Köln, Stadt
Köln (PLZ 50667) ist eine kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen. Der Ort zählt 1.087.353 Einwohner auf 405,0 km², das entspricht 2.685 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 11 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,61 € pro m², der Kaufpreis bei 5.106 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,90 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,6 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Köln über dem Renditeniveau von 15 % der Orte in Nordrhein-Westfalen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,45 € auf 17,54 € pro m², im Mittel 4,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,4 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 7,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Köln Rang 41 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 15, Stärkerang 87). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Hürth, Frechen und Leverkusen an.
Immobilienpreise in Köln im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Nordrhein-Westfalen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Köln, Stadt
Köln ist mit über 1,08 Millionen Einwohnern eine der größten deutschen Städte. Der Immobilienmarkt weist deutlich überdurchschnittliche Angebotspreise auf – die Angebotsmiete liegt bei 16,61 €/m², der Angebotskaufpreis bei 5.106 €/m². Die Mieten sind seit 2018 um durchschnittlich 4,38 % pro Jahr gestiegen, während die Kaufpreise nach einem Höhepunkt 2021 seither korrigiert wurden. Köln rangiert im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 41 von rund 400 deutschen Kreisen und verfügt über elf Hochschulen.
Marktüberblick und Demografie
Köln ist mit 1.087.353 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 405,02 km² die viertgrößte Stadt Deutschlands und weist eine Bevölkerungsdichte von 2.685 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Stadt hat seit 2015 um 2,52 % an Bevölkerung zugenommen – von 1.060.582 auf 1.087.353. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem Rückgang in den Jahren 2020 und 2021 auf 1.073.096 Einwohner hat sich die Bevölkerungsentwicklung 2022 wieder erholt und stabilisiert sich seitdem auf dem Niveau von knapp 1,09 Millionen.
Preisentwicklung: Miete und Kauf
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Köln liegt bei 5.106 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 16,61 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Bruttomietrendite beträgt 3,9 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,62. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Die Mietpreise haben sich seit 2018 deutlich entwickelt: Von 12,45 €/m² stiegen sie kontinuierlich auf 15,40 €/m² im Jahr 2022, blieben dort zunächst stabil und setzten den Aufwärtstrend 2024 mit 16,39 €/m² fort. Für 2026 wird ein Wert von 17,54 €/m² ausgewiesen. Der jährliche Wachstumsdurchschnitt (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 4,38 %. Der Mietmarkt zeigt damit eine anhaltende Dynamik.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders. Von 4.230 €/m² (2018) stiegen die Preise bis 2021 auf einen Höhepunkt von 5.285 €/m². Anschließend folgte eine Korrektur: 2022 sank der Preis auf 5.205 €/m², 2023 auf 4.979 €/m² und 2024 auf 4.919 €/m². Für 2025 wird ein Anstieg auf 5.185 €/m² verzeichnet, für 2026 ein erneuter Rückgang auf 4.741 €/m² prognostiziert. Der CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,44 %.
Regionale Einordnung
Köln liegt bei allen relevanten Immobilienkennzahlen deutlich über dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens und Deutschlands. Die Angebotsmiete von 16,61 €/m² übertrifft den NRW-Durchschnitt von 9,24 €/m² um mehr als das 1,8-Fache und den Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² um das 1,86-Fache. Auch beim Angebotskaufpreis mit 5.106 €/m² liegt Köln weit über dem NRW-Schnitt von 2.530 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².
Der Kaufpreisfaktor von 25,62 ist ebenfalls über dem NRW-Durchschnitt von 22,63, was auf eine höhere Bewertung der Immobilie im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Die Bruttomietrendite von 3,9 % liegt unter dem NRW-Durchschnitt von 4,52 % und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang bedeutet dies, dass Köln nur etwa 15 % der Orte in Nordrhein-Westfalen bei der Mietrendite übertreffen – ein Zeichen für einen nachfragestarken, aber auch preisdurchsetzten Markt.
Im direkten regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte deutlich niedrigere Werte: Hürth (10 km Entfernung) weist 13,34 €/m² Miete und 3.950 €/m² Kaufpreis aus, Frechen 13,22 €/m² bzw. 3.708 €/m². Leverkusen (10,6 km) liegt bei 11,57 €/m² Miete und 3.095 €/m² Kaufpreis. Die Preisdifferenzen zwischen Köln und dem Umland sind erheblich und spiegeln die zentrale Lage und die überregionale Bedeutung der Stadt wider.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Köln, Stadt den Gesamtrang 41 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 15, während der Rang im Bereich Stärke bei 87 liegt. Weitere Teilindizes: Demografie Rang 58, Arbeitsmarkt Rang 29, Wettbewerb und Innovation Rang 25, Wohlstand und soziale Lage Rang 365. Diese Werte beziehen sich auf den Kreis, nicht auf die einzelne Gemeinde Köln.
Köln verfügt über ein dichtes Hochschulnetzwerk mit elf Hochschulen, darunter die Universität zu Köln, die Technische Hochschule Köln, die Deutsche Sporthochschule Köln, die Kunsthochschule für Medien Köln und die Katholische Hochschule Nordrhein-Westfalen. Das hohe Bildungsniveau und die Vielzahl an Hochschulen tragen zur Attraktivität der Stadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort bei.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 52.815, nach einem Anstieg auf 56.526 im Jahr 2021. In den Jahren davor war ein Rückgang von 52.655 (2015) auf 45.963 (2018) zu verzeichnen. Die Entwicklung zeigt die Empfindlichkeit des Arbeitsmarktes gegenüber konjunkturellen Schwankungen, insbesondere während der Pandemie.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Köln entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Köln
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,45 €/m² |
| 2019 | 13,38 €/m² |
| 2020 | 13,83 €/m² |
| 2021 | 15,00 €/m² |
| 2022 | 15,40 €/m² |
| 2023 | 15,40 €/m² |
| 2024 | 16,39 €/m² |
| 2025 | 16,16 €/m² |
| 2026 | 17,54 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Köln
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.230 €/m² |
| 2019 | 4.445 €/m² |
| 2020 | 4.764 €/m² |
| 2021 | 5.285 €/m² |
| 2022 | 5.205 €/m² |
| 2023 | 4.979 €/m² |
| 2024 | 4.919 €/m² |
| 2025 | 5.185 €/m² |
| 2026 | 4.741 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Köln
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,53 % |
| 2019 | 3,61 % |
| 2020 | 3,48 % |
| 2021 | 3,41 % |
| 2022 | 3,55 % |
| 2023 | 3,71 % |
| 2024 | 4,00 % |
| 2025 | 3,74 % |
| 2026 | 4,44 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Köln
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.060.582 Einwohner |
| 2016 | 1.075.935 Einwohner |
| 2017 | 1.080.394 Einwohner |
| 2018 | 1.085.664 Einwohner |
| 2019 | 1.087.863 Einwohner |
| 2020 | 1.083.498 Einwohner |
| 2021 | 1.073.096 Einwohner |
| 2022 | 1.084.831 Einwohner |
| 2023 | 1.087.353 Einwohner |
| 2024 | 1.087.353 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Köln
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 7,44 % |
| 2016 | 7,01 % |
| 2017 | 6,95 % |
| 2018 | 6,52 % |
| 2019 | 6,49 % |
| 2020 | 7,76 % |
| 2021 | 8,06 % |
| 2022 | 7,34 % |
| 2023 | 7,45 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 41,00 Rang |
| Dynamik | 15,00 Rang |
| Stärke | 87,00 Rang |
| Demografie | 58,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 29,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 25,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 365 Rang |
Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
Anzahl Orte je Renditeband — Köln liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Nordrhein-Westfalen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 3–4 | 84,00 Orte |
| 4–5 | 237 Orte |
| 5–6 | 56,00 Orte |
| 6–7 | 16,00 Orte |
| 7–8 | 2,00 Orte |
| 8–9 | 1,00 Orte |
Wie schneidet Köln im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Köln ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Köln ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Köln
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Köln | 16,61 €/m² |
| Hürth | 13,34 €/m² |
| Frechen | 13,22 €/m² |
| Pulheim | 13,02 €/m² |
| Wesseling | 12,43 €/m² |
| Niederkassel | 12,43 €/m² |
| Bergisch Gladbach | 12,27 €/m² |
| Brühl | 12,25 €/m² |
| Leverkusen | 11,57 €/m² |
| Odenthal | 10,94 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Köln ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Köln
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Leverkusen | 4,49 % |
| Wesseling | 4,30 % |
| Frechen | 4,28 % |
| Bergisch Gladbach | 4,18 % |
| Brühl | 4,09 % |
| Hürth | 4,05 % |
| Pulheim | 4,04 % |
| Odenthal | 4,02 % |
| Köln | 3,90 % |
| Niederkassel | 3,76 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Hürth, Stadt | 10,0 km | 50354 | 13,34 € | 3.950 € | 4,05 % |
| Frechen, Stadt | 10,6 km | 50226 | 13,22 € | 3.708 € | 4,28 % |
| Leverkusen, Stadt | 10,6 km | 51373 | 11,57 € | 3.095 € | 4,49 % |
| Brühl, Stadt | 12,7 km | 50321 | 12,25 € | 3.597 € | 4,09 % |
| Wesseling, Stadt | 12,8 km | 50389 | 12,43 € | 3.471 € | 4,30 % |
| Pulheim, Stadt | 12,8 km | 50259 | 13,02 € | 3.865 € | 4,04 % |
| Bergisch Gladbach, Stadt | 13,6 km | 51465 | 12,27 € | 3.525 € | 4,18 % |
| Niederkassel, Stadt | 15,1 km | 53859 | 12,43 € | 3.969 € | 3,76 % |
| Odenthal | 15,3 km | 51519 | 10,94 € | 3.269 € | 4,02 % |
Wo liegt Köln?
Lage
Köln auf der Karte
Hochschulen am Ort
11 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- CBS International Business SchoolHardefuststraße 1, 50677 Köln
- Deutsche Sporthochschule KölnAm Sportpark Müngersdorf 6, 50933 Köln
- Hochschule für Musik und Tanz KölnUnter Krahnenbäumen 87, 50668 Köln
- HSD Hochschule DöpferWiddersdorfer Str. 244-246, 50825 Köln
- Katholische Hochschule Nordrhein-WestfalenWörthstraße 10, 50668 Köln
- Kölner Hochschule für Katholische Theologie (KHKT)St.-Agatha-Straße 1, 50859 Köln
- Kolping HochschuleSt.-Apern-Straße 32, 50667 Köln
- Kunsthochschule für Medien KölnPeter-Welter-Platz 2, 50676 Köln
- Rheinische Hochschule KölnVogelsanger Straße 295, 50825 Köln
- Technische Hochschule KölnClaudiusstraße 1, 50678 Köln
- Universität zu KölnAlbertus-Magnus-Platz, 50923 Köln
Alle Kennzahlen zu Köln
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,61 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.106 € |
| Bruttomietrendite | 3,90 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,6 |
| Einwohner | 1.087.353 |
| Einwohner je km² | 2.685 |
| Fläche (km²) | 405,0 |
| Arbeitslosenquote | 7,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #41 |
| Prognos Dynamikrang | #15 |
| Prognos Stärkerang | #87 |
| Koordinaten | 50,9381, 6,9571 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Köln
Was kostet eine Wohnung in Köln?
Aktuelle Angebotswerte liegen bei rund 16,61 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 5.106 Euro pro Quadratmeter für den Kaufpreis. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich dazu liegen die Nachbarorte wie Hürth (13,34 €/m² Miete) oder Leverkusen (11,57 €/m² Miete) deutlich niedriger.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Köln entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 12,45 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 17,54 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,38 Prozent entspricht. Der Kaufpreis stieg von 4.230 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 5.285 Euro im Jahr 2021, ist seither jedoch wieder auf 4.741 Euro im Jahr 2026 gefallen. Die jährliche Steigerungsrate des Kaufpreises liegt bei rund 1,44 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Köln?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,9 Prozent, was deutlich unter dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 4,52 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,62 und liegt damit über dem NRW-Durchschnitt von 22,63. Der Perzentilrang der Rendite liegt bei 15,15, was bedeutet, dass nur etwa 15 Prozent der Orte in Nordrhein-Westfalen eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie viele Einwohner hat Köln?
Köln hat rund 1.087.353 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 2.685 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 um rund 2,5 Prozent gewachsen, von 1.060.582 auf 1.087.353 Einwohner im Jahr 2024.
Wie verhält sich Köln im Vergleich zu anderen Städten in Nordrhein-Westfalen?
Köln liegt mit einer Angebotsmiete von 16,61 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem nordrhein-westfälischen Durchschnitt von 9,24 Euro. Auch der Kaufpreis von 5.106 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Landesdurchschnitt von 2.530 Euro um mehr als das Doppelte. Die Bruttomietrendite von 3,9 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,52 Prozent.
Welche Standortfaktoren und Bildungseinrichtungen gibt es in Köln?
Köln belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 41 von rund 400 deutschen Kreisen, mit dem Dynamik-Rang 15 und dem Stärke-Rang 87. Die Stadt ist zudem ein wichtiger Hochschulstandort mit elf Hochschulen, darunter die Universität zu Köln, die Technische Hochschule Köln und die Deutsche Sporthochschule Köln.
Woher stammen die Daten zu Köln?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Köln sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Köln führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |