Zum Inhalt springen
Lagefaktor
PLZ 07613 · Saale-Holzland-Kreis · Thüringen

Heideland

Heideland (PLZ 07613) liegt im Saale-Holzland-Kreis in Thüringen. Der Ort zählt 1.738 Einwohner auf 37,6 km², das entspricht 46 Einwohnern je Quadratkilometer.

Bruttomietrendite
6,61 %
besser als 63 % der Orte in Thüringen
Kaufpreis je m²
1.355 €
aktueller Angebotspreis

Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 7,47 € pro m², der Kaufpreis bei 1.355 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,61 % und ein Kaufpreisfaktor von 15,1 — rechnerisch sind das 15 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heideland über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Thüringen.

Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,10 € auf 9,74 € pro m², im Mittel 11,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 8,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,3 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,9 % (2023).

Im Prognos Zukunftsatlas belegt Saale-Holzland-Kreis Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 323, Stärkerang 276). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Gösen, Walpernhain und Eisenberg an.

Immobilienpreise in Heideland im Überblick

Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Thüringen.

Bruttomietrendite
6,61 %
besser als 63 % der Orte in Thüringen
Miete
7,47 €/m²
11,4 % p. a.
Kaufpreis
1.355 €/m²
8,0 % p. a.
Kaufpreisfaktor
15,1
Jahresmieten bis zum Kaufpreis
Einwohner
1.738
-4,3 % seit Reihenbeginn
Einwohner je km²
46
Prognos-Rang
#292
von 400 Kreisen (Zukunftsatlas)
Hochschulen
0

Immobilienmarkt- und Standortbericht: Heideland, Saale-Holzland-Kreis

Heideland ist eine 1994 gebildete Gemeinde im Nordosten des Saale-Holzland-Kreises mit 1.738 Einwohnern auf 37,56 km². Der Ort liegt an der A9 zwischen Eisenberg und Crossen an der Elster. Der Immobilienmarkt zeigt niedrige Angebotspreise (1.355 €/m² Kaufpreis, 7,47 €/m² Miete), eine hohe Bruttomietrendite von 6,61 % und einen Kaufpreisfaktor von 15,12. Die Bevölkerung ist seit 1994 um rund 25 % gesunken, die Arbeitslosenquote fiel 2018 von über 14 % auf rund 2 %. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis auf Rang 292 von 400 ein.

Marktüberblick: Niedrige Preise, hohe Rendite

Heideland gehört zu den preisgünstigsten Gemeinden im ländlichen Thüringen. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.355 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,47 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²) und auch unter dem Thüringer Mittel (1.459 €/m² bzw. 6,88 €/m²). Die Angebotsmiete liegt jedoch über dem Landesdurchschnitt, was auf ein spezifisches Mietangebot hindeutet.

Die Bruttomietrendite von 6,61 % ist die höchste im eigenen Nachbarschaftsfeld und übertrifft sowohl den Kreis- (5,72 %) als auch den Landesdurchschnitt (6,32 %). Der Kaufpreisfaktor von 15,12 liegt unter dem Kreis- (19,78) und Landesdurchschnitt (17,88). Das Zusammenspiel aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer attraktiven Rendite im Vergleich zur Region. Heideland liegt mit seinem Rendite-Perzentil von 63 % im oberen Drittel aller 605 untersuchten Orte in Thüringen.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Ausreißern

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt eine extreme Volatilität, die auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Der Angebotskaufpreis stieg von 286 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 600 Euro im Jahr 2019, fiel dann auf 546 Euro im Jahr 2020 und erreichte 2022 mit 1.000 Euro ein neues Niveau. Der Wert von 3.952 Euro im Jahr 2023 ist ein deutlicher Ausreißer und entspricht dem 1,64-Fachen des Bundesdurchschnitts. Im Jahr 2024 korrigierte sich der Wert auf 455 Euro je Quadratmeter zurück – ein Niveau, das wieder in der Größenordnung der Vorjahre liegt.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger sprunghaft: Von 4,10 Euro im Jahr 2018 stieg sie auf 5,97 Euro (2019), schwankte zwischen 5,21 und 6,48 Euro bis 2022, fiel 2023 auf 5,84 Euro und stieg 2024 auf 9,22 Euro sowie 2026 auf 9,74 Euro. Die CAGR der Miete liegt bei 11,42 %, die des Kaufpreises bei 8,00 %. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die extreme Volatilität, insbesondere der Kaufpreis-Ausreißer 2023, spricht für einen Markt mit geringer Transaktionsdichte, bei dem einzelne Angebote oder verkäufliche Objekte die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die aktuellen Werte von 1.355 Euro/m² Kaufpreis und 7,47 Euro/m² Miete liegen zwischen den Extremen der Zeitreihe.

Bevölkerungsentwicklung: Stetiger Rückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Heideland verliert seit seiner Gründung im Jahr 1994 kontinuierlich Einwohner. Von 2.314 Einwohnern bei der Gemeindegründung ging die Zahl auf 1.738 (Stand 31. Dezember 2024) zurück – ein Verlust von rund 25 %. Seit der Aufnahme der Zeitreihe im Jahr 2015 (1.816 Einwohner) beträgt der Rückgang 4,3 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 46 Einwohnern je Quadratkilometer, was den Ort zu einer dünn besiedelten Gemeinde macht.

Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild: Sie lag 2016 bei 14,97 % und 2017 bei 14,75 %, fiel dann 2018 auf 2,16 % und pendelte sich in den Folgejahren bei rund 2 % ein (1,91 % im Jahr 2023). Mit nur 20 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.738 ist die Arbeitslosigkeit auf kommunaler Ebene sehr niedrig. Dieser Rückgang von über 14 % auf rund 2 % zwischen 2017 und 2018 ist ein signifikanter Sprung, der auf eine strukturelle Veränderung des Arbeitsmarkts oder eine statistische Neuklassifizierung hindeuten könnte.

Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang und niedriger Arbeitslosigkeit ist charakteristisch für ländliche Gemeinden in Ostthüringen: Weniger Menschen leben vor Ort, aber diejenigen, die erwerbstätig sind, finden Beschäftigung. Die Gemeinde liegt in der Nähe von Eisenberg und Crossen an der Elster, was Pendlerbeziehungen in diese Orte ermöglicht.

Regionale Einordnung: Günstiger Kaufpreis im Nachbarschaftsfeld

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,6 km zeigt Heideland ein eindeutiges Muster: Der Angebotskaufpreis von 1.355 Euro je Quadratmeter liegt über dem von Eisenberg (1.100 €/m²), Crossen an der Elster (1.043 €/m²), Rauda (955 €/m²), Walpernhain (1.250 €/m²) und Hainspitz (1.206 €/m²). Unter dem Niveau von Gösen (1.447 €/m²), Petersberg (1.950 €/m²) und Hartmannsdorf (1.829 €/m²) liegt er.

Die Angebotsmiete von 7,47 Euro je Quadratmeter liegt über dem Nachbarschaftsdurchschnitt von rund 6,46 €/m² und ist nur von Petersberg (7,90 €/m²) übertroffen. Die Bruttomietrendite von 6,61 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als bei Gösen (5,81 %), Walpernhain (5,46 %), Petersberg (4,86 %) und Hartmannsdorf (3,32 %), aber niedriger als bei Rauda (7,66 %), Eisenberg (7,54 %), Hainspitz (6,97 %) und Crossen (6,91 %).

Auf Kreisebene liegt Heideland mit 1.355 €/m² Kaufpreis unter dem Saale-Holzland-Kreis-Durchschnitt von 1.764 €/m², die Miete von 7,47 €/m² liegt leicht darunter (Kreis: 7,52 €/m²). Im Landesvergleich liegt der Kaufpreis unter dem Thüringer Mittel (1.459 €/m²), die Miete darüber (6,88 €/m²). Der Ort folgt damit dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit moderaten Kaufpreisen und relativ stabilen Mieten.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit A9-Anbindung

Der Saale-Holzland-Kreis, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte 2025 den Gesamtrang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Arbeitsmarkt-Index liegt mit Rang 262 über dem Demografie-Index (Rang 361), was auf eine bessere Arbeitsmarktlage im Verhältnis zur demografischen Entwicklung hindeutet. Der Wohlstands-Index (Rang 200) ist der beste Teilindex, während der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 306) und der Dynamik-Index (Rang 323) schwächer abschneiden.

Heideland selbst hat keine Hochschulen. Die Gemeinde besteht aus sieben Ortsteilen (Buchheim, Etzdorf, Großhelmsdorf, Königshofen, Lindau/Rudelsdorf, Thiemendorf, Törpla), die überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind. Die Gemeinde liegt direkt an der Bundesautobahn 9 (München–Berlin), was eine schnelle Anbindung an größere Städte wie Jena, Gera und Leipzig ermöglicht. Königshofen, der Verwaltungssitz, ist über die Landesstraße 1073 mit Eisenberg verbunden, der Kreisstadt des Saale-Holzland-Kreises.

Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Heideland-Elstertal-Schkölen mit Sitz in Crossen an der Elster. Crossen an der Elster verfügt über einen Bahnhof an der Strecke Leipzig–Probstzella (Erfurter Bahn), der von den Linien RE 12 und RB 22 bedient wird. Diese Infrastruktur bietet den Bewohnern von Heideland Möglichkeiten für Pendlerbeziehungen in die Region.

Für Heideland liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für ländliche Gemeinden ohne ausgewiesene Baulandmärkte typisch ist.

Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heideland entwickelt?

Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.

Mietpreisentwicklung

Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte

Datenwerte: Miete in Heideland
Miete in Heideland
JahrWert (€/m²)
20184,10 €/m²
20195,97 €/m²
20205,21 €/m²
20216,07 €/m²
20226,48 €/m²
20235,84 €/m²
20249,22 €/m²
20269,74 €/m²

Kaufpreisentwicklung

Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte

Datenwerte: Kaufpreis in Heideland
Kaufpreis in Heideland
JahrWert (€/m²)
2018286 €/m²
2019600 €/m²
2020546 €/m²
20221.000 €/m²
20233.952 €/m²
2024455 €/m²

Bruttomietrendite im Zeitverlauf

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet

Datenwerte: Bruttomietrendite in Heideland
Bruttomietrendite in Heideland
JahrWert (%)
201911,94 %
202011,45 %
20227,78 %
20231,77 %

Bevölkerungsentwicklung

Einwohner am Jahresende

Datenwerte: Einwohnerzahl von Heideland
Einwohnerzahl von Heideland
JahrWert (Einwohner)
20151.816 Einwohner
20161.811 Einwohner
20171.767 Einwohner
20181.783 Einwohner
20191.776 Einwohner
20201.777 Einwohner
20211.742 Einwohner
20221.744 Einwohner
20231.738 Einwohner
20241.738 Einwohner

Arbeitslosenquote

Anteil in Prozent

Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heideland
Arbeitslosenquote in Heideland
JahrWert (%)
201614,97 %
201714,75 %
20182,16 %
20191,99 %
20202,04 %
20212,22 %
20222,11 %
20231,91 %

Prognos Zukunftsatlas — Teilränge

Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser

Datenwerte: Prognos-Teilränge
Prognos-Teilränge
KategorieWert (Rang)
Gesamtrang292 Rang
Dynamik323 Rang
Stärke276 Rang
Demografie361 Rang
Arbeitsmarkt262 Rang
Wettbewerb & Innovation306 Rang
Wohlstand & soziale Lage200 Rang

Renditeverteilung in Thüringen

Anzahl Orte je Renditeband — Heideland liegt im Band 6–7 %

Datenwerte: Renditeverteilung in Thüringen
Renditeverteilung in Thüringen
KategorieWert (Orte)
1–21,00 Orte
2–316,00 Orte
3–452,00 Orte
4–5109 Orte
5–6135 Orte
6–7102 Orte
7–868,00 Orte
8–942,00 Orte
9–1031,00 Orte
10–1120,00 Orte
11–1211,00 Orte
12+14,00 Orte

Wie schneidet Heideland im Umkreis ab?

Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heideland ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.

Mieten im Umkreis von 30 km

Heideland ist hervorgehoben

Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heideland
Mieten im Umkreis von Heideland
KategorieWert (€/m²)
Petersberg7,90 €/m²
Heideland7,47 €/m²
Gösen7,01 €/m²
Hainspitz7,00 €/m²
Eisenberg6,91 €/m²
Rauda6,10 €/m²
Crossen an der Elster6,00 €/m²
Wetterzeube5,74 €/m²
Walpernhain5,69 €/m²
Hartmannsdorf5,06 €/m²

Renditen im Umkreis von 30 km

Heideland ist hervorgehoben

Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heideland
Renditen im Umkreis von Heideland
KategorieWert (%)
Rauda7,66 %
Eisenberg7,54 %
Hainspitz6,97 %
Crossen an der Elster6,91 %
Heideland6,61 %
Gösen5,81 %
Walpernhain5,46 %
Petersberg4,86 %
Wetterzeube3,92 %
Hartmannsdorf3,32 %

Orte in der Umgebung

Nach Entfernung sortiert

Orte in der Umgebung von Heideland
OrtEntfernungPLZMieteKaufRendite
Gösen2,5 km076077,01 €1.447 €5,81 %
Walpernhain3,6 km076135,69 €1.250 €5,46 %
Eisenberg, Stadt3,8 km076076,91 €1.100 €7,54 %
Petersberg5,5 km076167,90 €1.950 €4,86 %
Crossen an der Elster5,6 km076136,00 €1.043 €6,91 %
Rauda5,9 km076136,10 €955 €7,66 %
Hartmannsdorf6,4 km076135,06 €1.829 €3,32 %
Hainspitz6,6 km076077,00 €1.206 €6,97 %
Wetterzeube7,3 km067225,74 €1.758 €3,92 %

Wo liegt Heideland?

Lage

Heideland auf der Karte

Kartendaten: OpenStreetMap · 51.0014, 11.9095

Alle Kennzahlen zu Heideland

Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.

Kennzahlen Heideland
KennzahlWert
Miete (€/m²)7,47 €
Kaufpreis (€/m²)1.355 €
Bruttomietrendite6,61 %
Kaufpreisfaktor15,1
Einwohner1.738
Einwohner je km²46
Fläche (km²)37,6
Arbeitslosenquote1,9 %
Prognos-Gesamtrang#292
Prognos Dynamikrang#323
Prognos Stärkerang#276
Koordinaten51,0014, 11,9095

Häufige Fragen zu Immobilien in Heideland

Was kostet eine Wohnung in Heideland?

Die aktuelle Angebotsmiete für Wohnungen in Heideland liegt bei 7,47 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu beträgt der Durchschnitt im Saale-Holzland-Kreis 7,52 Euro, in Thüringen 6,88 Euro und bundesweit 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.355 Euro pro Quadratmeter. Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Wie haben sich die Mieten in Heideland entwickelt?

Die Mieten in Heideland sind von 4,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,74 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt 11,42 Prozent. Die Zeitreihe weist jedoch starke Schwankungen auf, darunter ein Rückgang von 6,48 Euro im Jahr 2022 auf 5,84 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte wieder deutlich anstiegen. Die Daten sind nicht geschätzt.

Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heideland?

Die Bruttomietrendite in Heideland liegt bei 6,61 Prozent und damit über dem Durchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (5,72 Prozent), Thüringens (6,32 Prozent) und Deutschlands (5,10 Prozent). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,12 und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,78 sowie dem Landesdurchschnitt von 17,88. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite in Thüringen liegt Heideland bei 63,06, was bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Ob sich eine Kapitalanlage lohnt, lässt sich aus diesen Kennzahlen nicht ableiten.

Wie verhält sich Heideland im Vergleich zum Umland?

Im Umkreis von Heideland liegen Nachbarorte wie Gösen (2,5 km) mit 7,01 Euro Miete und 1.447 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter, Eisenberg (3,8 km) mit 6,91 Euro Miete und 1.100 Euro Kaufpreis, sowie Rauda (5,9 km) mit 6,10 Euro Miete und 955 Euro Kaufpreis. Die Werte variieren deutlich: Während die Mieten zwischen 5,06 Euro in Hartmannsdorf und 7,90 Euro in Petersberg liegen, reichen die Kaufpreise von 955 Euro in Rauda bis 1.950 Euro in Petersberg. Heideland liegt mit 7,47 Euro Miete und 1.355 Euro Kaufpreis im mittleren bis oberen Bereich des Umlands.

Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heideland?

Die Einwohnerzahl in Heideland ist von 1.816 im Jahr 2015 auf 1.738 im Jahr 2024 gesunken, was einem Rückgang von rund 4,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 46 Einwohner pro Quadratkilometer. Parallel dazu ist die Arbeitslosenquote von 31 Prozent im Jahr 2016 auf 20 Prozent im Jahr 2023 gefallen. Die Daten zur Bevölkerung und Arbeitslosigkeit sind nicht geschätzt.

Woher stammen die Daten zu Heideland?

Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.

Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heideland sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heideland führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.

Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.

Datenquellen und Datenstand für Heideland
KennzahlArtErläuterungDatenstand
Angebotsmiete (€/m²)AngebotsdatenDurchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.2026
Angebotskaufpreis (€/m²)AngebotsdatenDurchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis.2024
Bruttomietrendite (%)berechnetJahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter.2023
KaufpreisfaktorberechnetKaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite.2026
Einwohner und Dichteamtliche StatistikFortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche.2024
Arbeitslosenquote (%)amtliche StatistikQuote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises.2023
Prognos-ZukunftsatlasFremdindexRang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden.–

Weitere Orte im Saale-Holzland-Kreis

Nach Bruttomietrendite sortiert

Kreisübersicht →
Weitere Orte im Saale-Holzland-Kreis
OrtPLZMieteKaufRendite
Mörsdorf076468,59 €818 €12,60 %
Freienorla077686,27 €654 €11,51 %
Silbitz076136,52 €722 €10,83 %
Milda077519,22 €1.029 €10,75 %
Schöngleina076465,91 €660 €10,74 %
Bucha077517,95 €928 €10,28 %
Seitenroda077688,49 €1.065 €9,56 %
Großlöbichau077519,60 €1.232 €9,35 %