Großschwabhausen

Marktüberblick

Großschwabhausen ist eine Gemeinde im Landkreis Weimarer Land in Thüringen mit rund 1.076 Einwohnern auf 12,2 km². Sie umfasst die Ortsteile Hohlstedt, Kleinschwabhausen und Kötschau. Der Ort liegt westlich der Muschelkalkanhöhen des Saaletals, zwischen Apolda und Weimar. Über den Bahnhof an der Strecke Weimar–Gera besteht mit der RB 21 der Erfurter Bahn ein Stundentakt nach Weimar, Erfurt, Jena und Gera. Die Landesstraße 1060 verläuft am Ort vorbei.

Der Immobilienmarkt zeigt eine Angebotsmiete von 8,20 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 2.046 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,81 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 20,8. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,24 Euro je Quadratmeter, erreichte sie 2023 mit 9,00 Euro ihren höchsten Wert. Der jährliche Zuwachs über die gesamte Reihe beträgt 4,45 Prozent. Im aktuellen Angebot liegt die Miete mit 8,20 Euro wieder unter dem 2023er Spitzenwert.

Noch ausgeprägter ist die Kaufpreisentwicklung in der Zeitreihe: Von 1.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2024 auf 3.172,73 Euro – ein Anstieg um fast 188 Prozent in sechs Jahren. Der CAGR liegt bei 7,07 Prozent. Für 2025 und 2026 gibt die Reihe einen Wert von 1.900 Euro an. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.046 Euro liegt damit zwischen dem 2024er Spitzenwert und den Werten für 2025/2026. Diese Schwankungen in der Kaufpreisreihe deuten auf eine hohe Volatilität des lokalen Marktes hin, bei der sich die Preise innerhalb weniger Jahre verdreifachen und dann wieder um mehr als die Hälfte korrigieren können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Großschwabhausen bei der Angebotsmiete mit 8,20 Euro je Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Weimarer Landes (7,76 Euro) und deutlich über dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro). Beim Kaufpreis mit 2.046 Euro je Quadratmeter übertrifft der Ort sowohl den Kreis (1.841 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (1.459 Euro). Im Bundesvergleich liegt der Kaufpreis jedoch unter dem deutschen Mittel von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,81 Prozent liegt unter allen drei Bezugsgrößen: dem Kreis (5,43 Prozent), Thüringen (6,32 Prozent) und Deutschland (5,10 Prozent). Im Perzentilrang der Thüringer Orte belegt Großschwabhausen mit 26,46 Prozent einen Platz im unteren Drittel – die Rendite ist also niedriger als bei rund drei Vierteln der vergleichbaren Orte im Land. Der Kaufpreisfaktor von 20,8 liegt über dem Kreiswert (19,9) und dem Landeswert (17,88), was die teurere Bewertung im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Im unmittelbaren Umland zeigt sich ein gemischtes Bild. Der Nachbarort Kleinschwabhausen (1,7 km) weist mit 9,20 Euro eine höhere Miete und eine bessere Rendite von 5,66 Prozent auf. Döbritschen (2 km) liegt mit 7,20 Euro Miete und 1.650 Euro Kaufpreis unter Großschwabhausen. Die Orte Hammerstedt (2,8 km), Lehnstedt (3,3 km) und Frankendorf (4,2 km) haben deutlich höhere Kaufpreise von 2.600 bis 3.399 Euro, aber entsprechend niedrigere Renditen von 3,26 bis 4,10 Prozent. Großschwabhausen positioniert sich damit mittig im Umland – weder der günstigste noch der teuerste Ort, aber mit einer über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegenden Miete.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Weimarer Land belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 336 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit liegt der Kreis im unteren Drittel der Bewertung. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 177 deutlich besser, während der Arbeitsmarkt mit Rang 366 und die Demografie mit Rang 338 zu den schwächeren Bereichen gehören. Der Index für Dynamik liegt bei 355, der für Wettbewerb und Innovation bei 288. Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Bevölkerung von Großschwabhausen ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 1.051 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.076 im Jahr 2024, ein Zuwachs von 2,38 Prozent. In diesem Zeitraum gab es Schwankungen, mit einem Tiefpunkt von 1.050 Einwohnern im Jahr 2020. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 88 Einwohnern je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote, die 2019 mit 1,40 Prozent noch sehr niedrig war, ist bis 2023 auf 2,81 Prozent gestiegen. Damit hat sie sich nahezu verdoppelt, liegt aber in absoluten Zahlen mit 18 arbeitslosen Personen weiterhin auf niedrigem Niveau.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die lokale Wirtschaft wird durch Handwerksbetriebe (Tischlerei, Gärtnerei, Zimmerei) und einen Baumaterial-Großhandel geprägt. Die Anbindung an Weimar und Jena über die Bahnstrecke Weimar–Gera (Stundentakt) und die Landesstraße 1060 macht den Ort zu einem Wohnstandort für Pendler in die größeren Städte.