Neuss, Stadt
Neuss (PLZ 41460) liegt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 155.163 Einwohner auf 99,5 km², das entspricht 1.559 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,78 € pro m², der Kaufpreis bei 3.353 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,21 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,7 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neuss über dem Renditeniveau von 37 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,68 € auf 12,17 € pro m², im Mittel 4,3 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,6 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,2 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Kreis Neuss Rang 97 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 178, Stärkerang 90). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kaarst, Düsseldorf und Meerbusch an.
Immobilienpreise in Neuss im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Neuss, Stadt
Immobilienmarktbericht für Neuss: Angebotsmiete 11,78 €/m², Angebotskaufpreis 3.353 €/m². Deutlich über den Landes- und Bundesdurchschnitten, aber unter Düsseldorf-Niveau. Stetiger Mietanstieg seit 2018, Kaufpreise mit Volatilität. Prognos-Rang 97/400 im Kreis, starker Arbeitsmarkt, aber demografische Schwäche. Bevölkerung leicht rückläufig, Arbeitslosenquote 7,6% (2024).
Der Ort
Neuss, die bevölkerungsreichste Stadt des Rhein-Kreis Neuss, liegt am linken Niederrhein direkt gegenüber der Landeshauptstadt Düsseldorf. Mit 155.163 Einwohnern auf 99,52 km² (Bevölkerungsdichte: 1.559 pro km²) ist Neuss eine der größeren Städte Nordrhein-Westfalens. Die Stadt blickt auf eine über 2.000-jährige Geschichte zurück – 1984 feierte Neuss ihr 2000-jähriges Jubiläum als eine der ältesten Städte Deutschlands. Derzeit leben über 130 Nationen in der Stadt, der Ausländeranteil lag 2024 bei 18,8 Prozent.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.353 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,78 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,73, die Bruttomietrendite liegt bei 4,21 Prozent.
Die Mietpreise haben seit 2018 ein durchgängig steigendes Muster gezeigt: Von 8,68 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 11,78 Euro im aktuellen Jahr – ein Anstieg von rund 36 Prozent. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,31 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich dynamisch, jedoch mit einer stärkeren Volatilität: Von 2.358 Euro pro m² (2018) stiegen sie bis 2021 auf 3.367 Euro, fielen dann leicht auf rund 3.270 Euro (2022–2024) und legten 2025 erneut deutlich zu auf 3.582 Euro. Der Kaufpreis-CAGR beträgt 4,65 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basierend.
Regionale Einordnung
Neuss liegt in allen relevanten Immobilienkennzahlen deutlich über den Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete von 11,78 Euro pro m² übertrifft den Kreisdurchschnitt des Rhein-Kreis Neuss (11,19 Euro) und liegt mehr als 27 Prozent über dem NRW-Landesdurchschnitt (9,24 Euro). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro) ist Neuss mit rund 32 Prozent Vorsprung deutlich positioniert.
Beim Angebotskaufpreis liegt Neuss mit 3.353 Euro pro m² ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (3.184 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.530 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 23,73 liegt leicht über dem Kreiswert (23,69) und dem Landeswert (22,63).
Die Bruttomietrendite von 4,21 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Das Yield-Perzentil von 37,12 Prozent im Bundesland bestätigt: Neuss gehört zu den Städten mit niedrigeren Renditen, was typisch für nachfragestarke Ballungsräume ist.
Im regionalen Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein klares Gefälle: Düsseldorf (6,8 km entfernt) liegt mit 15,62 Euro pro m² Miete und 5.234 Euro pro m² Kaufpreis deutlich über Neuss. Meerbusch (7,4 km) liegt mit 13,75 Euro Miete und 4.073 Euro Kaufpreis ebenfalls darüber. Kaarst (6,5 km) liegt mit 11,59 Euro Miete und 3.157 Euro Kaufpreis knapp unter Neuss. Ratingen (15,5 km) liegt mit 11,98 Euro Miete und 3.410 Euro Kaufpreis in ähnlicher Größenordnung.
Standortfaktoren und Demografie
Der Rhein-Kreis Neuss belegte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 97 von rund 400 deutschen Kreisen. Die stärksten Indikatoren sind der Arbeitsmarkt (Rang 68) und Wettbewerb/Innovation (Rang 61). Schwächer positioniert sind Demografie (Rang 291) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 191). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 178 im Mittelfeld.
Neuss selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung war in der betrachteten Periode (2015–2024) leicht rückläufig: Von 155.414 auf 155.163 Einwohner, was einer Abnahme von 0,16 Prozent entspricht. Die absolute Arbeitslosenanzahl ist von 6.694 (2015) auf 6.032 (2023) gesunken. Die Arbeitslosenquote lag im Dezember 2024 bei 7,6 Prozent.
Für Neuss liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neuss entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neuss
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,68 €/m² |
| 2019 | 9,25 €/m² |
| 2020 | 9,66 €/m² |
| 2021 | 9,74 €/m² |
| 2022 | 10,07 €/m² |
| 2023 | 10,66 €/m² |
| 2024 | 11,37 €/m² |
| 2025 | 11,42 €/m² |
| 2026 | 12,17 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neuss
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.358 €/m² |
| 2019 | 2.493 €/m² |
| 2020 | 3.153 €/m² |
| 2021 | 3.367 €/m² |
| 2022 | 3.250 €/m² |
| 2023 | 3.284 €/m² |
| 2024 | 3.269 €/m² |
| 2025 | 3.582 €/m² |
| 2026 | 3.391 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neuss
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,42 % |
| 2019 | 4,45 % |
| 2020 | 3,68 % |
| 2021 | 3,47 % |
| 2022 | 3,72 % |
| 2023 | 3,89 % |
| 2024 | 4,17 % |
| 2025 | 3,83 % |
| 2026 | 4,31 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neuss
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 155.414 Einwohner |
| 2016 | 152.882 Einwohner |
| 2017 | 153.810 Einwohner |
| 2018 | 153.796 Einwohner |
| 2019 | 153.896 Einwohner |
| 2020 | 153.109 Einwohner |
| 2021 | 152.731 Einwohner |
| 2022 | 154.139 Einwohner |
| 2023 | 155.163 Einwohner |
| 2024 | 155.163 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neuss
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 5,84 % |
| 2016 | 5,03 % |
| 2017 | 5,08 % |
| 2018 | 6,26 % |
| 2019 | 5,92 % |
| 2020 | 6,95 % |
| 2021 | 6,85 % |
| 2022 | 6,36 % |
| 2023 | 6,54 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 97,00 Rang |
| Dynamik | 178 Rang |
| Stärke | 90,00 Rang |
| Demografie | 291 Rang |
| Arbeitsmarkt | 68,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 61,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 191 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Neuss liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Neuss im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neuss ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neuss ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neuss
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Düsseldorf | 15,62 €/m² |
| Meerbusch | 13,75 €/m² |
| Ratingen | 11,98 €/m² |
| Neuss | 11,78 €/m² |
| Kaarst | 11,59 €/m² |
| Dormagen | 11,26 €/m² |
| Korschenbroich | 10,97 €/m² |
| Erkrath | 10,48 €/m² |
| Willich | 10,42 €/m² |
| Grevenbroich | 10,16 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neuss ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neuss
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kaarst | 4,41 % |
| Grevenbroich | 4,39 % |
| Erkrath | 4,31 % |
| Ratingen | 4,22 % |
| Dormagen | 4,22 % |
| Neuss | 4,21 % |
| Meerbusch | 4,05 % |
| Korschenbroich | 3,97 % |
| Willich | 3,77 % |
| Düsseldorf | 3,58 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kaarst, Stadt | 6,5 km | 41564 | 11,59 € | 3.157 € | 4,41 % |
| Düsseldorf, Stadt | 6,8 km | 40213 | 15,62 € | 5.234 € | 3,58 % |
| Meerbusch, Stadt | 7,4 km | 40670 | 13,75 € | 4.073 € | 4,05 % |
| Willich, Stadt | 12,2 km | 47877 | 10,42 € | 3.320 € | 3,77 % |
| Korschenbroich, Stadt | 12,3 km | 41352 | 10,97 € | 3.321 € | 3,97 % |
| Grevenbroich, Stadt | 14,1 km | 41515 | 10,16 € | 2.776 € | 4,39 % |
| Ratingen, Stadt | 15,5 km | 40878 | 11,98 € | 3.410 € | 4,22 % |
| Erkrath, Fundort des Neanderthalers, Stadt | 15,6 km | 40699 | 10,48 € | 2.920 € | 4,31 % |
| Dormagen, Stadt | 15,7 km | 41539 | 11,26 € | 3.205 € | 4,22 % |
Wo liegt Neuss?
Lage
Neuss auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neuss
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,78 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.353 € |
| Bruttomietrendite | 4,21 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,7 |
| Einwohner | 155.163 |
| Einwohner je km² | 1.559 |
| Fläche (km²) | 99,5 |
| Arbeitslosenquote | 6,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #97 |
| Prognos Dynamikrang | #178 |
| Prognos Stärkerang | #90 |
| Koordinaten | 51,1989, 6,6914 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neuss
Was kostet eine Wohnung in Neuss?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Neuss liegt bei 11,78 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.353 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Rhein-Kreis Neuss (11,19 Euro bzw. 3.184 Euro) und deutlich über dem Landesdurchschnitt von Nordrhein-Westfalen (9,24 Euro bzw. 2.530 Euro). Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Neuss entwickelt?
Die Mietpreise in Neuss sind von 8,68 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,17 Euro im Jahr 2026 gestiegen – ein Anstieg von rund 40 Prozent. Auch die Kaufpreise haben sich stark entwickelt: Von 2.358 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.391 Euro (2026). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Daten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Neuss?
Die Bruttomietrendite in Neuss beträgt 4,21 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,73. Die Rendite liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,23 Prozent und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von Nordrhein-Westfalen von 4,52 Prozent. Der Perzentilrang von 37,12 bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor spiegelt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete wider.
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung in Neuss?
Neuss hat 155.163 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.559 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung leicht rückläufig: Von 155.414 auf 155.163 Einwohner, was einer Abnahme von rund 0,16 Prozent entspricht.
Wie verhält sich Neuss im Vergleich zu Düsseldorf und dem Umland?
Neuss liegt nur 6,8 Kilometer von Düsseldorf entfernt, das mit 15,62 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Mietpreise und mit 5.234 Euro pro Quadratmeter einen deutlich höheren Kaufpreis aufweist. Die Bruttomietrendite in Düsseldorf liegt bei 3,58 Prozent, also niedriger als in Neuss. Im direkten Umland liegen die Mieten in Kaarst bei 11,59 Euro und in Meerbusch bei 13,75 Euro pro Quadratmeter.
Wie schneidet Neuss im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Rhein-Kreis Neuss, zu dem Neuss gehört, den Gesamtrang 97 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abgeschnitten hat der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 68) und Wettbewerb & Innovation (Rang 61). Im Bereich Wohlstand & Soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 191 im unteren Drittel. Am Ort selbst gibt es keine Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Neuss?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neuss sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neuss führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Kreis Neuss
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rommerskirchen | 41569 | 10,63 € | 2.781 € | 4,59 % |
| Kaarst, Stadt | 41564 | 11,59 € | 3.157 € | 4,41 % |
| Grevenbroich, Stadt | 41515 | 10,16 € | 2.776 € | 4,39 % |
| Dormagen, Stadt | 41539 | 11,26 € | 3.205 € | 4,22 % |
| Meerbusch, Stadt | 40670 | 13,75 € | 4.073 € | 4,05 % |
| Jüchen, Stadt | 41363 | 9,39 € | 2.807 € | 4,01 % |
| Korschenbroich, Stadt | 41352 | 10,97 € | 3.321 € | 3,97 % |