Frankendorf

Marktüberblick

Frankendorf liegt im Süden des Landkreises Weimarer Land, rund 15 Kilometer südöstlich von Weimar. Die Gemeinde mit etwa 160 Einwohnern auf 2,68 km² gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Mellingen und ist ein altes Bauerndorf, das erstmals 1200 urkundlich erwähnt wurde. Die Anbindung an die Bundesstraße 7 bietet eine direkte Verbindung in die Region.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegen die aktuellen Angebotsmieten bei 8,20 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 2.400 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,1 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,39. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Der Kaufpreisfaktor von 24,39 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 24,4-fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht. Im bundesweiten Vergleich liegt Frankendorf damit leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 24,4, was jedoch allein an den bundesweit ebenfalls hohen Kaufpreisen liegt. Die niedrige Rendite von 4,1 % steht im Kontrast zum Thüringer Durchschnitt von 6,32 % und liegt im Perzentil von 13,6 % innerhalb des Bundeslandes – das heißt, nur etwa 14 Prozent der verglichenen Orte in Thüringen weisen eine noch niedrigere Rendite auf.

Preisentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 6,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 8,10 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von 4,47 Prozent entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 1.900 Euro im Jahr 2021 auf 2.390 Euro im Jahr 2025, mit einer jährlichen Wachstumsrate von 5,90 Prozent.

Die Kaufpreise steigen damit deutlich schneller als die Mieten. Dieser Unterschied von etwa 1,4 Prozentpunkten pro Jahr zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung drückt sich in der sinkenden Bruttomietrendite aus und deutet auf eine Marktdynamik hin, bei der die Kaufpreise stärker nachziehen als die Mieteinnahmen. Für Investoren bedeutet dies, dass sich die Rendite bei gleichbleibender Miete durch steigende Kaufpreise verschlechtert.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Frankendorfs ist seit 2015 von 162 auf 160 im Jahr 2024 leicht rückläufig (-1,23 Prozent über den gesamten Zeitraum). Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft unregelmäßig: Nach einem Tief von 154 Einwohnern 2017 und 2021 erholte sich die Zahl auf 160, wo sie seit 2022 stabil bleibt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,06 Prozent, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Im Vergleich zu 4,95 Prozent im Jahr 2016 hat sich der Arbeitsmarkt deutlich verbessert. Mit nur zwei arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 160 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit dem Prognos-Indikator zum Arbeitsmarkt, der den Landkreis Weimarer Land auf Rang 366 von rund 400 deutschen Kreisen einordnet – ein scheinbarer Widerspruch, der sich daraus erklärt, dass die Prognos-Bewertung strukturelle Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und Altersstruktur einbezieht, nicht nur die aktuelle Quote.

Regionale Einordnung

Frankendorf weist im regionalen Vergleich ein deutliches Preismuster auf. Die Angebotsmiete von 8,20 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt des Weimarer Lands von 7,76 Euro, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.400 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 1.841 Euro um mehr als 30 Prozent und liegt nahezu auf dem Niveau des deutschen Durchschnitts von 2.409 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Mit 2.400 Euro pro Quadratmeter liegt Frankendorf knapp unter Kapellendorf (2.450 Euro) und deutlich unter Hammerstedt (2.600 Euro) sowie Lehnstedt (3.399 Euro). Die Miete von 8,20 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden, die zwischen 5,00 Euro (Wiegendorf) und 9,28 Euro (Mellingen) variieren. Die Bruttomietrendite von 4,1 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,43 Prozent und ist damit eine der niedrigsten im Umkreis. Lediglich Hammerstedt (3,88 %) und Lehnstedt (3,26 %) weisen niedrigere Renditen auf.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Kaufpreisen und moderaten Mieten im regionalen Vergleich führt zu einer im Landesvergleich schlechten Rendite. Frankendorf profitiert von der Nähe zu Weimar und Apolda, was die Kaufpreise stützt, während die Mietnachfrage durch die geringe Einwohnerzahl begrenzt bleibt.

Standortfaktoren

Der Landkreis Weimarer Land erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 336 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Indikator für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 177 deutlich besser als der Arbeitsmarkt (Rang 366) und die Demografie (Rang 338). Der Wettbewerb und Innovation (Rang 288) schneidet ebenfalls schlechter als der Wohlstands-Index ab.

Die Dynamik des Landkreises liegt mit Rang 355 am unteren Ende der Skala, was auf begrenzte zukunftsorientierte Entwicklungsimpulse hindeutet. Diese Bewertung gilt für den Kreis als Ganzes und lässt sich nicht eins zu eins auf die Gemeinde Frankendorf übertragen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde ist Teil der Verwaltungsgemeinschaft Mellingen, was administrative Strukturen bündelt, aber keine eigenständige wirtschaftliche Dynamik generiert.