Am Ettersberg

Der Ort

Am Ettersberg ist eine Landgemeinde im Norden des Landkreises Weimarer Land, die zum 1. Januar 2019 im Rahmen der Thüringer Gebietsreform aus zwölf Gemeinden gegründet wurde. Die Gemeinde umfasst 19 Ortsteile auf 92,44 km² und hat rund 7.070 Einwohner. Sie ist erfüllende Gemeinde für die Nachbargemeinden Ballstedt, Ettersburg und Neumark. Durch das Gemeindegebiet verläuft die Eisenbahnschnellfahrstrecke Erfurt–Leipzig/Halle, was eine Anbindung an das Fernverkehrsnetz bedeutet. Die Gemeinde liegt im Inneren des Thüringer Beckens am gleichnamigen Höhenzug Ettersberg.

Marktüberblick und Preisniveau

Die Angebotsmiete liegt bei 8,13 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.502 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 6,5 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 15,39. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Bruttomietrendite von 6,5 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt sowohl über dem Durchschnitt des Landkreises Weimarer Land (5,43 %) als auch über dem Thüringer Landesdurchschnitt (6,32 %). Der Grund liegt weniger in einer überdurchschnittlich hohen Miete als in einem unterdurchschnittlich hohen Kaufpreis: Mit 1.502 Euro pro Quadratmeter liegt Am Ettersberg deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 1.841 Euro und knapp über dem Landesdurchschnitt von 1.459 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 15,39 bestätigt diese Einordnung – er ist niedriger als der Kreiswert von 19,90 und der Landeswert von 17,88, was auf ein günstigeres Miet- zu Kaufpreisverhältnis hindeutet.

Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %) zeigt sich ein für ländliche Räume typisches Muster: Die Miete liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt, der Kaufpreis jedoch deutlich darunter. Die höhere Rendite im Vergleich zu Deutschland (6,5 % gegenüber 5,1 %) ist eine direkte Folge des niedrigeren Kaufpreisniveaus.

Preisentwicklung und Volatilität

Die historischen Zeitreihen zeigen für Am Ettersberg außergewöhnlich starke Schwankungen, die auf einen kleinen Markt hindeuten können, in dem einzelne Inserate oder Transaktionen die aggregierten Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Bei den Mieten bewegt sich der Wert zwischen 5,81 Euro (2020) und 9,41 Euro (2026), bei den Kaufpreisen zwischen 789 Euro (2023) und 2.238 Euro (2021). Diese Volatilität ist für einen Ort mit rund 7.000 Einwohnern charakteristisch.

Die Miete entwickelte sich von 5,99 Euro (2018) über einen Anstieg auf 8,39 Euro (2023) wieder zurück auf 7,77 Euro (2024). Die Kaufpreise zeigten einen ähnlichen, noch ausgeprägteren Verlauf: Von 1.054 Euro (2018) stiegen sie 2021 auf 2.238 Euro, fielen dann 2023 auf 789 Euro und erholten sich 2024/2025 auf rund 1.650 Euro. Die CAGR-Werte von 5,81 % für Mieten und 2,51 % für Kaufpreise geben nur den groben Trend über den gesamten Zeitraum wieder und verschleiern die starken jährlichen Ausschläge.

Die extreme Volatilität bedeutet, dass aktuelle Einzelwerte nur begrenzt aussagekräftig sind. Der Kaufpreis von 1.502 Euro liegt etwa in der Mitte des beobachteten Spektrums von 789 bis 2.238 Euro.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Am Ettersberg vor allem durch seine hohe Bruttomietrendite ab. Mit 6,5 % liegt sie deutlich über allen acht Nachbarorten: Ballstedt (6,4 %), Vogelsberg (5,55 %), Ollendorf (4,48 %), Neumark (4,07 %), Sprötau (3,91 %), Markvippach (3,66 %), Eckstedt (3,53 %) und Ettersburg (3,26 %).

Der Grund für diese Diskrepanz ist strukturell: Während die Mieten in Am Ettersberg (8,13 €/m²) im oberen Mittelfeld der Nachbarn liegen, ist der Kaufpreis mit 1.502 €/m² der zweinniedrigste nach Ballstedt (1.319 €/m²). Ettersburg, der Nachbarkommune mit der höchsten Miete (7,61 €/m²), weist einen Kaufpreis von 2.800 €/m² auf – fast das Doppelte. Diese Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Im Landkreis Weimarer Land liegt Am Ettersberg bei der Miete leicht über dem Durchschnitt (7,76 €/m²), bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darunter (1.841 €/m²). Die Rendite von 6,5 % ist die höchste im gesamten Kreis. Im Thüringer Vergleich (60. Perzentil bei der Rendite) bewegt sich Am Ettersberg im oberen Drittel der 605 erfassten Orte im Bundesland.

Die Nachbargemeinden zeigen ein breites Spektrum: Ettersburg, Markvippach und Ollendorf liegen mit Kaufpreisen zwischen 2.250 und 2.800 €/m² und Renditen unter 4,5 % deutlich über Am Ettersberg. Ballstedt und Vogelsberg liegen preislich näher, weisen aber ebenfalls unterschiedliche Renditen auf.

Standortfaktoren und Demografie

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Weimarer Land auf Rang 336 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen: Arbeitsmarkt Rang 366 (sehr niedrig), Demografie Rang 338, Dynamik Rang 355, Wettbewerb und Innovation Rang 288, Wohlstand und soziale Lage Rang 177 (bester Teilindex). Die Gemeinde Am Ettersberg selbst ist nicht separat bewertet; die Ränge gelten für den gesamten Kreis.

Die Bevölkerung der Gemeinde ist seit der Gründung 2019 weitgehend stabil: 7.098 (2019), 7.100 (2020), 7.081 (2021), 7.124 (2022), 7.070 (2023), 7.070 (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Bevölkerungsrückgang seit Serienbeginn liegt bei unter 0,4 Prozent.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulen befinden sich in Weimar (ca. 10 km südlich) und Erfurt. Die stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig niedrigem Prognos-Rang im Arbeitsmarkt (366 von 400) geht einher mit einem eher ruhigen lokalen Arbeitsmarkt.