Zimmern

Marktüberblick

Zimmern im Saale-Holzland-Kreis ist ein Dorf mit rund 174 Einwohnern auf 5,92 km², das sich durch extrem niedrige Immobilienpreise und eine überdurchschnittlich hohe Bruttomietrendite auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,51 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 886 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 11,35, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 11,35-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Zimmern zeigen eine volatile Entwicklung: Von 6,64 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 fiel die Miete bis 2021 auf 6,03 Euro, bevor sie 2023 mit 7,46 Euro einen neuen Höchstwert erreichte. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 2,95 Prozent.

Die Kaufpreise entwickeln sich deutlich dynamischer. Von 683 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stiegen sie bis 2026 auf 988 Euro, was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,34 Prozent entspricht. Dabei ist zu beachten, dass die Zeitreihenwerte (transaktionale oder bereinigte Preise) über dem aktuellen Angebotskaufpreis von 886 Euro liegen. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, unterscheidet sich aber von den Inseratwerten. Die Kaufpreisentwicklung in der Zeitreihe übertrifft die Mietentwicklung deutlich, was die Rendite unter Druck setzt, wenn die Preise weiter steigen.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung Zimmerns ist seit Mitte der 2010er-Jahre rückläufig. Von 202 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl bis 2024 auf 174 zurück, einem Verlust von 13,86 Prozent. Besonders deutlich war der Rückgang zwischen 2018 und 2023, als die Einwohnerzahl von 197 auf 174 sank. Seit 2023 stabilisiert sich die Zahl bei 174.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5 Prozent, was sechs arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich dazu lag sie 2019 bei 3,17 Prozent und stieg während der Pandemie auf 6,72 Prozent (2021), bevor sie sich wieder erholte. Die demografische Entwicklung ist typisch für ländliche Gemeinden in Thüringen, die seit der Wende unter Abwanderung leiden.

Regionale Einordnung

Die Angebotsmiete von 6,51 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt des Saale-Holzland-Kreises (7,52 Euro), unter dem Thüringer Durchschnitt (6,88 Euro) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 886 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über der Hälfte des Kreiswerts (1.764 Euro) und unter der Hälfte des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 8,81 Prozent ist die höchste unter allen Nachbarorten und liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt (5,72 Prozent), dem Landesdurchschnitt (6,32 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 Prozent). Im Bundesland liegt Zimmern damit im Perzentilrang von 86,86 Prozent – die Rendite ist höher als bei 87 Prozent der verglichenen Orte in Thüringen.

Die Nachbarorte zeigen ein unterschiedliches Bild: Neuengönna (2,8 km) hat mit 3.389 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis und die niedrigste Rendite von 3,07 Prozent. Hainichen (1,3 km) liegt mit 2.165 Euro und 4,6 Prozent Rendite bereits deutlich über Zimmern. Zimmern ist damit der günstigste Ort im unmittelbaren Umland.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Saale-Holzland-Kreis auf Platz 292 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach ist der Kreis im Demografie-Index (Rang 361), was den Bevölkerungsrückgang in Zimmern einordnet. Der Arbeitsmarkt-Index (Rang 262) und der Wohlstands-Index (Rang 200) sind vergleichsweise besser.

Standortfaktoren

Zimmern liegt auf der Ilm-Saale-Platte auf 290 m ü. NHN. Die nächste Großstadt ist Jena mit etwa 13 Kilometern Entfernung, Weimar liegt 25 km entfernt. Die B 88 verläuft drei Kilometer östlich im Saaletal, die A 4 ist 18 Kilometer südlich. Diese Lage bietet eine gewisse Anbindung an die Metropolregion Jena-Weimar, ohne selbst Teil des städtischen Ballungsraums zu sein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Dornburg-Camburg. Zimmern wurde erstmals 1281 urkundlich erwähnt und war bis Anfang des 19. Jahrhunderts auch Weinbaugebiet auf etwa 30 Hektar Rebland. Heute ist der Ort von landwirtschaftlichen Flächen und bewaldeten Hängen des Mittleren Saaletals geprägt.

Die Kombination aus niedrigen Immobilienpreisen, hoher Mietrendite und abnehmender Bevölkerung kennzeichnet einen ländlichen Markt. Die demografische Entwicklung und der niedrige Prognos-Rang des Kreises deuten auf strukturelle Herausforderungen hin, die sich langfristig auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken können.