Sulza

Ort und Lage

Sulza ist eine 3,97 km² große Gemeinde im Saale-Holzland-Kreis mit 263 Einwohnern (31. Dez. 2024) und liegt südlich von Jena auf einer höheren Geländeetage östlich der Saaleniederung. Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Rutha und Schiebelau. Der Ortsteil Rutha grenzt unmittelbar an den Jenaer Ortsteil Neulobeda an und ist über die A4, die Bahnstrecke Weimar–Gera und die Straße nach Stadtroda verkehrsmäßig gut angebunden. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Südliches Saaletal mit Sitz in Kahla.

Die Lage in der Peripherie des ländlichen Saale-Holzland-Kreises steht in scheinbarem Widerspruch zu den Immobilienpreisen: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen in Sulza über dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Dies ist der unmittelbaren Nachbarschaft zu Jena geschuldet, die insbesondere im Ortsteil Rutha eine Pendlernachfrage erzeugt.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Der Angebotskaufpreis in Sulza beträgt 3.088 Euro je Quadratmeter und liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (1.764 €/m²) und dem Landesdurchschnitt Thüringens (1.459 €/m²). Auch im deutschlandweiten Vergleich (2.409 €/m²) liegt Sulza über dem Mittel.

Die Angebotsmiete von 9,87 €/m² übertrifft ebenfalls alle Vergleichswerte: den Kreis (7,52 €/m²), das Bundesland (6,88 €/m²) und den Deutschlanddurchschnitt (8,92 €/m²).

Der Kaufpreisfaktor von 26,07 bedeutet, dass der Kaufpreis das 26-fache der Jahreskaltmiete beträgt. Die Bruttomietrendite von 3,84 % ist die niedrigste im direkten Vergleich mit den Nachbarorten und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (5,72 %) und dem Landesdurchschnitt (6,32 %).

Zusammengenommen beschreiben diese drei Kennzahlen denselben Sachverhalt: Der Kaufpreis steht in keinem angemessenen Verhältnis zur Miete. Hoher Kaufpreis, hoher Kaufpreisfaktor und niedrige Rendite sind drei Perspektiven auf dasselbe Marktphänomen – ein nachfragegetriebener Preis, der über der eigentlichen Mietertragskraft liegt.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen Anstieg von 9,21 €/m² (2018) auf 10,65 €/m² (2019), einen Rückgang auf 5,83 €/m² (2020) und eine Stabilisierung bei 8,41 €/m² (2021–2023). In den jüngsten verfügbaren Jahren (2025: 9,97 €/m², 2026: 12,50 €/m²) setzt sich ein Aufwärtstrend fort. Der berechnete CAGR von 3,89 % bezieht sich auf den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026.

Die Kaufpreiszeitreihe ist mit nur zwei Datenpunkten (2018: 1.576 €/m², 2019: 3.917 €/m²) nicht aussagekräftig für eine Entwicklung. Der angegebene CAGR von 148 % beruht auf dem Anstieg innerhalb eines einzigen Jahres und ist kein Indikator für eine nachhaltige Marktdynamik. Eine Bewertung der Kaufpreisentwicklung ist auf dieser Datenlage nicht möglich.

Die Bevölkerung der Gemeinde ist seit 2015 um 6,1 % gesunken (von 280 auf 263 Einwohner). Der Rückgang ist kontinuierlich, mit kurzen Phasen der Stabilisierung (2020, 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 66 Einwohner je km².

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,5 km weist Sulza die zweithöchsten Angebotspreise auf. Nur Zöllnitz (1,7 km entfernt) liegt mit 4.137 €/m² und einer Angebotsmiete von 12,59 €/m² noch darüber. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich unter Sulza: Rothenstein (2.237 €/m²), Laasdorf (2.069 €/m²), Rausdorf (2.542 €/m²), und die übrigen Orte zwischen 1.590 und 1.800 €/m².

Bei der Miete liegt Sulza mit 9,87 €/m² ebenfalls an zweiter Stelle hinter Zöllnitz (12,59 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,84 % ist die niedrigste im direkten Vergleich mit den Nachbarorten – nur Zöllnitz weist mit 3,65 % eine noch niedrigere Rendite auf. Alle anderen Nachbarorte liegen bei 4,65 % bis 5,67 %.

Dieses Muster zeigt, dass Sulza zusammen mit Zöllnitz eine Preisspitze im ländlichen Umland darstellt. Die hohen Preise im Verhältnis zur Miete deuten auf eine spekulative oder wohnungsnahe Nachfrage hin, die über der lokalen Mietertragskraft liegt. Die Lage zu Jena ist eine plausible Erklärung: Der Ortsteil Rutha grenzt unmittelbar an Neulobeda an, was Pendleranbindung und Wohnnachfrage aus Jena erklärt.

Auf Ebene des Saale-Holzland-Kreises und Thüringens liegt Sulza mit seinem Kaufpreisfaktor von 26,07 im oberen Bereich. Im Bundesland belegt Sulza im Perzentilrang der Mietrendite den 9. Perzentilplatz von 605 verglichenen Orten – das bedeutet, dass die Rendite von Sulza niedriger ist als bei 91 % der anderen Orte im Land.

Standortfaktoren und Struktur

Der Saale-Holzland-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 den Gesamt-Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Rang im Teilindex Dynamik liegt bei 323, im Teilindex Stärke bei 276. Diese Werte positionieren den Kreis im unteren Drittel der deutschen Kreisvergleiche und deuten auf strukturelle Schwächen hin.

Die Arbeitslosenquote in Sulza lag 2023 bei 5,73 %. Vorherige Jahre zeigten niedrigere Werte von 3,12 % bis 3,59 %. Auffällig hoch waren die Werte für 2016 (34,27 %) und 2017 (34,76 %), die deutlich über dem üblichen Niveau liegen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lagefaktor-Daten zeigen keine spezifischen Stärken, die den hohen Immobilienpreis direkt erklären würden. Die Erklärung liegt vielmehr in der geografischen Nähe zu Jena als Hochschul- und Großstadt, die als Nachfragemotor für das Umland wirkt.

Die Kombination aus struktureller Schwäche des Landkreises (Prognos-Rang 292/400) und lokalen Preisen, die über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegen, ist ein charakteristisches Muster für ländliche Gemeinden in der Nähe von Universitätsstädten: Der lokale Wirtschafts- und Arbeitsmarkt ist schwach, aber die Wohnnachfrage wird von außerhalb gespeist.