Kaarst, Stadt
Kaarst (PLZ 41564) liegt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 44.208 Einwohner auf 37,4 km², das entspricht 1.182 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,59 € pro m², der Kaufpreis bei 3.157 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,41 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,7 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kaarst über dem Renditeniveau von 52 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,77 € auf 9,97 € pro m², im Mittel 1,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Kreis Neuss Rang 97 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 178, Stärkerang 90). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Willich, Meerbusch und Neuss an.
Immobilienpreise in Kaarst im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt und Standortbericht Kaarst, Stadt
Kaarst liegt mit Angebotsmiete (11,59 €/m²) und Kaufpreis (3.157 €/m²) deutlich über dem NRW- und Bundesdurchschnitt, aber unter dem Niveau von Düsseldorf und Meerbusch. Die Bevölkerung wächst leicht (2,13% seit 2015), der Rhein-Kreis Neuss erreicht im Prognos-Zukunftsatlas Rang 97 von ~400 Kreisen.
Marktüberblick
Kaarst ist eine linksrheinische Stadt im Rhein-Kreis Neuss, Nordrhein-Westfalen, mit 44.208 Einwohnern auf 37,39 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.182 Einwohner pro Quadratkilometer, was Kaarst nach der Kreisstadt Neuss zur am dichtesten besiedelten Stadt des Kreises macht. Die Stadt gliedert sich in fünf Stadtteile (Kaarst, Büttgen, Driesch, Holzbüttgen, Vorst) und erhielt 1981 das Stadtrecht. Die Stadt liegt in der Metropolregion Rhein-Ruhr und ist über die Autobahnen A 52 und A 57 sowie die Bahnstrecke Neuss–Neersen mit dem Umland verbunden.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete liegt bei 11,59 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.157 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,41 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,7. Beide Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegel.
Die Angebotsmiete stieg von 8,77 Euro/m² (2018) auf 11,47 Euro/m² (2025) – ein Anstieg um 30,8 Prozent über sieben Jahre. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.499 Euro/m² (2018) auf 3.834 Euro/m² (2025), was einem Anstieg von 53,4 Prozent entspricht.
Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt. Für 2026 zeigen die Daten einen deutlichen Rückgang bei Miete (9,97 Euro/m²) und Kaufpreis (2.586 Euro/m²), was auf eine Abkühlung des Marktes hindeutet.
Regionale Einordnung
Kaarst liegt mit seiner Angebotsmiete von 11,59 Euro/m² deutlich über dem NRW-Durchschnitt von 9,24 Euro/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro/m². Im Vergleich zum Kreis Rhein-Kreis Neuss (11,19 Euro/m²) liegt Kaarst leicht darüber.
Beim Angebotskaufpreis liegt Kaarst mit 3.157 Euro/m² über dem NRW-Durchschnitt (2.530 Euro/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro/m²). Im Kreisvergleich (3.184 Euro/m²) liegt Kaarst knapp unter dem Kreisdurchschnitt.
Im regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte deutliche Unterschiede: Meerbusch liegt mit 13,75 Euro/m² Miete und 4.073 Euro/m² Kaufpreis deutlich über Kaarst, Neuss (11,78/3.353 Euro/m²) liegt ähnlich, während Krefeld (10,12/2.502 Euro/m²) und Mönchengladbach (9,70/2.403 Euro/m²) deutlich niedrigere Preise aufweisen. Düsseldorf liegt mit 15,62 Euro/m² Miete und 5.234 Euro/m² Kaufpreis weit darüber.
Die Bruttomietrendite von 4,41 Prozent liegt knapp unter dem NRW-Durchschnitt von 4,52 Prozent und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland beträgt 52,02.
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Kaarsts wuchs von 43.286 Einwohnern (2015) auf 44.208 (2024) – ein Zuwachs von 2,13 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.182 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die absolute Arbeitslosenzahl lag bei 1.050 im Jahr 2023. Bezogen auf die Einwohnerzahl entspricht dies einer Arbeitslosenquote von etwa 2,4 Prozent, was deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegt.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Rhein-Kreis Neuss (als Bezugsgröße für Kaarst) den Gesamt-Rang 97 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 68) und im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 61). Schwächer sind die Bereiche Wohlstand und soziale Lage (Rang 191) sowie Demografie (Rang 291). Der Dynamik-Rang liegt bei 178.
Kaarst hat keine Hochschulen am Ort. Für die Stadt liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kaarst entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kaarst
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,77 €/m² |
| 2019 | 9,29 €/m² |
| 2020 | 8,95 €/m² |
| 2021 | 9,97 €/m² |
| 2022 | 10,40 €/m² |
| 2023 | 10,51 €/m² |
| 2024 | 10,96 €/m² |
| 2025 | 11,47 €/m² |
| 2026 | 9,97 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kaarst
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.499 €/m² |
| 2019 | 3.467 €/m² |
| 2020 | 2.947 €/m² |
| 2021 | 3.387 €/m² |
| 2022 | 3.613 €/m² |
| 2023 | 2.990 €/m² |
| 2024 | 3.238 €/m² |
| 2025 | 3.834 €/m² |
| 2026 | 2.586 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kaarst
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,21 % |
| 2019 | 3,22 % |
| 2020 | 3,64 % |
| 2021 | 3,53 % |
| 2022 | 3,45 % |
| 2023 | 4,22 % |
| 2024 | 4,06 % |
| 2025 | 3,59 % |
| 2026 | 4,63 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kaarst
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 43.286 Einwohner |
| 2016 | 43.218 Einwohner |
| 2017 | 43.216 Einwohner |
| 2018 | 43.433 Einwohner |
| 2019 | 43.493 Einwohner |
| 2020 | 43.615 Einwohner |
| 2021 | 43.661 Einwohner |
| 2022 | 44.253 Einwohner |
| 2023 | 44.208 Einwohner |
| 2024 | 44.208 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kaarst
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,76 % |
| 2016 | 3,55 % |
| 2017 | 3,45 % |
| 2018 | 3,74 % |
| 2019 | 3,53 % |
| 2020 | 4,40 % |
| 2021 | 4,31 % |
| 2022 | 3,85 % |
| 2023 | 4,21 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 97,00 Rang |
| Dynamik | 178 Rang |
| Stärke | 90,00 Rang |
| Demografie | 291 Rang |
| Arbeitsmarkt | 68,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 61,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 191 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Kaarst liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Kaarst im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kaarst ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kaarst ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kaarst
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Düsseldorf | 15,62 €/m² |
| Meerbusch | 13,75 €/m² |
| Neuss | 11,78 €/m² |
| Kaarst | 11,59 €/m² |
| Korschenbroich | 10,97 €/m² |
| Willich | 10,42 €/m² |
| Tönisvorst | 10,33 €/m² |
| Grevenbroich | 10,16 €/m² |
| Krefeld | 10,12 €/m² |
| Mönchengladbach | 9,70 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kaarst ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kaarst
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Krefeld | 4,85 % |
| Mönchengladbach | 4,85 % |
| Kaarst | 4,41 % |
| Grevenbroich | 4,39 % |
| Tönisvorst | 4,22 % |
| Neuss | 4,21 % |
| Meerbusch | 4,05 % |
| Korschenbroich | 3,97 % |
| Willich | 3,77 % |
| Düsseldorf | 3,58 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Willich, Stadt | 5,7 km | 47877 | 10,42 € | 3.320 € | 3,77 % |
| Meerbusch, Stadt | 6,4 km | 40670 | 13,75 € | 4.073 € | 4,05 % |
| Neuss, Stadt | 6,5 km | 41460 | 11,78 € | 3.353 € | 4,21 % |
| Korschenbroich, Stadt | 8,2 km | 41352 | 10,97 € | 3.321 € | 3,97 % |
| Düsseldorf, Stadt | 11,6 km | 40213 | 15,62 € | 5.234 € | 3,58 % |
| Krefeld, Stadt | 11,8 km | 47798 | 10,12 € | 2.502 € | 4,85 % |
| Tönisvorst, Stadt | 13,0 km | 47918 | 10,33 € | 2.938 € | 4,22 % |
| Mönchengladbach, Stadt | 13,4 km | 41061 | 9,70 € | 2.403 € | 4,85 % |
| Grevenbroich, Stadt | 15,8 km | 41515 | 10,16 € | 2.776 € | 4,39 % |
Wo liegt Kaarst?
Lage
Kaarst auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kaarst
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,59 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.157 € |
| Bruttomietrendite | 4,41 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,7 |
| Einwohner | 44.208 |
| Einwohner je km² | 1.182 |
| Fläche (km²) | 37,4 |
| Arbeitslosenquote | 4,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #97 |
| Prognos Dynamikrang | #178 |
| Prognos Stärkerang | #90 |
| Koordinaten | 51,2318, 6,6145 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kaarst
Was kostet eine Wohnung in Kaarst?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Kaarst liegt bei 11,59 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.157 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Rhein-Kreis Neuss (Miete 11,19 Euro, Kaufpreis 3.184 Euro). Im bundesweiten Vergleich sind die Kaufpreise in Kaarst mit rund 3.157 Euro pro Quadratmeter deutlich höher als der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kaarst entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 8,77 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,47 Euro im Jahr 2025 gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 1,6 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.499 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.834 Euro (2025), bei einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von etwa 0,4 Prozent. Die Werte für 2026 zeigen einen Rückgang auf 9,97 Euro (Miete) bzw. 2.586 Euro (Kaufpreis).
Welche Bruttomietrendite bietet Kaarst?
Die Bruttomietrendite in Kaarst beträgt 4,41 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,7. Im Vergleich zum Rhein-Kreis Neuss (4,23 Prozent Rendite, KPF 23,69) liegt Kaarst leicht über dem Kreisdurchschnitt bei der Rendite und unter dem Durchschnitt beim Kaufpreisfaktor. Im Bundesland NRW liegt der Renditedurchschnitt bei 4,52 Prozent, sodass Kaarst knapp darunter liegt. Der Perzentilrang von 52 bedeutet, dass etwa die Hälfte der Orte in NRW eine höhere und die andere Hälfte eine niedrigere Rendite aufweist.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kaarst?
Kaarst hat aktuell rund 44.208 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 1.182 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um rund 2,1 Prozent gewachsen. Die Einwohnerzahl lag 2015 bei 43.286 und stieg bis 2022 auf 44.253, bevor sie 2023 und 2024 bei 44.208 stagnierte.
Wie schneidet Kaarst im Vergleich zum Rhein-Kreis Neuss ab?
Kaarst liegt mit einer Angebotsmiete von 11,59 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt von 11,19 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.157 Euro liegt leicht unter dem Kreiswert von 3.184 Euro. Bei der Bruttomietrendite übertrifft Kaarst den Kreisdurchschnitt von 4,23 Prozent mit 4,41 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,7 liegt unter dem Kreiswert von 23,69.
Woher stammen die Daten zu Kaarst?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kaarst sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kaarst führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Kreis Neuss
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Rommerskirchen | 41569 | 10,63 € | 2.781 € | 4,59 % |
| Grevenbroich, Stadt | 41515 | 10,16 € | 2.776 € | 4,39 % |
| Dormagen, Stadt | 41539 | 11,26 € | 3.205 € | 4,22 % |
| Neuss, Stadt | 41460 | 11,78 € | 3.353 € | 4,21 % |
| Meerbusch, Stadt | 40670 | 13,75 € | 4.073 € | 4,05 % |
| Jüchen, Stadt | 41363 | 9,39 € | 2.807 € | 4,01 % |
| Korschenbroich, Stadt | 41352 | 10,97 € | 3.321 € | 3,97 % |