Rothenstein

Marktüberblick

Rothenstein ist eine Gemeinde im Süden des Saale-Holzland-Kreises mit 1.151 Einwohnern auf 10,45 km². Der Ort liegt südlich von Jena am westlichen Ufer der Saale und ist über die Bundesstraße 88 sowie die Bahnstrecke Großheringen–Saalfeld erschlossen. Seit August 2022 führt eine neue Umgehungsstraße mit Tunnel die B 88 am Ort vorbei. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Südliches Saaletal.

Mit einer Angebotsmiete von 9,37 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.237 Euro je Quadratmeter liegt Rothenstein deutlich über dem Kreisdurchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (Miete: 7,52 Euro, Kaufpreis: 1.764 Euro). Die Bruttomietrendite beträgt 5,03 Prozent, der Kaufpreisfaktor 19,9. Bei diesen Werten handelt es sich um Inseratwerte, die systematisch über der tatsächlichen Transaktionsebene liegen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Mietpreise in Rothenstein zeigen über den Zeitraum 2018 bis 2026 deutliche Schwankungen. Der Wert lag 2018 bei 9,56 Euro je Quadratmeter, fiel bis 2021 auf 7,59 Euro (Tiefpunkt der Reihe) und stieg 2025 auf 10,2 Euro an, bevor er 2026 wieder auf 9,83 Euro sank. Der CAGR der Miete beträgt 0,35 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Der Kaufpreis zeigt noch größere Volatilität: Von 1.644 Euro je Quadratmeter (2018) ging es 2019 auf 1.345 Euro, stieg 2020 auf 1.919 Euro, fiel 2023 auf 1.494 Euro und erreichte 2025 mit 2.986 Euro einen extremen Ausreißer, ehe er 2026 auf 1.712 Euro zurückging. Der CAGR liegt bei 0,51 Prozent.

Die extremen Ausschläge in der Kaufpreisreihe, insbesondere der Wert von fast 3.000 Euro je Quadratmeter im Jahr 2025, entsprechen dem Muster kleiner Märkte, bei denen einzelne Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte und liegen über der tatsächlichen Transaktionsebene.

Regionale Einordnung

Rothenstein liegt bei den Mietpreisen mit 9,37 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (7,52 Euro) und dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Beim Kaufpreis mit 2.237 Euro je Quadratmeter liegt der Ort ebenfalls über Kreis- (1.764 Euro) und Landesdurchschnitt (1.459 Euro), aber unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,03 Prozent liegt unter dem Kreiswert (5,72 %) und dem Thüringer Wert (6,32 %), aber nahe am Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,9 entspricht dem Kreiswert (19,78) und liegt über dem Thüringer Wert (17,88).

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Miete von 9,37 Euro liegt über der von Schöps (7,29 Euro), Großpürschütz (7,61 Euro) und Großbockedra (7,50 Euro), aber unter der von Sulza (9,87 Euro), Unterbodnitz (8,65 Euro), Altenberga (8,33 Euro) und deutlich unter Zöllnitz (12,59 Euro). Beim Kaufpreis liegt Rothenstein mit 2.237 Euro über den meisten Nachbarn, unter Sulza (3.088 Euro), Unterbodnitz (2.765 Euro) und Zöllnitz (4.137 Euro). Die Rendite von 5,03 Prozent liegt im mittleren Bereich der Nachbarn, unter Großpürschütz (5,67 %) und Schöps (5,5 %), aber über Sulza (3,84 %) und Zöllnitz (3,65 %).

Rothenstein weist damit ein Preisniveau auf, das über dem regionalen Durchschnitt liegt, aber nicht die Spitze im unmittelbaren Umland erreicht. Die Rendite liegt im mittleren Bereich der Nachbarn, was auf ein ausgewogenes Verhältnis von Miete und Kaufpreis hindeutet.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Rothensteins entwickelte sich von 2015 bis 2024 relativ stabil: Von 1.149 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis 2018 auf 1.119 zurück, stieg dann wieder an und lag 2023 und 2024 bei 1.151 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 110 Einwohner je Quadratkilometer. Der gesamte Anstieg seit Serienbeginn beträgt 0,17 Prozent.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,93 Prozent und entspricht damit einem sehr niedrigen Niveau. Im Jahr 2015 war sie mit 0 Prozent angegeben, was auf eine Besonderheit der Erhebung oder eine sehr kleine Zahl arbeitsloser Personen hindeutet. In den folgenden Jahren schwankte sie zwischen 1,21 Prozent (2017) und 2,41 Prozent (2020). Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 zwölf Personen.

Standortfaktoren

Der Saale-Holzland-Kreis, zu dem Rothenstein gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 292 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. In den Teilindizes zeigt sich ein differenziertes Bild: Der Arbeitsmarkt liegt auf Platz 262, der Wohlstand auf Platz 200, während die Demografie mit Platz 361 und die Dynamik mit Platz 323 schwächer abschneiden. Der Index Wettbewerb und Innovation liegt auf Platz 306.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die demografische Schwäche des Kreises (Platz 361) geht einher mit der stabilen, aber nicht wachsenden Bevölkerung Rothensteins.

Ein besonderer Standortfaktor ist das unterirdische Stollensystem am Ort: Während des Zweiten Weltkriegs bestand hier eine U-Verlagerung des Optikkonzerns Carl Zeiss (Codename Albit). Ab den 1970er Jahren nutzte die NVA die 5.000 Meter langen Stollen als größtes militärisches Depot in Zentraleuropa. Seit 2015 wird der Komplex von der US-Firma Vivos als Hochsicherheitsbunker "Europa One" umgebaut, der Platz für 6.000 Personen bieten soll. Das ehemalige Militärgebiet wurde zu einem Gewerbegebiet umgewandelt.