Hermsdorf, Stadt

Marktüberblick

Hermsdorf, Stadt im Saale-Holzland-Kreis, präsentiert sich auf dem aktuellen Markt mit einer Angebotsmiete von 6,25 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 1.649 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,55 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 21,99.

Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Miete ist im Verhältnis zum Kaufpreis niedrig. Das zeigt sich darin, dass der Kaufpreisfaktor von 21,99 über dem Kreisdurchschnitt von 19,78 und dem Landesdurchschnitt von 17,88 liegt, obwohl sowohl die Miete als auch der Kaufpreis unter den jeweiligen Kreiswerten liegen. Die Miete liegt mit 6,25 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,52 Euro und dem Landesdurchschnitt von 6,88 Euro. Der Kaufpreis von 1.649 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 1.764 Euro, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Die Diskrepanz zwischen dem stärker unter dem Kreismittel liegenden Mietwert und dem weniger unter dem Kreismittel liegenden Kaufpreis führt zu einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreisfaktor und einer unterdurchschnittlichen Rendite.

Im direkten Vergleich zu sieben Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern liegt die Bruttomietrendite von 4,55 Prozent im unteren Drittel. Drei Nachbarorte weisen niedrigere Renditen auf: Reichenbach mit 3,92 Prozent, Tautenhain mit 2,78 Prozent. Vier Nachbarorte liegen darüber: Schleifreisen mit 4,90 Prozent, Kraftsdorf mit 4,94 Prozent, Bad Klosterlausnitz mit 5,14 Prozent, Bobeck mit 5,41 Prozent. Weißenborn (6,64 Prozent) und Mörsdorf (12,6 Prozent) liegen deutlich darüber. Die Spannbreite im direkten Umfeld reicht von 2,78 bis 12,6 Prozent.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten acht Jahre offenbaren einen außergewöhnlich volatilen Markt. Die Kaufpreisreihe schwankt stark: Von 2.413 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 fiel der Preis 2019 auf 1.202 Euro, stieg 2020 auf 1.446 Euro, erreichte 2021 mit 2.088 Euro einen neuen Höhepunkt, fiel 2022 auf 1.893 Euro, brach 2023 auf 1.194 Euro ein, stieg 2024 wieder auf 1.936 Euro und liegt 2025 bei 1.289 Euro. Diese Schwankungen von über 1.000 Euro je Quadratmeter innerhalb weniger Jahre sind für einen ländlichen Markt untypisch und deuten auf einen dünn liquiden Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Mietentwicklung verlief stabiler, zeigt aber ebenfalls strukturelle Brüche. Von 5,21 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete auf 5,55 Euro im Jahr 2020, fiel 2021 leicht auf 5,40 Euro, sprang 2022 auf 6,63 Euro, fiel 2023 wieder auf 5,68 Euro, stieg 2024 auf 5,94 Euro und erreicht 2026 mit 7,94 Euro den höchsten Wert der Reihe. Der Anstieg von 2022 und der deutliche Sprung 2026 korrespondieren zeitlich mit dem Bevölkerungswachstum in diesen Jahren.

Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) verdeutlichen die gegenläufige Entwicklung: Die Miete ist mit 5,41 Prozent pro Jahr gestiegen, während der Kaufpreis mit minus 4,70 Prozent pro Jahr gesunken ist. Steigende Mieten bei fallenden Kaufpreisen beschreiben einen Markt, in dem die Mietnachfrage wächst, während der Verkaufsmarkt unter Druck steht.

Bevölkerungsentwicklung

Hermsdorf verzeichnet seit 2015 ein durchgängiges Bevölkerungswachstum von 7.689 auf 8.527 Einwohner im Jahr 2024, was einer Zunahme von 10,9 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.138 Einwohner je Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 7,49 Quadratkilometern. Das Wachstum ist nicht gleichmäßig verteilt: Zwischen 2015 und 2019 stieg die Einwohnerzahl von 7.689 auf 8.051, fiel 2020 leicht auf 8.038, stieg dann wieder auf 8.052 und beschleunigte sich 2022 um 175 und 2023 um 300 Einwohner. Der Anstieg 2023 ist der stärkste Einzeljahressprung der Reihe.

Dieses Wachstum steht im Widerspruch zum demografischen Trend in vielen ländlichen Regionen Thüringens. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Saale-Holzland-Kreis im Teilindex Demografie auf Rang 361 von rund 400 deutschen Kreisen ein – ein Wert, der auf erhebliche demografische Herausforderungen im Kreis hinweist. Dass Hermsdorf trotz dieses Umfelds wächst, könnte auf eine besondere Attraktivität als Wohngemeinde oder auf Zuzug aus umliegenden Regionen hindeuten. Die genaue Ursache lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Standortfaktoren

Der Saale-Holzland-Kreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 200 über dem Median, während die Indizes Demografie (361), Dynamik (323) und Wettbewerb und Innovation (306) unterdurchschnittlich abschneiden. Der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 262 liegt leicht unter dem Median. Diese Aufspaltung – relative Stärke bei Wohlstand bei gleichzeitiger Schwäche bei Dynamik und Demografie – beschreibt einen Kreis, der strukturell eher stabil als dynamisch ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Das Fehlen einer akademischen Infrastruktur korrespondiert mit der relativ niedrigen Angebotsmiete im Vergleich zu Hochschulstädten.

Im Vergleich zu Nachbarorten zeigt sich, dass Hermsdorf im Umkreis von bis zu 5,2 Kilometern sowohl niedrigere Mieten als auch einen höheren Kaufpreisfaktor aufweist als die meisten Nachbarn. Tautenhain (5,2 km) weist mit 2,78 Prozent die niedrigste Rendite auf, Mörsdorf (4,8 km) mit 12,6 Prozent die höchste. Hermsdorf liegt damit im unteren bis mittleren Segment der lokalen Rendite-Spannweite.