Bad Sulza, Stadt

Marktüberblick

Bad Sulza liegt im Nordosten des Landkreises Weimarer Land in Thüringen und umfasst mit 94,1 km² Fläche und 8.161 Einwohnern (Stand 2024) eine mittelgroße Landgemeinde. Die Kleinstadt ist staatlich anerkannter Soleheilbad und trägt den Namenszusatz Kur- und Weinstadt. Sie ist erfüllende Gemeinde für fünf umliegende Gemeinden und gliedert sich in die Kernstadt sowie 18 Ortsteile.

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 7,52 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.483 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,09 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 16,43. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den Zeitraum 2018 bis 2026 einen durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 2,26 Prozent. Der Mietpreis stieg von 6,08 Euro je Quadratmeter (2018) auf 7,27 Euro (2026). Dabei ist ein deutlicher Einbruch im Jahr 2023 auf 5,21 Euro zu verzeichnen, gefolgt von einem starken Anstieg auf 7,90 Euro im Jahr 2025. Die Ursachen für diese Schwankungen lassen sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler. Der Preis lag 2018 bei 871 Euro je Quadratmeter, fiel 2019 auf 800 Euro, stieg 2020 auf einen Ausreißer von 2.521 Euro, um dann bis 2022 auf 1.036 Euro zu sinken. Ab 2023 folgte ein erneuter Anstieg auf 1.938 Euro (2025), bevor der Wert 2026 auf 793 Euro zurückging. Der durchschnittliche jährliche Veränderungssatz über den gesamten Zeitraum liegt bei -1,17 Prozent. Die extremen Werte in den Jahren 2020 und 2026 deuten auf eine geringe Fallzahl oder untypische Transaktionen in diesen Jahren hin; sie sind nicht repräsentativ für die allgemeine Marktentwicklung.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Weimarer Land liegt die Angebotsmiete von Bad Sulza mit 7,52 Euro unter dem Durchschnitt des Kreises von 7,76 Euro. Der Kaufpreis von 1.483 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 1.841 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,09 Prozent übertrifft den Kreiswert von 5,43 Prozent, der Kaufpreisfaktor von 16,43 liegt unter dem Kreiswert von 19,90.

Auf Landesebene Thüringen liegt die Miete von Bad Sulza über dem Durchschnitt von 6,88 Euro, der Kaufpreis leicht darüber (1.459 Euro). Die Rendite von 6,09 Prozent liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 6,32 Prozent. Im bundesweiten Vergleich (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro, Rendite 5,10 Prozent) positioniert sich Bad Sulza mit niedrigeren Mieten und Kaufpreisen, aber einer überdurchschnittlichen Rendite.

Im direkten Umland zeigt sich ein heterogenes Bild. Die Angebotsmiete von Bad Sulza ist höher als die aller Nachbarorte außer Obertrebra (8,12 Euro). Der Kaufpreis liegt im mittleren Bereich — deutlich unter Dornburg-Camburg (2.703 Euro) und Großheringen (1.828 Euro), aber über Eckartsberga (694 Euro) und Eberstedt (461 Euro). Die Rendite von 6,09 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden und übertrifft Großheringen (3,73 Prozent) und Dornburg-Camburg (3,14 Prozent), liegt aber unter Eckartsberga (11,66 Prozent) und Eberstedt (12,03 Prozent). Die extrem niedrigen Kaufpreise in Eckartsberga und Eberstedt führen dort zu überdurchschnittlichen Renditen, die jedoch auf einem sehr niedrigen Preisniveau basieren.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Bad Sulza entwickelte sich bis 2018 leicht rückläufig (von 4.738 im Jahr 2015 auf 4.660 im Jahr 2018). Ab 2019 verdoppelte sich die Einwohnerzahl sprunghaft auf 7.688, was auf die Eingemeindung von Ködderitzsch zum 1. Januar 2019 zurückzuführen ist. Innerhalb des vergrößerten Gemeindegebiets wuchs die Bevölkerung weiter auf 8.161 Einwohner (2023/2024), was einem Zuwachs von rund 6,2 Prozent seit der Eingemeindung entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 87 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote weist für das Jahr 2023 einen Wert von 191 auf, der als Prozentangabe nicht plausibel ist und auf eine Datenanomalie oder eine abweichende Berechnungsmethode hindeutet. Die Vorjahreswerte lagen zwischen 38 und 139. Eine belastbare Aussage zur Arbeitsmarktsituation ist aus den vorliegenden Daten nicht möglich.

Der Landkreis Weimarer Land, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas bezieht, belegt Rang 336 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In den Teilindizes Dynamik (Rang 355) und Arbeitsmarkt (Rang 366) schneidet der Kreis besonders schwach ab, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 177 besser bewertet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.