Eisenberg, Stadt
Eisenberg (PLZ 07607) liegt im Saale-Holzland-Kreis in Thüringen. Der Ort zählt 11.196 Einwohner auf 24,7 km², das entspricht 454 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,91 € pro m², der Kaufpreis bei 1.100 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 7,54 % und ein Kaufpreisfaktor von 13,3 — rechnerisch sind das 13 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Eisenberg über dem Renditeniveau von 77 % der Orte in Thüringen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 5,02 € auf 6,11 € pro m², im Mittel 2,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 18,1 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 6,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Saale-Holzland-Kreis Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 323, Stärkerang 276). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gösen, Rauda und Heideland an.
Immobilienpreise in Eisenberg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Eisenberg, Stadt
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort der Stadt Eisenberg im Saale-Holzland-Kreis, Thüringen. Die Stadt als Kreisstadt mit rund 11.200 Einwohnern weist niedrige Miet- und Kaufpreise im regionalen Vergleich auf, dafür eine hohe Bruttomietrendite von 7,54 Prozent. Die Bevölkerung ist seit 2015 um rund 18 Prozent gesunken, hat sich aber seit 2022 stabilisiert. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Saale-Holzland-Kreis im unteren Mittelfeld ein, mit besonderer Schwäche im Demografie-Index.
Marktüberblick
Eisenberg ist die Kreisstadt des Saale-Holzland-Kreises in Thüringen und liegt auf halbem Weg zwischen Jena und Gera. Die 24,67 km² große Stadt mit rund 11.200 Einwohnern (Stand 2024) ist erfüllende Gemeinde für mehrere Nachbargemeinden und verfügt über vier Ortsteile: Kernstadt, Friedrichstanneck, Saasa und Kursdorf. Als Mittelzentrum des Landkreises nimmt Eisenberg eine zentrale Funktion für die umliegenden Gemeinden wahr.
Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 6,91 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.100 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,26, die Bruttomietrendite liegt bei 7,54 Prozent. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise in Eisenberg haben seit 2018 deutlich an Dynamik gewonnen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,02 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2025 auf 7,16 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von über 42 Prozent in acht Jahren. Im Jahr 2026 korrigierte sich der Wert wieder auf 6,11 Euro pro Quadratmeter.
Auch die Kaufpreise zeigten einen starken Aufwärtstrend: Von 757,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2023 auf 1.346,50 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von fast 78 Prozent. Anschließend folgte eine deutliche Korrektur: 2024 sank der Preis auf 1.158,81 Euro, 2025 auf 927,84 Euro. Im Jahr 2026 erholte er sich leicht auf 1.015,89 Euro pro Quadratmeter.
Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 2,49 Prozent für die Miete und bei 3,74 Prozent für die Kaufpreise über den gesamten Zeitraum.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich schneidet Eisenberg unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 6,91 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (7,52 Euro), knapp über dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro) und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro).
Beim Angebotskaufpreis ist Eisenberg mit 1.100 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt (1.763 Euro), dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 13,26 ist ebenfalls niedrig im Vergleich zum Kreis (19,78), dem Land (17,88) und Deutschland insgesamt.
Die Bruttomietrendite von 7,54 Prozent hebt sich positiv hervor: Sie liegt deutlich über dem Kreiswert (5,72 Prozent), dem Landesdurchschnitt (6,32 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Mit einem Perzentilrang von 76,54 im Bundesland gehört Eisenberg zu den quartilen der höchsten Renditen in Thüringen.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild: Die Mieten liegen zwischen 5,06 Euro (Hartmannsdorf) und 7,90 Euro (Petersberg), die Kaufpreise zwischen 955 Euro (Rauda) und 2.986 Euro (Tautenhain).
Demografie und Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung von Eisenberg war von einem deutlichen Rückgang geprägt. Von 13.669 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Einwohnerzahl bis 2021 auf 10.673 – ein Verlust von rund 18 Prozent in sechs Jahren. Dieser Rückgang ist teilweise auf Gebietsänderungen und Eingemeindungen zurückzuführen, ist aber insgesamt ein strukturelles Problem.
Seit 2022 zeigt sich eine leichte Stabilisierung: 2022 stieg die Zahl auf 10.957, 2023 auf 11.196 und blieb 2024 bei diesem Wert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 454 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Daten zur Arbeitslosenquote in der Zeitreihe liegen als absolute Zahlen vor (435 im Jahr 2023) und sind nicht als Prozentwert aussagekräftig darstellbar. Eine gesicherte Arbeitslosenquote ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.
Standortfaktoren
Die Standortfaktoren von Eisenberg werden maßgeblich durch die Lage im Saale-Holzland-Kreis bestimmt, da die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge auf Kreisebene ausgewiesen sind. Im Zukunftsatlas 2025 belegt der Saale-Holzland-Kreis den Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex.
Besonders auffällig ist der Demografie-Index mit dem Rang 361 – ein Wert, der die demografischen Herausforderungen des Kreises unterstreicht, die sich auch in der Bevölkerungsentwicklung von Eisenberg widerspiegeln. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 262 im unteren Mittelfeld, der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 200 im oberen Mittelfeld. Der Rang im Bereich Dynamik (323) und Wettbewerb/Innovation (306) zeigt Schwächen in diesen Bereichen.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Als Kreisstadt und erfüllende Gemeinde für mehrere Nachbargemeinden (Gösen, Hainspitz, Mertendorf, Petersberg, Rauschwitz) nimmt Eisenberg eine administrative Funktion für die Region wahr. Die Stadt verfügt über eine historische Altstadt mit dem Schloss Christiansburg und dem Eisenberger Mühltal als Ausflugsziel.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Eisenberg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Eisenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5,02 €/m² |
| 2019 | 5,05 €/m² |
| 2020 | 5,68 €/m² |
| 2021 | 5,83 €/m² |
| 2022 | 6,18 €/m² |
| 2023 | 6,32 €/m² |
| 2024 | 6,55 €/m² |
| 2025 | 7,16 €/m² |
| 2026 | 6,11 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Eisenberg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 758 €/m² |
| 2019 | 742 €/m² |
| 2020 | 801 €/m² |
| 2021 | 950 €/m² |
| 2022 | 1.152 €/m² |
| 2023 | 1.347 €/m² |
| 2024 | 1.159 €/m² |
| 2025 | 928 €/m² |
| 2026 | 1.016 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Eisenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 7,95 % |
| 2019 | 8,17 % |
| 2020 | 8,51 % |
| 2021 | 7,36 % |
| 2022 | 6,44 % |
| 2023 | 5,63 % |
| 2024 | 6,78 % |
| 2025 | 9,26 % |
| 2026 | 7,22 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Eisenberg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.669 Einwohner |
| 2016 | 12.199 Einwohner |
| 2017 | 10.842 Einwohner |
| 2018 | 10.885 Einwohner |
| 2019 | 10.849 Einwohner |
| 2020 | 10.704 Einwohner |
| 2021 | 10.673 Einwohner |
| 2022 | 10.957 Einwohner |
| 2023 | 11.196 Einwohner |
| 2024 | 11.196 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Eisenberg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2016 | 5,73 % |
| 2017 | 5,36 % |
| 2018 | 6,43 % |
| 2019 | 5,82 % |
| 2020 | 6,31 % |
| 2021 | 6,16 % |
| 2022 | 5,67 % |
| 2023 | 6,81 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 292 Rang |
| Dynamik | 323 Rang |
| Stärke | 276 Rang |
| Demografie | 361 Rang |
| Arbeitsmarkt | 262 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 306 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 200 Rang |
Renditeverteilung in Thüringen
Anzahl Orte je Renditeband — Eisenberg liegt im Band 7–8 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 1,00 Orte |
| 2–3 | 16,00 Orte |
| 3–4 | 52,00 Orte |
| 4–5 | 109 Orte |
| 5–6 | 135 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 68,00 Orte |
| 8–9 | 42,00 Orte |
| 9–10 | 31,00 Orte |
| 10–11 | 20,00 Orte |
| 11–12 | 11,00 Orte |
| 12+ | 14,00 Orte |
Wie schneidet Eisenberg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Eisenberg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Eisenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Eisenberg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Petersberg | 7,90 €/m² |
| Weißenborn | 7,84 €/m² |
| Heideland | 7,47 €/m² |
| Gösen | 7,01 €/m² |
| Hainspitz | 7,00 €/m² |
| Eisenberg | 6,91 €/m² |
| Tautenhain | 6,91 €/m² |
| Rauda | 6,10 €/m² |
| Crossen an der Elster | 6,00 €/m² |
| Hartmannsdorf | 5,06 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Eisenberg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Eisenberg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Rauda | 7,66 % |
| Eisenberg | 7,54 % |
| Hainspitz | 6,97 % |
| Crossen an der Elster | 6,91 % |
| Weißenborn | 6,64 % |
| Heideland | 6,61 % |
| Gösen | 5,81 % |
| Petersberg | 4,86 % |
| Hartmannsdorf | 3,32 % |
| Tautenhain | 2,78 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Gösen | 3,3 km | 07607 | 7,01 € | 1.447 € | 5,81 % |
| Rauda | 3,3 km | 07613 | 6,10 € | 955 € | 7,66 % |
| Heideland | 3,8 km | 07613 | 7,47 € | 1.355 € | 6,61 % |
| Hainspitz | 4,5 km | 07607 | 7,00 € | 1.206 € | 6,97 % |
| Tautenhain | 5,0 km | 07639 | 6,91 € | 2.986 € | 2,78 % |
| Weißenborn | 5,1 km | 07639 | 7,84 € | 1.418 € | 6,64 % |
| Petersberg | 5,1 km | 07616 | 7,90 € | 1.950 € | 4,86 % |
| Hartmannsdorf | 5,2 km | 07613 | 5,06 € | 1.829 € | 3,32 % |
| Crossen an der Elster | 5,6 km | 07613 | 6,00 € | 1.043 € | 6,91 % |
Wo liegt Eisenberg?
Lage
Eisenberg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Eisenberg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,91 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.100 € |
| Bruttomietrendite | 7,54 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,3 |
| Einwohner | 11.196 |
| Einwohner je km² | 454 |
| Fläche (km²) | 24,7 |
| Arbeitslosenquote | 6,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #292 |
| Prognos Dynamikrang | #323 |
| Prognos Stärkerang | #276 |
| Koordinaten | 50,9676, 11,9013 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Eisenberg
Was kostet eine Wohnung in Eisenberg?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 6,91 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 1.100 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit leicht über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 7,52 Euro. Der Kaufpreis von 1.100 Euro pro Quadratmeter ist deutlich unter dem Kreiswert von 1.764 Euro und dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Eisenberg entwickelt?
Die Angebotsmiete ist von 5,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6,91 Euro im aktuellen Jahr gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 2,5 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis stieg von 758 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 1.100 Euro, was einem jährlichen Anstieg von etwa 3,7 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen basieren auf tatsächlichen Daten und sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Eisenberg?
Die Bruttomietrendite liegt bei 7,54 Prozent und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,72 Prozent, dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 76,54 im Bundesland liegt Eisenberg im oberen Viertel der verglichenen Orte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 13,26 und liegt damit unter dem Kreiswert von 19,78 und dem Thüringer Wert von 17,88.
Wie hat sich die Bevölkerung in Eisenberg entwickelt?
Die Bevölkerung ist von 13.669 Einwohnern im Jahr 2015 auf 11.196 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 18 Prozent entspricht. Besonders stark war der Rückgang in den Jahren 2015 bis 2017, während die Bevölkerung seit 2022 mit 11.196 Einwohnern stabil bleibt.
Wie verhält sich die Miete in Eisenberg zum Umland?
Die Miete in Eisenberg liegt bei 6,91 Euro pro Quadratmeter. Im nahen Umland gibt es Unterschiede: Gösen (3,3 km) liegt mit 7,01 Euro leicht darüber, Rauda (3,3 km) mit 6,10 Euro darunter. Heideland (3,8 km) liegt mit 7,47 Euro über dem Eisenberger Niveau, während Hartmannsdorf (5,2 km) mit 5,06 Euro deutlich darunter liegt.
Woher stammen die Daten zu Eisenberg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Eisenberg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Eisenberg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Saale-Holzland-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Mörsdorf | 07646 | 8,59 € | 818 € | 12,60 % |
| Freienorla | 07768 | 6,27 € | 654 € | 11,51 % |
| Silbitz | 07613 | 6,52 € | 722 € | 10,83 % |
| Milda | 07751 | 9,22 € | 1.029 € | 10,75 % |
| Schöngleina | 07646 | 5,91 € | 660 € | 10,74 % |
| Bucha | 07751 | 7,95 € | 928 € | 10,28 % |
| Seitenroda | 07768 | 8,49 € | 1.065 € | 9,56 % |
| Großlöbichau | 07751 | 9,60 € | 1.232 € | 9,35 % |