Dormagen, Stadt
Dormagen (PLZ 41539) liegt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 65.170 Einwohner auf 85,5 km², das entspricht 762 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,26 € pro m², der Kaufpreis bei 3.205 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,22 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,7 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dormagen über dem Renditeniveau von 39 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,28 € auf 12,63 € pro m², im Mittel 5,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,6 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Kreis Neuss Rang 97 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 178, Stärkerang 90). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Monheim am Rhein, Langenfeld (Rheinland) und Hilden an.
Immobilienpreise in Dormagen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Dormagen, Stadt
Bericht für Dormagen, Stadt: Immobilienmarkt mit Angebotsmiete 11,26 €/m² und Kaufpreis 3.205 €/m², deutlich über Landes- und Bundesdurchschnitt. Bevölkerungswachstum von 1,73 % seit 2015. Standort des Chemiepark Knapsack. S-Bahn-Anbindung nach Köln und Düsseldorf.
Überblick
Dormagen ist eine Stadt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen mit 65.170 Einwohnern auf einer Fläche von 85,5 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 762 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt ist über die Postleitzahl 41539 erreichbar und liegt geografisch bei 51,09° nördlicher Breite und 6,84° östlicher Länge.
Immobilienmarkt und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Dormagen liegt bei 11,26 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.205 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,73. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles Mietspiegelergebnis dar.
Im Zeitvergleich zeigt sich ein deutlicher Anstieg: Die Angebotsmiete stieg von 8,28 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,63 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,42 Prozent. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.437 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.235 Euro (2026), was einem CAGR von 3,60 Prozent entspricht.
Besonders auffällig ist die Entwicklung des Kaufpreises zwischen 2020 und 2023: Nach einem Anstieg auf 3.622 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 2.933 Euro im Jahr 2023, bevor sich der Preis wieder erholte. Diese Volatilität spiegelt die allgemeine Dynamik des deutschen Immobilienmarktes wider.
Regionale Einordnung
Dormagen liegt mit einer Angebotsmiete von 11,26 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro und dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch der Kaufpreis von 3.205 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Landesdurchschnitt von 2.530 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.
Im Vergleich zum Rhein-Kreis Neuss, dessen Durchschnittsmiete bei 11,19 Euro und der Durchschnittskaufpreis bei 3.184 Euro liegt, positioniert sich Dormagen leicht über dem Kreisdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, was auf die höheren Kaufpreise im Vergleich zu anderen Regionen hinweist.
Im regionalen Vergleich mit Nachbarorten zeigt Dormagen ein mittiges Preisniveau. Pulheim (11 km Entfernung) weist mit 13,02 Euro pro Quadratmeter den höchsten Mietpreis auf, Langenfeld (7,6 km) liegt mit 3.843 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis deutlich über Dormagen. Leverkusen (11,8 km) liegt mit 3.095 Euro pro Quadratmeter unter dem Dormagener Niveau. Monheim am Rhein (3 km) liegt mit 11,85 Euro Miete und 3.284 Euro Kaufpreis nahe an Dormagen.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung von Dormagen wuchs von 64.064 Einwohnern im Jahr 2015 auf 65.170 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 1,73 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2016 gab es einen leichten Rückgang, ab 2017 folgte ein kontinuierlicher Anstieg, der sich 2023/2024 bei 65.170 Einwohnern einpendelte.
Die absolute Arbeitslosenzahl entwickelte sich von 1.755 im Jahr 2015 über einen Tiefpunkt von 517 im Jahr 2019 auf 671 im Jahr 2022, bevor sie 2023 auf 1.864 sprang. Dieser starke Anstieg im Jahr 2023 ist deutlich hervorzuheben und könnte auf strukturelle Veränderungen oder methodische Änderungen in der Erfassung zurückzuführen sein.
Der Rhein-Kreis Neuss erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt den 97. Platz von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 68) und Wettbewerb/Innovation (Rang 61) ab. Schwächer positioniert ist er bei Demografie (Rang 291) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 191). Der Rang in der Dynamik liegt bei 178.
Standortfaktoren
Dormagen ist Standort des Chemiepark Knapsack, eines bedeutenden Chemiestandorts im sogenannten Kölner Chemiegürtel. Dieser Industriestandort prägt die Wirtschaftsstruktur der Stadt maßgeblich. Die Stadt ist über die S-Bahn-Strecke S11 an das Nahverkehrsnetz angebunden, die Düsseldorf Flughafen, Neuss, Dormagen, Köln und Bergisch Gladbach verbindet.
Die Kombination aus industrieller Prägung durch den Chemiepark und der verkehrsgünstigen Anbindung an das Rheinische Braunkohlerevier und den Raum Köln/Düsseldorf macht Dormagen zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler in die benachbarten Großstädte.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dormagen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dormagen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,28 €/m² |
| 2019 | 8,73 €/m² |
| 2020 | 9,11 €/m² |
| 2021 | 9,70 €/m² |
| 2022 | 9,73 €/m² |
| 2023 | 9,83 €/m² |
| 2024 | 11,15 €/m² |
| 2025 | 11,60 €/m² |
| 2026 | 12,63 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dormagen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.437 €/m² |
| 2019 | 2.417 €/m² |
| 2020 | 2.651 €/m² |
| 2021 | 3.622 €/m² |
| 2022 | 3.504 €/m² |
| 2023 | 2.933 €/m² |
| 2024 | 2.839 €/m² |
| 2025 | 2.859 €/m² |
| 2026 | 3.235 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dormagen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,08 % |
| 2019 | 4,33 % |
| 2020 | 4,12 % |
| 2021 | 3,21 % |
| 2022 | 3,33 % |
| 2023 | 4,02 % |
| 2024 | 4,71 % |
| 2025 | 4,87 % |
| 2026 | 4,68 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dormagen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 64.064 Einwohner |
| 2016 | 64.016 Einwohner |
| 2017 | 64.177 Einwohner |
| 2018 | 64.335 Einwohner |
| 2019 | 64.340 Einwohner |
| 2020 | 64.500 Einwohner |
| 2021 | 64.553 Einwohner |
| 2022 | 65.147 Einwohner |
| 2023 | 65.170 Einwohner |
| 2024 | 65.170 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dormagen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,01 % |
| 2016 | 3,53 % |
| 2017 | 3,74 % |
| 2018 | 4,24 % |
| 2019 | 3,73 % |
| 2020 | 4,82 % |
| 2021 | 4,94 % |
| 2022 | 4,50 % |
| 2023 | 4,73 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 97,00 Rang |
| Dynamik | 178 Rang |
| Stärke | 90,00 Rang |
| Demografie | 291 Rang |
| Arbeitsmarkt | 68,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 61,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 191 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Dormagen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Dormagen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dormagen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dormagen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dormagen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Düsseldorf | 15,62 €/m² |
| Pulheim | 13,02 €/m² |
| Hilden | 11,86 €/m² |
| Monheim am Rhein | 11,85 €/m² |
| Leverkusen | 11,57 €/m² |
| Langenfeld (Rheinland) | 11,50 €/m² |
| Dormagen | 11,26 €/m² |
| Rommerskirchen | 10,63 €/m² |
| Erkrath | 10,48 €/m² |
| Leichlingen (Rheinland) | 10,15 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dormagen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dormagen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rommerskirchen | 4,59 % |
| Leverkusen | 4,49 % |
| Monheim am Rhein | 4,33 % |
| Erkrath | 4,31 % |
| Dormagen | 4,22 % |
| Hilden | 4,09 % |
| Pulheim | 4,04 % |
| Langenfeld (Rheinland) | 3,59 % |
| Düsseldorf | 3,58 % |
| Leichlingen (Rheinland) | 3,49 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Monheim am Rhein, Stadt | 3,0 km | 40789 | 11,85 € | 3.284 € | 4,33 % |
| Langenfeld (Rheinland), Stadt | 7,6 km | 40764 | 11,50 € | 3.843 € | 3,59 % |
| Hilden, Stadt | 10,5 km | 40721 | 11,86 € | 3.479 € | 4,09 % |
| Pulheim, Stadt | 11,0 km | 50259 | 13,02 € | 3.865 € | 4,04 % |
| Leverkusen, Stadt | 11,8 km | 51373 | 11,57 € | 3.095 € | 4,49 % |
| Leichlingen (Rheinland), Blütenstadt | 12,1 km | 42799 | 10,15 € | 3.485 € | 3,49 % |
| Rommerskirchen | 12,5 km | 41569 | 10,63 € | 2.781 € | 4,59 % |
| Erkrath, Fundort des Neanderthalers, Stadt | 14,8 km | 40699 | 10,48 € | 2.920 € | 4,31 % |
| Düsseldorf, Stadt | 15,2 km | 40213 | 15,62 € | 5.234 € | 3,58 % |
Wo liegt Dormagen?
Lage
Dormagen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dormagen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,26 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.205 € |
| Bruttomietrendite | 4,22 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,7 |
| Einwohner | 65.170 |
| Einwohner je km² | 762 |
| Fläche (km²) | 85,5 |
| Arbeitslosenquote | 4,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #97 |
| Prognos Dynamikrang | #178 |
| Prognos Stärkerang | #90 |
| Koordinaten | 51,0934, 6,8420 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dormagen
Was kostet eine Wohnung in Dormagen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Dormagen liegt bei 11,26 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.205 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Rhein-Kreis Neuss (Miete 11,19 Euro, Kauf 3.184 Euro) und deutlich über den Durchschnittswerten für Nordrhein-Westfalen (Miete 9,24 Euro, Kauf 2.530 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Dormagen entwickelt?
Die Mieten sind von 8,28 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,60 Euro im Jahr 2025 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 5,4 Prozent entspricht. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 2.437 Euro pro Quadratmeter und betrugen 2025 rund 2.859 Euro, mit einer jährlichen Steigerung von etwa 3,6 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dormagen?
Die Bruttomietrendite in Dormagen beträgt 4,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,73. Im Vergleich dazu weist Nordrhein-Westfalen eine höhere Rendite von 4,52 Prozent bei einem niedrigeren Kaufpreisfaktor von 22,63 auf. Der Perzentilrang von 38,9 bedeutet, dass rund 61 Prozent der Orte in NRW eine höhere Bruttomietrendite verzeichnen. Die Rendite in Dormagen liegt damit im unteren Drittel der nordrhein-westfälischen Orte.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dormagen?
Dormagen hat aktuell rund 65.170 Einwohner auf einer Fläche von 85,5 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 762 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,73 Prozent auf 65.170 im Jahr 2024 gestiegen. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 1.864.
Wie schneidet Dormagen im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Kreis Neuss, zu dem Dormagen gehört, den 97. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 68) und Wettbewerb & Innovation (Rang 61) ab. Schwächer ist die Bewertung im Bereich Demografie (Rang 291) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 191). Dormagen selbst hat keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Dormagen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dormagen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dormagen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Kreis Neuss
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rommerskirchen | 41569 | 10,63 € | 2.781 € | 4,59 % |
| Kaarst, Stadt | 41564 | 11,59 € | 3.157 € | 4,41 % |
| Grevenbroich, Stadt | 41515 | 10,16 € | 2.776 € | 4,39 % |
| Neuss, Stadt | 41460 | 11,78 € | 3.353 € | 4,21 % |
| Meerbusch, Stadt | 40670 | 13,75 € | 4.073 € | 4,05 % |
| Jüchen, Stadt | 41363 | 9,39 € | 2.807 € | 4,01 % |
| Korschenbroich, Stadt | 41352 | 10,97 € | 3.321 € | 3,97 % |