Niedertrebra

Marktüberblick

Niedertrebra ist eine kleine Gemeinde im Nordosten des Landkreises Weimarer Land mit rund 750 Einwohnern auf knapp 9 km² Fläche. Der Ort liegt im Tal der Ilm und ist über die Bahnstrecke Halle–Bebra sowie die Landesstraße L 1060 zwischen Apolda und Bad Sulza angebunden. Die erfüllende Gemeinde ist Bad Sulza.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Preisgefälle zu den umliegenden Mittelzentren. Die Angebotsmiete liegt bei 5,25 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.113 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Landkreises Weimarer Land (Miete: 7,76 €/m², Kaufpreis: 1.841 €/m²) und auch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt (Miete: 6,88 €/m², Kaufpreis: 1.459 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 17,66 entspricht annähernd dem Landesdurchschnitt von 17,88, liegt aber unter dem Kreiswert von 19,9. Die Bruttomietrendite von 5,66 % übertrifft sowohl den Bundesdurchschnitt von 5,10 % als auch den Kreiswert von 5,43 %, liegt jedoch unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 %.

Die niedrigen absoluten Preise machen Niedertrebra zu einem der günstigeren Standorte im ländlichen Thüringen. Die relativ hohe Rendite im bundesweiten Vergleich resultiert aus dem niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete – ein Muster, das für viele periphere ländliche Gemeinden typisch ist. Alle Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Demografie

Die Mietpreise in Niedertrebra zeigen eine deutliche Entwicklung: Von 4,62 €/m² im Jahr 2018 fielen sie 2019 auf 4,13 €/m², stiegen dann bis 2022 auf 6,09 €/m² an und stabilisierten sich 2024 bei 6,06 €/m². Der Anstieg von 2019 auf 2022 entspricht einem Anstieg um rund 47 %, was dem allgemeinen Mietpreistrend in Deutschland entspricht.

Der Kaufmarkt reagierte mit noch stärkerer Dynamik: Der Angebotskaufpreis stieg von 579 €/m² im Jahr 2021 auf 1.276 €/m² im Jahr 2024 – ein Anstieg auf das 2,2-Fache. Im Jahr 2025 korrigierte er sich leicht auf 1.184 €/m² zurück, was einem Rückgang von rund 7 % entspricht. Diese Korrektur entspricht dem bundesweiten Trend einer Beruhigung des Wohnungsmarktes nach der starken Preisdynamik der Vorjahre.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft dagegen stabil leicht negativ: Von 772 Einwohnern im Jahr 2015 auf 750 im Jahr 2024 entspricht dies einem Rückgang von 2,85 %. Die Bevölkerung bleibt damit weitgehend konstant, was auf einen ausgeglichenen Zuzug- und Fortzugsausgleich hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein stark differenziertes Bild. Die Angebotsmiete von 5,25 €/m² liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 7,76 €/m² und dem Landesdurchschnitt von 6,88 €/m². Der Kaufpreis von 1.113 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 1.841 €/m², nähert sich aber dem Landesdurchschnitt von 1.459 €/m².

Bei den Nachbarorten ergeben sich erhebliche Unterschiede: Der nur 0,6 km entfernte Ort Eberstedt weist mit 461 €/m² einen deutlich niedrigeren Kaufpreis auf, aber auch eine niedrigere Miete von 4,62 €/m². Obertrebra (1,2 km entfernt) liegt mit 8,12 €/m² Miete und 989 €/m² Kaufpreis näher an den Werten von Niedertrebra, zeigt aber eine höhere Miete. Bad Sulza als erfüllende Gemeinde (3,4 km) liegt mit 7,52 €/m² Miete und 1.483 €/m² Kaufpreis deutlich über den Werten von Niedertrebra.

Die Bruttomietrendite von 5,66 % liegt über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 % und dem Kreiswert von 5,43 %, aber unter dem Thüringer Landesdurchschnitt von 6,32 %. Im Perzentilrang belegt Niedertrebra mit 46,3 % eine mittlere Position innerhalb Thüringens.

Die Arbeitslosenquote stieg von 0 % im Jahr 2015 auf 4,04 % im Jahr 2023. Dieser Anstieg spiegelt den strukturellen Wandel im ländlichen Raum wider und korrespondiert mit dem schlechten Prognos-Rang im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 366 von 400 Kreisen).

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Landkreises Weimarer Land, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Bewertung bezieht, zeigen ein gemischtes Bild. Der Gesamt-Rang von 336 von rund 400 deutschen Kreisen liegt im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 366, während der Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Rang 177 die stärkste Position einnimmt. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 355 ebenfalls im unteren Bereich, was auf begrenzte Wachstumsperspektiven hindeutet.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell nicht durch einen studentischen oder akademischen Faktor stützt. Die Bevölkerungsdichte von 83 Einwohnern je km² ist typisch für ländliche Gemeinden in Thüringen.

Die verkehrliche Anbindung über die Thüringer Bahn (RB 20 im Stundentakt) und die Lage an der L 1060 zwischen Apolda und Bad Sulza bieten eine grundlegende Infrastruktur. Apolda als nächstgrößeres Zentrum liegt etwa 6,7 km entfernt, Bad Sulza 3,4 km. Diese Distanzen ermöglichen Pendlerbeziehungen zu den größeren Orten im Umland.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, moderater Rendite und strukturellen Schwächen im Arbeitsmarkt spricht für einen eher konservativen Anlageansatz. Der Ort eignet sich primär für langfristige Haltestrategien mit stabilen Mietern, weniger für kurzfristige Wertsteigerungsstrategien.