tagebau Hambach, der bereits zur Umsiedlung mehrerer Ortsteile geführt hat (Etzweiler, Tanneck, Gesolei). Historisch ist Elsdorf durch die Zuckerindustrie geprägt – hier errichtete die Firma Pfeifer & Langen 1870 ihre erste Zuckerfabrik. Die Anbindung an das Schienennetz besteht seit 1869 (Bahnstrecke Neuss–Düren, Bahnhof Elsdorf West).

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 9,81 Euro pro Quadratmeter (Stand 2024), der Angebotskaufpreis bei 2.544 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,6, die Bruttomietrendite liegt bei 4,63 Prozent.

Die Miete hat sich seit 2018 deutlich entwickelt: Von 6,77 Euro pro m² stieg sie 2019 auf 7,42 Euro, fiel 2020 leicht auf 7,30 Euro, legte dann aber kontinuierlich zu – auf 8,28 Euro (2021), 8,88 Euro (2022), 8,89 Euro (2023) und 9,81 Euro (2024). Für 2025 wird ein Wert von 10,20 Euro und für 2026 von 11,03 Euro erwartet. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum 2018 bis 2026 beträgt 6,29 Prozent.

Beim Kaufpreis zeigt sich ein dynamischerer Verlauf: 2018 lag der Wert bei 1.558 Euro pro m², fiel 2019 auf 1.438 Euro, stieg dann stark an auf 1.941 Euro (2020) und erreichte 2021 mit 2.555 Euro einen Höhepunkt. Anschließend folgte eine Korrektur auf 2.149 Euro (2022), eine Erholung auf 2.425 Euro (2023), gefolgt von weiteren Rückgängen auf 2.228 Euro (2024) und 1.939 Euro (2025). Für 2026 wird ein Anstieg auf 2.341 Euro erwartet. Der CAGR beträgt 5,22 Prozent.

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Elsdorf unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,81 Euro pro m² liegt über dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens (9,24 Euro) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Im Rhein-Erft-Kreis liegt Elsdorf jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 11,73 Euro pro m².

Beim Angebotskaufpreis liegt Elsdorf mit 2.544 Euro pro m² knapp über dem Landesdurchschnitt (2.530 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro), deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.187 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 21,6 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (22,48) und dem Landesdurchschnitt (22,63), was auf ein etwas günstigeres Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zum Umland hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,63 Prozent liegt über dem Landesdurchschnitt (4,52 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Mietrendite belegt Elsdorf den 66. Platz im Bundesland, liegt also im oberen Drittel.

Im direkten Umfeld variieren die Werte: Bergheim (5,5 km) liegt mit 10,36 Euro/m² Miete und 2.423 Euro/m² Kaufpreis nahe an Elsdorf, während Kerpen (11,5 km) mit 11,08 Euro/m² Miete und 2.791 Euro/m² Kaufpreis teurer ist. Jülich (14,8 km) weist mit 2.938 Euro/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis auf.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Elsdorfs ist seit 2015 um 3,58 Prozent gewachsen – von 21.232 auf 21.993 Einwohner (Stand 2024). Damit wächst der Ort leicht überdurchschnittlich. Die Zahl der Arbeitslosen ist von 1.047 (2015) auf 724 (2023) gesunken, was auf eine positive Entwicklung am lokalen Arbeitsmarkt hindeutet.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Erft-Kreis, auf den sich die Werte beziehen, den Gesamtrang 151 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik liegt der Kreis mit Rang 72 im oberen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hinweist. Im Index Stärke wird Rang 176 erreicht. Die Teilindizes zeigen: Demografie Rang 193, Arbeitsmarkt Rang 163, Wettbewerb und Innovation Rang 92, Wohlstand und soziale Lage Rang 236. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.

Elsdorf verfügt über eine Gesamtschule (seit 2018 die einzige weiterführende Schule der Stadt, Abitur seit 2021). Die Stadt liegt verkehrsgünstig zwischen Bergheim und Jülich, mit Bahnhof Elsdorf West an der Strecke Neuss–Düren. Die Lage im Rheinischen Braunkohlerevier und die Nähe zum Tagebau Hambach sind besondere Standortfaktoren, die das Stadtgebiet mitprägen.