Magdala, Stadt

Marktüberblick

Magdala liegt im Weimarer Land in Thüringen und hat knapp 2.000 Einwohner auf einer Fläche von 20,6 km². Der Immobilienmarkt wird durch niedrige Angebotsmieten und moderate Kaufpreise geprägt.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 7,10 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Magdala knapp über dem Thüringer Durchschnitt von 6,88 Euro, aber unter dem Kreisdurchschnitt des Weimarer Lands von 7,76 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.830 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Thüringer Mittelwert von 1.459 Euro und knapp unter dem Kreiswert von 1.841 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 21,48 liegt über allen Vergleichswerten – Kreis (19,90), Thüringen (17,88) und Deutschland (durchschnittlich rund 19,6). Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte: Sie ist höher als die von Lehnstedt (3,26 %) und Hammerstedt (3,88 %), aber deutlich niedriger als die von Bucha (10,28 %), Kleinschwabhausen (5,66 %) und den übrigen Orten.

Die Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Rendite, die unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Kreis (5,43 %) und Thüringen (6,32 %) bieten beide höhere Renditen. Der hohe Kaufpreisfaktor von 21,48 bestätigt: Der Markt preist die Immobilie im Verhältnis zur Miete höher ein als in den meisten anderen Orten.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Magdala extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Inseraten hindeuten.

Bei der Angebotsmiete fällt der Wert von 6,47 Euro im Jahr 2022 auf 3,14 Euro im Jahr 2023 – ein Rückgang um mehr als die Hälfte. Im Jahr 2024 folgt mit 7,55 Euro ein sprunghafter Anstieg, der sich 2025 auf 8,64 Euro und 2026 auf 9,96 Euro weiter erhöht. Diese Entwicklung ist nicht als Trend zu deuten, sondern entspricht dem Muster eines kleinen Marktes, bei dem einzelne Inserate den Durchschnittswert stark beeinflussen.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlich unruhig: Von 948 Euro im Jahr 2018 steigt der Wert auf 1.752 Euro im Jahr 2021, fällt 2022 auf 1.375 Euro, steigt 2024 auf 2.102 Euro und erreicht 2025 mit 2.693 Euro einen Höchststand. Im Jahr 2026 folgt mit 1.691 Euro ein starker Rückgang. Die jährlichen Veränderungen von teils über 25 Prozent sind bei einem solchen kleinen Markt typisch und lassen keine belastbare Trendaussage zu.

Die CAGR-Werte von 6,63 Prozent für die Miete und 7,50 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum geben nur den durchschnittlichen Entwicklungspfad wieder und verdecken die starken jährlichen Ausschläge.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Magdala ist seit 2015 leicht rückläufig. Von 1.997 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 1.972 im Jahr 2024 zurück – ein Verlust von 1,25 Prozent. Der Höchststand lag 2016 bei 2.033 Einwohnern. Seit 2022 stabilisiert sich die Einwohnerzahl auf dem niedrigeren Niveau.

Die Arbeitslosenquote war in den vergangenen Jahren deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Sie lag 2016 bei 41 Prozent und ist bis 2023 auf 24 Prozent gesunken. Dieser Rückgang entspricht einem allgemeinen Trend in Thüringen, bleibt aber ein Indikator für die wirtschaftliche Schwäche der Region.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 96 Einwohner pro Quadratkilometer. Im Vergleich zu anderen Orten im Weimarer Land liegt Magdala damit im unteren bis mittleren Bereich und entspricht dem ländlichen Charakter der Region.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Weimarer Land insgesamt auf Rang 336 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht abschneidet der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 366 und bei der Dynamik mit Rang 355. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 177 deutlich besser – ein Hinweis auf die vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment ausschließt. Die Lagefaktor-Daten bestätigen das Bild einer ländlichen Gemeinde ohne besondere wirtschaftliche oder bildungsbezogene Anziehungskraft.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,3 Kilometern liegt Magdala preislich im unteren bis mittleren Segment. Die Angebotsmiete von 7,10 Euro ist die niedrigste unter den acht Nachbarorten. Der Kaufpreis von 1.830 Euro liegt im Mittelfeld. Die Bruttomietrendite von 4,66 Prozent liegt zwischen den Extremen von Bucha (10,28 %) und Lehnstedt (3,26 %).