Crossen an der Elster

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Crossen an der Elster gehört zu den preiswertesten Wohnstandorten in Thüringen. Die Angebotsmiete liegt bei 6 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei rund 1.043 Euro je Quadratmeter. Beides liegt deutlich unter dem Thüringer Durchschnitt (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²) und noch stärker unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 6,91 % liegt über dem Kreis- (5,72 %) und Landesdurchschnitt (6,32 %). Der Kaufpreisfaktor von 14,47 ist niedriger als der Kreiswert von 19,78 – er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Ein niedriger Faktor korrespondiert mit einer hohen Rendite und spiegelt wider, dass die Kaufpreise in Crossen im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind.

Im Perzentilrang 67 im Bundesland liegt Crossen bei der Mietrendite höher als zwei Drittel der 605 vergleichbaren thüringischen Orte.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen deuten auf dünnen Markt hin

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Crossen an der Elster eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten könnte.

Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,75 €/m² (2023) und 8,03 €/m² (2019) – eine Bandbreite von fast 70 %. Der Kaufpreis bewegt sich zwischen 398 €/m² (2019) und 1.712 €/m² (2024), also einem Faktor von über vier. Besonders auffällig ist der Sprung von 659 €/m² (2023) auf 1.712 €/m² (2024), gefolgt von einem Rückgang auf 953 €/m² (2025) und 854 €/m² (2026). Solche Ausschläge sind für einen funktionierenden Markt untypisch und deuten darauf hin, dass einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Trotz der Volatilität zeigt der CAGR (jährliche Wachstumsrate) für Kaufpreise mit 1,24 % eine leichte Aufwärtsentwicklung, während die Mieten mit -0,52 % leicht rückläufig sind. Diese Entwicklung verstärkt den niedrigen Kaufpreisfaktor und die hohe Mietrendite.

Die aktuellen Werte aus der Marktübersicht (6 €/m² Miete, 1.043 €/m² Kaufpreis) liegen über den letzten Werten der Jahresreihe (5,6 €/m² Miete, 854 €/m² Kaufpreis für 2026). Dieser Unterschied könnte darauf hindeuten, dass die aktuellen Werte einen neueren Stichtag abbilden als die Jahresreihe oder dass sich das Angebot in jüngster Zeit leicht erholt hat.

Wichtig: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um Transaktionspreise. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und spiegeln die Preiserwartungen der Anbieter wider, nicht die tatsächlich erzielten Preise.

Bevölkerungsentwicklung: Stabilisierung nach Jahrzehnten des Rückgangs

Crossen an der Elster hat eine Fläche von 10,8 km² und 1.642 Einwohner (2024), was einer Dichte von 152 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht.

Die Einwohnerentwicklung folgt dem typischen Muster ländlicher Gemeinden in Ostthüringen: Von 2.770 Einwohnern im Jahr 1970 fiel die Zahl bis 2018 auf 1.510 – ein Rückgang von fast 45 %. Seit 2020 ist eine leichte Erholung zu verzeichnen (1.545 im Jahr 2020, 1.642 im Jahr 2024). Die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn (2015) zeigt ein Wachstum von 3,86 %.

Die Arbeitslosenquote weist eine Besonderheit auf: Sie lag 2016 bei 28,35 %, fiel 2017 sprunghaft auf 4 % und betrug 2023 wieder 7,36 %. Der extrem hohe Wert von 2016 ist statistisch ungewöhnlich und könnte auf eine methodische Veränderung oder eine temporäre Erfassungssituation zurückzuführen sein. Der Anstieg von 4 % (2019) auf 7,36 % (2023) entspricht einem nachvollziehbaren Trend in der Region.

Die Gemeinde ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Heideland-Elstertal-Schkölen, was ihr eine überörtliche Funktion verleiht, die über die reine Wohngemeinde hinausgeht.

Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt, aber mit Ausreißern

Im Vergleich zum Saale-Holzland-Kreis liegt Crossen bei der Angebotsmiete (6 vs. 7,52 €/m²) und beim Kaufpreis (1.043 vs. 1.764 €/m²) deutlich unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 14,47 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 19,78.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 5,6 km zeigt sich ein gemischtes Bild: Die Angebotsmiete von 6 €/m² liegt im Mittelfeld (niedriger als Eisenberg mit 6,91 € und Bad Köstritz mit 6,54 €, höher als Hartmannsdorf mit 5,06 €). Beim Kaufpreis von 1.043 €/m² liegt Crossen ebenfalls im unteren bis mittleren Drittel. Hartmannsdorf (1.829 €/m²) und Wetterzeube (1.758 €/m²) liegen deutlich darüber, Caaschwitz (483 €/m²) und Silbitz (722 €/m²) darunter.

Die Bruttomietrendite von 6,91 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte – höher als Hartmannsdorf (3,32 %), Wetterzeube (3,92 %) und Walpernhain (5,46 %), aber niedriger als Silbitz (10,83 %), Caaschwitz (14,96 %), Rauda (7,66 %) und Eisenberg (7,54 %). Die höchsten Renditen bei den Nachbarn korrespondieren mit extrem niedrigen Kaufpreisen in diesen Orten. Crossen liegt damit in einer mittleren Position: Die Preise sind niedrig, aber nicht extrem niedrig wie in Caaschwitz oder Silbitz.

Standortfaktoren: Bahnanschluss und Verwaltungsfunktion als Stärken

Crossen an der Elster verfügt über einen Haltepunkt (Crossen Ort) und einen Bahnhof (Crossen an der Elster) an der Bahnstrecke Leipzig–Probstzella, die von der Erfurter Bahn im Stundentakt (kombiniert aus RE 12 und RB 22) bedient wird. Diese Verbindung verbindet den Ort mit Leipzig, Gera und Saalfeld.

Die Gemeinde ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Heideland-Elstertal-Schkölen, was ihr eine überörtliche administrative Funktion verleiht. In der Gemeinde betreibt die Nürnberger Gerstacker Weinkellerei, ein Weltmarktführer bei der Produktion von Glühwein, eine Produktionsstätte – ein lokaler Arbeitgeber mit überregionaler Bedeutung.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Saale-Holzland-Kreis auf Platz 292 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen Rangplätze von 200 (Wohlstand) bis 361 (Demografie). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde, geben aber einen Hinweis auf die strukturelle Einordnung der Region.