Seitenroda

Marktüberblick: Extreme Rendite bei niedrigen Preisen

Seitenroda im Saale-Holzland-Kreis ist ein kleiner Ort mit 210 Einwohnern auf 4,02 km², der sich durch ein extremes Preis-Leistungs-Verhältnis im Immobilienmarkt auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 8,49 € je m², der Angebotskaufpreis bei 1.065 € je m². Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,56 % – der höchste Wert unter allen vergleichbaren Orten in Thüringen (Perzentilrang 90,8). Der Kaufpreisfaktor beträgt 10,46, was bedeutet, dass der Kaufpreis etwa dem Zehnfachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Saale-Holzland-Kreis liegt der Faktor bei 19,78, in Thüringen bei 17,88 und bundesweit bei einem Durchschnitt von rund 24. Seitenroda gehört damit zu den wenigen Orten in Deutschland, bei denen die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis außergewöhnlich hoch ist.

Preis- und Mietentwicklung: Starker Mietanstieg seit 2020

Die Mietpreise in Seitenroda sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2020 noch bei 6,12 € je m², betrug sie 2022 und 2023 bereits 8,52 € je m² – ein Anstieg von rund 39 Prozent in drei Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 11,66 Prozent. Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2023 vor (1.065 € je m²), sodass eine längerfristige Entwicklung nicht abgebildet werden kann. Der starke Mietanstieg steht im Zusammenhang mit dem vergleichsweise niedrigen Kaufpreisniveau: Während die Miete in Seitenroda bereits über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt, ist der Kaufpreis deutlich darunter. Diese Diskrepanz zwischen steigender Miete und niedrigem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Regionale Einordnung: Niedrigster Kaufpreis im Umkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Seitenroda vor allem durch seine niedrigen Kaufpreise ab. Mit 1.065 € je m² liegt der Ort unter dem Kreisdurchschnitt von 1.764 € je m², dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 € je m² und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 € je m². Die Angebotsmiete von 8,49 € je m² liegt dagegen über dem Kreiswert von 7,52 € je m² und dem Landeswert von 6,88 € je m², knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 € je m².

Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 4 km zeigt sich ein heterogenes Bild: Kahla (2,1 km) weist mit 1.168 € je m² den nächstniedrigeren Kaufpreis auf, während Unterbodnitz (2,9 km) mit 2.765 € je m² mehr als das Doppelte verlangt. Die Bruttomietrendite in Seitenroda von 9,56 % liegt deutlich über allen Nachbarorten – Kahla erreicht 8,31 %, Großpürschütz 5,67 %, Lindig 4,67 %. Selbst die Nachbarorte mit niedrigeren Kaufpreisen wie Kahla haben eine deutlich geringere Rendite, weil ihre Mieten nicht entsprechend hoch sind. Seitenroda profitiert hier von der Kombination aus niedrigem Kaufpreis und überdurchschnittlicher Miete.

Standortfaktoren: Demografie, Arbeitsmarkt und Leuchtenburg

Seitenroda hat eine Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern je km² und verzeichnet seit 2015 ein leichtes Bevölkerungswachstum: Von 199 Einwohnern (2015) ging die Zahl zunächst auf 195 (2018) zurück, stieg dann aber auf 210 (2023/2024) an – ein Plus von 5,5 Prozent seit Serienbeginn. Die Arbeitslosenquote liegt bei 0,9 Prozent (2023), was nur einem arbeitslosen Menschen entspricht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Saale-Holzland-Kreis auf Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen ein (Gesamtrang). Im Teilindex Demografie liegt der Kreis auf Rang 361, was auf eine alternde Bevölkerung und Abwanderungsdruck hindeutet. Im Index Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 200 die beste Platzierung. Für Seitenroda selbst bestehen keine Hochschulen.

Ein besonderer Standortfaktor ist die Leuchtenburg, eine mittelalterliche Höhenburg aus dem Jahr 1221, die sich in Seitenroda befindet. Die Burg wird touristisch genutzt, beherbergt die Ausstellung Porzellanwelten Leuchtenburg und steht seit 2007 in der Verwaltung der Stiftung Leuchtenburg. Das 800-jährige Jubiläum von Burg und Dorf wurde 2021 begangen.