Silbitz

Marktüberblick

Silbitz ist eine Gemeinde im Nordosten des Saale-Holzland-Kreises in Thüringen mit 622 Einwohnern auf 11,2 km². Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Silbitz und Seifartsdorf (eingemeindet 2004) und liegt am Ostufer der Weißen Elster. Sie gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Heideland-Elstertal-Schkölen. Der Ort ist durch die Silbitz Group GmbH, eine traditionsreiche Eisengießerei, als Wirtschaftsstandort geprägt, die mit über 1.000 Mitarbeitern der größte Arbeitgeber der Region ist.

Der Immobilienmarkt in Silbitz zeichnet sich durch extrem niedrige Kaufpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,52 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 722 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 9,23, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 9,2-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Silbitz eine starke Volatilität, die auf einen sehr dünnen Immobilienmarkt hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,89 Euro (2018) und 7,80 Euro (2025). Der Kaufpreis zeigte noch ausgeprägtere Ausschläge: Von 467 Euro pro m² (2020) über einen Höchststand von 1.573 Euro (2023) fiel er auf 383 Euro (2025), bevor er 2026 wieder auf 711 Euro stieg.

Diese starken Schwankungen in beiden Reihen machen eine stabile Trendaussage schwierig. Die CAGR-Werte von 6,90 % für die Miete und 7,27 % für den Kaufpreis beschreiben den durchschnittlichen Anstieg über den Zeitraum, spiegeln aber nicht die tatsächliche Marktdynamik wider. Bei einer so kleinen Gemeinde können einzelne Angebote oder Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Silbitz bei den Kaufpreisen deutlich unter dem Durchschnitt ab. Der Angebotskaufpreis von 722 Euro pro m² liegt nur bei etwa 41 % des Kreisdurchschnitts (1.764 Euro), 49 % des Landesdurchschnitts Thüringen (1.459 Euro) und 30 % des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro). Entsprechend niedrig ist der Kaufpreisfaktor mit 9,23 im Vergleich zum Kreis (19,78) und zum Bundesland (17,88).

Die Angebotsmiete von 6,52 Euro pro m² liegt ebenfalls unter dem Landesdurchschnitt (6,88 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), jedoch über dem Niveau von Caaschwitz (6,02 Euro) und Hartmannsdorf (5,06 Euro) im Umkreis.

Die Bruttomietrendite von 10,83 % liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt (6,32 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Unter den Nachbarorten ist sie hoch, wird jedoch von Caaschwitz (14,96 %) übertroffen. Das Perzentil von 95,5 im Landesvergleich zeigt, dass nur etwa 5 % der Orte in Thüringen eine höhere Rendite aufweisen. Diese hohe Rendite ist primär auf die extrem niedrigen Kaufpreise zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Silbitz ist seit 2017 rückläufig: Von 651 Einwohnern (2017) auf 622 Einwohner (2024), was einem Rückgang von etwa 4,5 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 56 Einwohner pro km². Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,89 %, was 11 arbeitslosen Personen entspricht. Dieser Wert liegt leicht über dem Landesdurchschnitt und zeigt eine stabile, wenn auch geringe Arbeitslosigkeit.

Der Saale-Holzland-Kreis, in dem Silbitz liegt, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Kreis im Teilindex Demografie (Rang 361), was den Bevölkerungsrückgang in Silbitz einordnet. Im Arbeitsmarkt (Rang 262) und im Wohlstand (Rang 200) schneidet der Kreis besser ab. Der Index für Dynamik (Rang 323) und Wettbewerb & Innovation (Rang 306) deuten auf geringe Entwicklungsimpulse hin. Am Ort bestehen keine Hochschulen.