Reichenbach

Marktüberblick

Reichenbach ist eine 4,78 km² große Gemeinde im Saale-Holzland-Kreis mit rund 850 Einwohnern und liegt im Thüringer Holzland östlich der Bundesautobahn 9. Der Ort ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Hermsdorf und wurde erstmals 1262 urkundlich erwähnt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 178 Einwohner pro Quadratkilometer.

Der lokale Immobilienmarkt weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete von 6,43 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (7,52 Euro) und dem Landesdurchschnitt Thüringens (6,88 Euro). Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 1.971 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- (1.763 Euro) und dem Landesdurchschnitt (1.459 Euro). Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,92 Prozent – die zweittiefste unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,3 Kilometern und deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,72 Prozent sowie dem Thüringer Durchschnitt von 6,32 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 25,54 ist der höchste unter allen Vergleichsebenen (Kreis: 19,78; Thüringen: 17,88). Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 25,54-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Perzentilrang der Nachbarorte liegt Reichenbach bei der Rendite auf dem 10,6. Perzentil in Thüringen – nur etwa elf Prozent der verglichenen Orte im Land weisen eine noch niedrigere Rendite auf.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet.

Bei den Kaufpreisen verzeichnete die Zeitreihe einen Anstieg von 266,89 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 2.476,85 Euro im Jahr 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 1.240,38 Euro im Jahr 2023 und einem erneuten Anstieg auf 2.693,32 Euro im Jahr 2025. Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 58,78 Prozent über diesen Zeitraum ist ein rechnerischer Wert, der die extremen Schwankungen zwischen den einzelnen Erhebungszeitpunkten zusammenfasst, aber keine glatte Marktentwicklung beschreibt.

Auch die Mietentwicklung war volatil: Nach einem Tief von 5,25 Euro im Jahr 2022 folgte ein Anstieg auf 8,29 Euro im Jahr 2024, bevor der Wert in der Zeitreihe für 2025 wieder auf 6,03 Euro sank. Der aktuelle Angebotsmietenwert liegt mit 6,43 Euro leicht darüber.

Zwischen dem letzten Zeitreihenwert des Kaufpreises (2.693,32 Euro im Jahr 2025) und dem aktuellen Angebotskaufpreis (1.971 Euro) besteht eine Diskrepanz von rund 27 Prozent. Dies unterstreicht die Instabilität des Marktes: Die Zeitreihenwerte und die aktuellen Inserate liegen weit auseinander, was auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte, unterschiedliche Objekttypen oder eine schnelle Marktkorrektur hindeuten kann.

Diese Schwankungen in beiden Reihen – insbesondere die Kaufpreissprünge von über 800 Prozent zwischen 2020 und 2022 und der anschließende Einbruch um rund 50 Prozent – deuten darauf hin, dass einzelne Transaktionen den Durchschnittswert stark beeinflussen können. Bei einer Gemeinde mit 850 Einwohnern ist dies erwartbar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Reichenbach durch seine niedrige Mietrendite hervor. Mit 3,92 Prozent liegt sie unter sechs der acht Nachbarorte. Die einzige Gemeinde mit einer noch niedrigeren Rendite ist Lindenkreuz (3,80 Prozent) mit 3,8 km Entfernung – bei einem um 26 Prozent niedrigeren Kaufpreis von 1.450 Euro je Quadratmeter.

Der nächstgelegene Nachbarort St. Gangloff (1,8 km) weist mit 6,46 Prozent eine um 2,54 Prozentpunkte höhere Rendite auf, bei einem deutlich niedrigeren Kaufpreis von 951 Euro je Quadratmeter und einer niedrigeren Miete von 5,12 Euro.

Kraftsdorf (2,8 km) liegt mit 4,94 Prozent und Hermsdorf (3,4 km) mit 4,55 Prozent ebenfalls über Reichenbach. Eineborn (4,4 km) weist mit 8,92 Euro die höchste Miete und mit 2.115 Euro einen ähnlichen Kaufpreis auf wie Reichenbach, erreicht aber mit 5,06 Prozent eine deutlich bessere Rendite. Mörsdorf (5,3 km) fällt mit einer Rendite von 12,6 Prozent und einem Kaufpreis von nur 818 Euro extrem auf – bei einer Miete von 8,59 Euro.

Reichenbach liegt damit in der regionalen Nachbarschaft bei der Mietrendite am unteren Ende, während der Kaufpreis im oberen Drittel der Nachbarn liegt. Die hohe Kaufpreisrelation im Vergleich zur Miete ist das bestimmende Merkmal des lokalen Marktes.

Standortfaktoren

Die demografische Entwicklung Reichenbachs ist rückläufig: Von 901 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Bevölkerung bis 2024 auf 850, was einem Rückgang von 5,66 Prozent entspricht. Der stärkste Rückgang trat 2022 mit einem Verlust von 27 Einwohnern auf einem Jahr auf. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 850.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,98 Prozent mit zehn arbeitslosen Personen – ein Wert, der deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt und auf eine gute lokale Beschäftigungssituation hindeutet. Allerdings ist die absolute Zahl der Arbeitslosen mit zehn sehr gering, was die Aussagekraft einschränkt.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Saale-Holzland-Kreis, zu dem Reichenbach gehört, auf Rang 292 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 200 im oberen Mittelfeld, während der Demografie-Index mit Rang 361 und der Dynamik-Index mit Rang 321 deutliche Schwächen aufweisen. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 262) und der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 306) liegen im unteren Drittel. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Diskrepanz zwischen rückläufiger Bevölkerung und relativ hohen Kaufpreisen ist ohne zusätzliche Informationen nicht eindeutig erklärbar. Der niedrige Demografie-Rang des Kreises (361 von 400) korrespondiert mit dem Bevölkerungsrückgang, während die niedrige Arbeitslosenquote einen positiven Gegenpol darstellt.