Mörsdorf

Marktüberblick

Mörsdorf ist eine Gemeinde im thüringischen Saale-Holzland-Kreis mit 560 Einwohnern auf 6,85 km². Der Ort liegt etwa zwei Kilometer nordöstlich von Quirla in unmittelbarer Nachbarschaft zur A 4 und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Hermsdorf. Die Gemeinde wurde erstmals 1457 urkundlich erwähnt und verfügt über keine Hochschulen oder größeren Arbeitgeber.

Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 8,59 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 7,52 Euro und auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Der Angebotskaufpreis von 818 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter dem Kreiswert von 1.764 Euro und dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 12,6 Prozent — ein Wert, der weit über dem Kreisdurchschnitt von 5,72 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 7,94, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem 7,9-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Kreisdurchschnitt beträgt der Faktor 19,78, in Thüringen 17,88.

Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis ist im regionalen Vergleich einmalig. Kein Nachbarort weist eine vergleichbare Rendite auf: Waldeck liegt mit 8,89 Prozent am höchsten, gefolgt von Möckern mit 7,75 Prozent. Hermsdorf erreicht nur 4,55 Prozent.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel oder Transaktionspreise. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und den tatsächlichen Verkaufszahlen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Mörsdorf eine extreme Volatilität, die für einen so kleinen Markt typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,38 Euro (2023) und 13,25 Euro (2024) pro Quadratmeter — eine Spanne von fast 80 Prozent. Der langfristige Anstieg (CAGR) liegt bei 2,5 Prozent, was angesichts dieser Schwankungen jedoch nur eine grobe Tendenz beschreibt.

Der Angebotskaufpreis zeigt noch ausgeprägtere Ausschläge: Von 324 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 stieg er 2024 auf 1.776 Euro, fiel dann 2025 auf 346 Euro. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 1,6 Prozent. Die Werte für 2025 und 2026 sind identisch (346 Euro), was auf unveränderte Daten hinweist.

Die extreme Volatilität bei so wenigen Einwohnern ist auf den kleinen Markt zurückzuführen: Bereits einzelne Inserate oder Transaktionen können den Durchschnittspreis deutlich nach oben oder unten ziehen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Schwankungen spiegeln jedoch wahrscheinlich die geringe Anzahl von Angeboten und Verkäufen wider.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Saale-Holzland-Kreis und zu Thüringen hebt sich Mörsdorf durch sein Preisprofil ab. Die Angebotsmiete liegt 14,2 Prozent über dem Kreisdurchschnitt und 24,9 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Der Kaufpreis liegt hingegen 53,6 Prozent unter dem Kreiswert und 43,9 Prozent unter dem Landesdurchschnitt. Dieser Gegensatz zwischen hoher Miete und niedrigem Kaufpreis ist die Ursache für die überdurchschnittliche Rendite.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 4,8 Kilometer zeigt sich ein ähnliches Muster: Mit 818 Euro pro Quadratmeter liegt Mörsdorf deutlich unter allen Nachbarorten. Der günstigste Nachbarort ist Waldeck mit 1.061 Euro, der teuerste Albersdorf mit 1.934 Euro. Bei der Miete liegt Mörsdorf mit 8,59 Euro im oberen Mittelfeld — nur Albersdorf (9,46 Euro) und Möckern (9,36 Euro) liegen höher.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Saale-Holzland-Kreis auf dem Gesamtrang 292 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Kreis liegt damit im unteren Mittelfeld. Besonders schwach ist der Wert im Bereich Demografie (Rang 361), während der Wohlstandsbereich mit Rang 200 am besten abschneidet. Mörsdorf profitiert von der Nähe zur A 4 und der Lage im ländlichen Raum mit niedrigen Kaufpreisen.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Mörsdorf wuchs von 476 Einwohnern im Jahr 2015 auf 560 im Jahr 2024 — ein Anstieg von 17,6 Prozent. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde im Osten Thüringens bemerkenswert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 82 Einwohner pro Quadratkilometer, was dem ländlichen Charakter des Ortes entspricht.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,89 Prozent. Bei einer Bevölkerung von 560 Einwohnern entspricht dies etwa drei arbeitslosen Personen. Dieser Wert ist deutlich niedriger als der Kreis- und Landesdurchschnitt, ist aber aufgrund der kleinen Bevölkerungszahl statistisch anfällig für starke Schwankungen.

Der Ort verfügt über keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell nicht erhöht. Die Lage an der A 4 und die Anbindung an die Landesstraße L 1076 bieten eine gewisse Verkehrsanbindung. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Hermsdorf, was administrative Synergien ermöglicht.