Jena, Stadt

Der Ort Jena

Jena ist mit knapp 111.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Thüringens und ein Oberzentrum im mittleren Saaletal. Die kreisfreie Stadt erstreckt sich auf 114,77 km² und weist eine Bevölkerungsdichte von 965 Einwohnern pro km² auf. Die Stadt ist geprägt durch die Friedrich-Schiller-Universität (17.015 Studierende) und die Ernst-Abbe-Hochschule, was Jena zu einem bedeutenden Bildungs- und Wissenschaftsstandort macht. Historisch war Jena als Zentrum der Optik- und Feinmechanikindustrie bekannt, insbesondere durch das Kombinat Carl Zeiss. Seit der Wiedervereinigung hat sich die Stadt vom Industrie- zum Wissenschaftsstandort gewandelt und erhielt 2008 den Titel Stadt der Wissenschaft.

Aktueller Markt und Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 12,20 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.745 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,91 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,58. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und stellen Angebotswerte dar, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Die Angebotsmiete ist seit 2018 kontinuierlich gestiegen: von 9,22 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 12,20 Euro im aktuellen Jahr. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt 3,90 Prozent. Der Kaufpreis verläuft weniger gleichförmig: Er stieg von 2.455 Euro pro m² (2018) auf einen Höhepunkt von 4.059 Euro (2024), fiel dann auf 3.979 Euro (2025) und zeigt für 2026 einen deutlichen Rückgang auf 2.956 Euro pro m². Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,35 Prozent.

Regionale Einordnung

Jena liegt im Immobilienvergleich sowohl auf Landesebene als auch bundesweit deutlich über dem Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,20 Euro pro m² übertrifft den Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro um 77 Prozent und den deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro um 37 Prozent. Beim Angebotskaufpreis beträgt der Abstand zum Landesdurchschnitt (1.459 Euro pro m²) 157 Prozent, zum Bundesdurchschnitt (2.409 Euro pro m²) 55 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,91 Prozent liegt unter dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der 605 Orte in Thüringen belegt Jena mit 10,48 Prozent den unteren Bereich – das bedeutet, dass Jena zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Thüringen gehört. Der Kaufpreisfaktor von 25,58 liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt von 17,88.

Im Umkreis von bis zu 7,6 Kilometern liegen Nachbarorte wie Lehesten (1.898 Euro pro m²), Großlöbichau (1.232 Euro pro m²) und Golmsdorf (3.900 Euro pro m²). Die Preise in diesen Gemeinden liegen meist deutlich unter dem Jenaer Niveau, mit Ausnahmen wie Zöllnitz (4.137 Euro pro m²) und Golmsdorf (3.900 Euro pro m²), die sich annähern.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Jena auf Rang 25 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders stark positioniert ist Jena im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 12, gefolgt von Stärke (Rang 28) und Dynamik (Rang 46). Schwächer ausgeprägt sind die Bereiche Wohlstand und soziale Lage (Rang 185) sowie Demografie (Rang 163). Diese Ränge beziehen sich auf den Kreis Jena als Bezugsgröße.

Als Hochschulstandort sind die Friedrich-Schiller-Universität Jena (gegründet 1558) und die Ernst-Abbe-Hochschule Jena vor Ort. Die Universität ist mit 17.015 Studierenden die größte Thüringens und trägt maßgeblich zur wissenschaftlichen Ausrichtung der Stadt bei.

Die Bevölkerungsentwicklung war in den letzten Jahren relativ stabil: Von 109.527 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf ein Maximum von 111.407 (2018), fiel dann leicht auf 110.502 (2021) und stabilisierte sich bei 110.791 (2022–2024). Über den gesamten Zeitraum ergibt sich eine Zunahme von 1,15 Prozent. Die Zahl der Arbeitslosen ging von 3.630 (2015) auf 3.203 (2023) zurück, was bei der Einwohnerzahl auf eine niedrige Arbeitslosenquote hindeutet.