Caaschwitz

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Caaschwitz ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Greiz in Thüringen mit 4,19 km² Fläche und rund 630 Einwohnern. Die erfüllende Gemeinde ist Bad Köstritz. Der Ort liegt an der Weißen Elster und ist über die Landstraße 3007 sowie die Buslinie 203 des RVG an den ÖPNV angebunden. Das Dolomitwerk Tagebau Caaschwitz ist eines der größeren lokalen Unternehmen; zudem bestehen eine Spedition und weitere kleine Betriebe. Eine Ziegelei existierte früher.

Der Immobilienmarkt von Caaschwitz ist durch extrem niedrige Kaufpreise und daraus resultierende sehr hohe Mietrenditen geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 6,02 €/m², der Angebotskaufpreis bei 483 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 6,69 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem Sechseinhalb-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei einem Faktor von rund 27, der Thüringer Durchschnitt bei 17,9 und der Kreis Greiz bei 15,7.

Preis- und Mietentwicklung: Steigende Tendenzen mit Datenlücken

Die Angebotsmiete ist von 4,83 €/m² (2018) auf 6,02 €/m² (aktuell) gestiegen. Die Zeitreihe zeigt dabei Schwankungen: 2020 lag sie bei 5,50, 2021 bei 5,14, 2022 bei 5,95, 2023 bei 5,27, 2024 bei 6,45 und 2025 bei 6,00. Der aktuelle Wert von 6,02 €/m² liegt damit nahe dem 2025-Wert der Zeitreihe.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung seit 2020 deutlich steigend: 384,92 €/m² (2020), 428,57 €/m² (2021). Die Zeitreihe nennt für 2025 einen Wert von 666,67 €/m² und für 2026 von 612,50 €/m². Der aktuelle Marktwert von 483 €/m² liegt jedoch deutlich unter diesen Zeitreihenwerten. Diese Diskrepanz zwischen den aktuellen Inseratwerten und den historischen Jahreswerten der Zeitreihe ist auffällig und könnte auf unterschiedliche Methodiken oder eine andere Zusammensetzung des Angebots zurückzuführen sein.

Die Bruttomietrendite von 14,96 % ist eine direkte Folge der niedrigen Kaufpreise bei vergleichsweise moderaten Mieten. Sie liegt mit Abstand über allen Nachbarorten und im 100. Perzentil des Bundeslandes – das heißt, Caaschwitz hat die höchste gemessene Rendite in Thüringen.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach unten

Caaschwitz liegt bei allen Immobilienkennzahlen deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 6,02 €/m² ist unter dem Kreisdurchschnitt von 6,11 €/m², dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 €/m² und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Noch ausgeprägter ist der Abstand beim Kaufpreis: 483 €/m² liegen weit unter dem Kreiswert von 1.145 €/m², dem Landeswert von 1.459 €/m² und dem Bundeswert von 2.409 €/m².

Im Vergleich zu den Nachbargemeinden zeigt sich ein heterogenes Bild. Silbitz (1 km Entfernung) hat mit 722 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis, Hartmannsdorf (2 km) mit 1.829 €/m² den höchsten unter den Nachbarn. Bad Köstritz liegt bei 1.290 €/m², Crossen bei 1.043 €/m². Caaschwitz hat damit den niedrigsten Kaufpreis aller gemessenen Nachbarorte.

Bei der Bruttomietrendite ist Caaschwitz mit 14,96 % ebenfalls der klare Ausreißer nach oben. Die Nachbarn liegen zwischen 2,78 % (Tautenhain) und 10,83 % (Silbitz). Caaschwitz übertrifft alle Nachbarorte bei weitem.

Der Kaufpreisfaktor von 6,69 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten. Rechnet man die Nachbarwerte aus Kaufpreis und Miete um, ergibt sich für Silbitz ein Faktor von 9,2, für Bad Köstritz 16,4, für Crossen 14,5. Caaschwitz ist damit der einzige Ort in der Region, bei dem der Kaufpreis weniger als das Siebenfache der Jahresmiete beträgt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität in strukturschwacher Region

Die Bevölkerung von Caaschwitz ist stabil bis leicht steigend. Von 618 Einwohnern (2015) entwickelte sie sich bis 628 (2024), was einer Zunahme von 1,6 % entspricht. Besonders auffällig ist der Anstieg von 624 (2019) auf 642 (2020), der sich bis 2022 hielt, bevor die Zahl wieder auf 628 sank. Die Bevölkerungsdichte beträgt 150 Einwohner je km² und liegt damit deutlich über der des Landkreises Greiz (111 Einw./km²).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,39 % und entspricht damit nur neun arbeitslosen Personen. Im Vergleich dazu lag sie 2016 noch bei 3,57 %. Der Trend ist seit 2018 klar sinkend: 2,33 % (2018), 2,66 % (2019), 1,57 % (2020), 1,60 % (2021), 1,86 % (2022), 2,39 % (2023). Die niedrige Arbeitslosigkeit steht im Kontrast zur strukturellen Schwäche der Region, wie sie sich in den Prognos-Rängen zeigt.

Die demografische Stabilität ist in einer ländlichen Gemeinde in Ostthüringen bemerkenswert. Viele Gemeinden in der Region haben seit der Wende deutliche Bevölkerungsrückgänge verzeichnet. Caaschwitz hat seinen Bestand weitgehend halten können.

Anmerkung: Die Wikipedia gibt für Ende 2024 eine Einwohnerzahl von 610 an, während die Lagefaktor-Daten 628 ausweisen. Die Differenz von 18 Personen ist gering, zeigt aber, dass Bevölkerungsdaten je nach Quelle und Stichtag variieren können.

Standortfaktoren: Zukunftsatlas zeigt Risiken

Der Landkreis Greiz, zu dem Caaschwitz gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 373 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit zählt der Kreis zu den Regionen mit den höchsten Zukunftsrisiken. Die Teilindizes zeigen ein ähnliches Bild: Der Dynamik-Rang liegt bei 395, der Demografie-Rang bei 393, der Arbeitsmarkt-Rang bei 393. Besser abschneidet der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 167 – was jedoch nicht bedeutet, dass die Lage gut ist, sondern dass sie im mittleren Drittel liegt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Oberzentren sind Gera und Jena, die über die Autobahn 4 bzw. die Bundesstraße 7 erreichbar sind. Caaschwitz selbst ist über die Buslinie 203 an Bad Köstritz, Gera und Eisenberg angebunden.

Die Kombination aus extrem niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und strukturell schwachem Umland beschreibt einen Markt, der von lokalen Gegebenheiten geprägt ist. Das Dolomitwerk als größerer Arbeitgeber bietet lokale Beschäftigung, während die Entfernung zu größeren Städten den Zuzug von externen Käufern begrenzt.