Berga-Wünschendorf, Stadt

Ort und Marktlage

Die Stadt Berga-Wünschendorf entstand am 1. Januar 2024 durch die Fusion der bisherigen Stadt Berga/Elster und der Gemeinde Wünschendorf/Elster. Sie liegt im östlichen Landkreis Greiz an der Weißen Elster. Mit 63,02 km² Fläche und 5.933 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 94 Einwohnern pro km². Die beiden historischen Kernorte — Berga/Elster (erstmals 1306 urkundlich erwähnt, Stadtrecht in den 1370er Jahren) und Wünschendorf/Elster (erstmals 974 genannt) — bilden heute eine zusammenhängende Siedlungsfläche im Elstertal.

Der Immobilienmarkt der neuen Stadt zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und moderate Mieten aus. Die Angebotsmiete liegt bei 6,14 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 815 Euro je Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. den transaktierten Kaufpreisen.

Rendite und Kaufpreisfaktor

Die Bruttomietrendite von 9,04 % ist die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,6 km Entfernung. Sie liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 7,34 %, dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Im Bundesland liegt die Rendite von Berga-Wünschendorf im 88. Perzentil — sie ist damit höher als bei etwa 88 % der 605 erfassten Orte in Thüringen.

Ursache für die überdurchschnittliche Rendite ist primär der niedrige Kaufpreis: Mit 815 Euro je Quadratmeter liegt er rund 29 % unter dem Kreisdurchschnitt von 1.145 Euro und etwa 44 % unter dem Thüringer Durchschnitt von 1.459 Euro. Die Miete von 6,14 Euro liegt demgegenüber nur knapp über dem Kreisdurchschnitt von 6,11 Euro und etwa 11 % unter dem Landesmittel von 6,88 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 11,07 — das heißt, der Kaufpreis entspricht dem 11,07-fachen der Jahreskaltmiete — ist ebenfalls der niedrigste unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreiswert von 15,69 sowie dem Landeswert von 17,88.

Unter den Nachbarorten weist nur Weida (8,95 %) eine vergleichbar hohe Rendite auf, während Braunichswalde mit 4,69 % die niedrigste aufweist — dort liegen die Kaufpreise mit 1.959 Euro je Quadratmeter mehr als doppelt so hoch wie in Berga-Wünschendorf, bei gleichzeitig höherer Miete von 7,65 Euro.

Entwicklung und Demografie

Die vorliegenden Zeitreihen umfassen nur den aktuellen Stichtag 2026 für Miete und Kaufpreis, sodass keine längerfristige Entwicklung abgebildet werden kann. Die Angebotsmiete beträgt in der Zeitreihe 6,17 Euro je Quadratmeter (2026), im aktuellen Markt-Datensatz 6,14 Euro — der geringe Unterschied zeigt die Stabilität des Angebots. Der Angebotskaufpreis liegt bei 815,79 Euro je Quadratmeter (2026). Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Arbeitslosenquote lag im Zeitraum 2018 bis 2023 zwischen 4 und 5 Prozent. Mit 5 % (2023) bewegt sie sich auf einem für ostdeutsche Verhältnisse moderaten Niveau. Die Bevölkerungszahl von 5.933 (2024) ergibt sich aus der Zusammenführung der beiden Vorgängergemeinden — Berga/Elster hatte Ende 2023 rund 3.207 Einwohner, Wünschendorf/Elster rund 2.679. Die Einwohnerentwicklung der einzelnen Vorgängergemeinden zeigt über die vergangenen Jahre einen leichten Rückgang: Wünschendorf/Elster ging von 3.391 Einwohnern (1999) auf 2.679 (2023) zurück, was einem Verlust von rund 21 % über 24 Jahre entspricht.

Standortfaktoren

Der Landkreis Greiz, dem Berga-Wünschendorf angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 373 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Besonders schlecht bewertet sind die Teilindizes Dynamik (Platz 395) und Demografie (Platz 393). Der Index Wohlstand und soziale Lage schneidet mit Platz 167 deutlich besser ab. Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Boden- oder Grundstückswerte (Bodenrichtwerte) liegen für diesen Ort nicht vor.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Rendite und schwachen Zukunftsatlas-Werten entspricht dem Muster strukturschwacher ländlicher Standorte in Ostthüringen: Der Markt bietet Investoren attraktive Renditen bei geringen absoluten Investitionssummen, während die demografische und dynamische Entwicklung des Kreises strukturelle Herausforderungen aufzeigt.