Unterbodnitz

Ort und Struktur

Unterbodnitz ist eine Gemeinde im Saale-Holzland-Kreis mit 192 Einwohnern auf 5,51 km². Der Ort liegt im Süden des Landkreises, in der Nähe der Stadt Jena. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Südliches Saaletal. Der Saale-Holzland-Kreis umfasst 91 Gemeinden und hat rund 83.300 Einwohner. Wirtschaftlich ist der Kreis eng mit Jena verbunden, insbesondere im Rahmen des JenArea-Projekts in Hermsdorf. Die B 88 verbindet die Region mit Jena, der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Rothenstein an der Strecke Großheringen–Saalfeld.

Die sehr geringe Einwohnerzahl und die geringe Bevölkerungsdichte von 35 Einwohnern je km² kennzeichnen Unterbodnitz als ländliche Kleingemeinde. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,78 Prozent, was drei Arbeitslosen entspricht. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Saale-Holzland-Kreis mit Rang 292 von rund 400 Kreisen insgesamt im unteren Drittel ein. Besonders schlecht ist die Demografie mit Rang 361, während die soziale Lage mit Rang 200 im oberen Mittelfeld liegt.

Immobilienmarkt und Preise

Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.765 Euro je m² und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 1.764 Euro sowie dem Thüringer Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Im Vergleich zum deutschen Angebotsdurchschnitt von 2.409 Euro liegt Unterbodnitz ebenfalls darüber. Die Angebotsmiete beträgt 8,65 Euro je m² und übertrifft damit sowohl den Kreiswert von 7,52 Euro als auch den Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Auf nationaler Ebene liegt die Miete mit 8,65 Euro knapp unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.

Beide Zeitreihen – für Miete und Kaufpreis – sind als geschätzt gekennzeichnet. Der geschätzte Kaufpreis stieg von 2.100 Euro je m² (2021) auf 2.765 Euro je m² (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate von 7,12 Prozent entspricht. Die geschätzte Miete entwickelte sich von 7,50 auf 8,65 Euro je m², was 3,63 Prozent jährlich entspricht. Der Kaufpreis steigt damit doppelt so schnell wie die Miete.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,64 und liegt deutlich über dem Kreiswert von 19,78 und dem Landesdurchschnitt von 17,88. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,75 Prozent und damit unter dem Kreiswert von 5,72 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im Perzentilvergleich liegt Unterbodnitz in Thüringen mit 7,99 Prozent im unteren 8 Prozent aller Orte – was einer der niedrigsten Renditen im Land entspricht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 4,4 km zeigt sich ein deutliches Preisgefälle. Mit 2.765 Euro je m² Kaufpreis liegt Unterbodnitz am höchsten aller Nachbarorte. Rothenstein (4,4 km) liegt mit 2.237 Euro an zweiter Stelle, während die übrigen Nachbarn zwischen 1.065 Euro (Seitenroda) und 1.800 Euro (Großbockedra) liegen.

Die Angebotsmiete von 8,65 Euro je m² liegt ebenfalls über dem Nachbarmittel, ist aber nicht die höchste: Rothenstein weist mit 9,37 Euro einen höheren Wert aus. Seitenroda liegt mit 8,49 Euro knapp darunter.

Die Bruttomietrendite von 3,75 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Seitenroda weist mit 9,56 Prozent die bei weitem höchste Rendite auf, was auf den extrem niedrigen Kaufpreis von 1.065 Euro bei einer Miete von 8,49 Euro zurückzuführen ist. Die übrigen Nachbarn liegen zwischen 4,65 Prozent (Kleinbockedra) und 5,67 Prozent (Gneus, Großpürschütz).

Das Muster zeigt, dass Unterbodnitz ein deutlicher Preisausreißer im regionalen Vergleich ist: Die Kaufpreise liegen strukturell über denen der Nachbarn, während die Mieten nur moderat darüber liegen. Dies drückt die Rendite auf ein Niveau, das im regionalen Vergleich einzigartig niedrig ist.

Standortfaktoren und Struktur

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Saale-Holzland-Kreis insgesamt im unteren Drittel (Rang 292 von rund 400 Kreisen). Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Die Demografie liegt mit Rang 361 am schlechtesten, was den strukturellen Bevölkerungsrückgang im ländlichen Raum widerspiegelt. Die Arbeitsmarktlage (Rang 262) und die soziale Lage (Rang 200) schneiden besser ab. Die Dynamik (Rang 323) und der Wettbewerb bei Innovation (Rang 306) liegen ebenfalls im unteren Bereich.

Diese strukturelle Einordnung des Kreises steht in einem gewissen Spannungsfeld zu den hohen Immobilienpreisen in Unterbodnitz. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die geschätzten Zeitreihen für Miete und Kaufpreis deuten auf eine Datenlage hin, die für eine Gemeinde dieser Größe mit besonderer Vorsicht zu betrachten ist.