Stuttgart, Landeshauptstadt
Stuttgart (PLZ 70173) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 633.484 Einwohner auf 207,3 km², das entspricht 3.055 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 14 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 18,47 € pro m², der Kaufpreis bei 5.108 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,34 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,0 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Stuttgart über dem Renditeniveau von 54 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 15,75 € auf 19,00 € pro m², im Mittel 2,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,1 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Stuttgart, Stadtkreis Rang 9 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 107, Stärkerang 8). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Korntal-Münchingen, Fellbach und Gerlingen an.
Immobilienpreise in Stuttgart im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Stuttgart, Landeshauptstadt
Stuttgart weist mit 18,47 €/m² Angebotsmiete und 5.108 €/m² Angebotskaufpreis deutlich überdurchschnittliche Immobilienwerte auf. Die Kaufpreise sind seit dem 2021er Hoch um rund 28 % gefallen, während die Mieten weiter steigen. Die Bevölkerung liegt bei 633.484 Einwohnern, die Bevölkerungsdichte bei 3.055 pro km². Der Prognos-Zukunftsatlas rangiert den Stadtkreis Stuttgart auf Platz 9 von rund 400 Kreisen.
Marktüberblick
Stuttgart, Landeshauptstadt von Baden-Württemberg, ist mit 207,33 km² Fläche und 633.484 Einwohnern eine der dicht besiedelten Städte Deutschlands (3.055 Einwohner pro km²). Der Immobilienmarkt wird durch hohe Angebotspreise und -mieten geprägt, die deutlich über den Landes- und Bundesdurchschnitten liegen.
Aktuell liegen die Angebotsmieten bei 18,47 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.108 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,04. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Stuttgart zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 15,75 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 18,64 Euro pro Quadratmeter an. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den betrachteten Zeitraum beträgt 2,37 Prozent. Für 2025 wird ein Wert von 18,51 Euro ausgewiesen, für 2026 von 19,00 Euro.
Die Kaufpreisentwicklung verlief anders. Von 5.118 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf ein Hoch von 5.981 Euro pro Quadratmeter an. Anschließend folgte ein deutlicher Rückgang auf 5.189 Euro im Jahr 2024. Für 2025 wird ein Wert von 5.193 Euro ausgewiesen, für 2026 ein deutlicherer Rückgang auf 4.314 Euro. Der Kaufpreis-CAGR über den gesamten Zeitraum liegt bei -2,12 Prozent.
Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Daten.
Regionale Einordnung
Stuttgart liegt im regionalen Vergleich deutlich an der Spitze. Die Angebotsmiete von 18,47 Euro pro Quadratmeter übertrifft den baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro um rund 67 Prozent und den bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro um mehr als das Doppelte. Beim Angebotskaufpreis liegt Stuttgart mit 5.108 Euro pro Quadratmeter ebenfalls deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.
Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 11 Kilometer ist Stuttgart ebenfalls deutlich teurer. Die nächstgelegenen Orte wie Korntal-Münchingen (6,8 km), Fellbach (8,1 km) und Gerlingen (8,9 km) weisen Angebotsmieten zwischen 14,55 und 15,84 Euro pro Quadratmeter auf, also rund 15 bis 20 Prozent weniger als Stuttgart.
Die Bruttomietrendite von 4,34 Prozent liegt im Perzentilrang von 54,26 Prozent im Bundesland Baden-Württemberg, was einer mittleren Position entspricht. Der baden-württembergische Durchschnitt liegt bei 4,36 Prozent, der bundesweite bei 5,10 Prozent.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Stuttgarts entwickelte sich von 623.738 Einwohnern im Jahr 2015 auf 635.911 im Jahr 2019, also um rund 1,96 Prozent. Im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 630.305 Einwohner, der bis 2021 auf 626.275 weiterging. Seit 2022 steigt die Bevölkerung wieder und lag 2024 bei 633.484 Einwohnern. Insgesamt betrug die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn 2015 ein Plus von 1,56 Prozent.
Die Arbeitslosenzahl (absolute Zahl gemeldeter Arbeitsloser) entwickelte sich von 5.670 im Jahr 2015 auf ein Tief von 2.802 im Jahr 2022. Für 2023 liegt mit 17.568 ein deutlich höherer Wert vor, was einen starken Anstieg gegenüber den Vorjahren darstellt. Die vorliegenden Daten geben die absolute Zahl der Arbeitslosen an, nicht die Quote in Prozent.
Die Bevölkerungsdichte von 3.055 Einwohnern pro Quadratkilometer ist hoch und unterstreicht den urbanen Charakter der Stadt.
Standortfaktoren
Der Stadtkreis Stuttgart erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 9. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Stärke wurde der 8. Platz belegt, im Index Dynamik der 107. Platz. Im Index Demografie rangiert der Kreis auf Platz 72, im Index Arbeitsmarkt auf Platz 17, im Index Wettbewerb und Innovation auf Platz 9. Im Index Wohlstand und soziale Lage liegt der Rang bei 166.
Stuttgart verfügt über ein breites Hochschulangebot mit 14 Hochschulen am Ort, darunter die Universität Stuttgart, die Universität Hohenheim, die Duale Hochschule Baden-Württemberg, die Hochschule der Medien, die Staatliche Akademie der Bildenden Künste Stuttgart und die Staatliche Hochschule für Musik und Darstellende Kunst Stuttgart. Das Hochschulangebot trägt zur Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort bei.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Stuttgart entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Stuttgart
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 15,75 €/m² |
| 2019 | 16,34 €/m² |
| 2020 | 16,62 €/m² |
| 2021 | 16,32 €/m² |
| 2022 | 16,68 €/m² |
| 2023 | 16,94 €/m² |
| 2024 | 18,64 €/m² |
| 2025 | 18,51 €/m² |
| 2026 | 19,00 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Stuttgart
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 5.119 €/m² |
| 2019 | 5.260 €/m² |
| 2020 | 5.563 €/m² |
| 2021 | 5.981 €/m² |
| 2022 | 5.326 €/m² |
| 2023 | 5.180 €/m² |
| 2024 | 5.189 €/m² |
| 2025 | 5.193 €/m² |
| 2026 | 4.314 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Stuttgart
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,69 % |
| 2019 | 3,73 % |
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 3,27 % |
| 2022 | 3,76 % |
| 2023 | 3,92 % |
| 2024 | 4,31 % |
| 2025 | 4,28 % |
| 2026 | 5,29 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Stuttgart
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 623.738 Einwohner |
| 2016 | 628.032 Einwohner |
| 2017 | 632.743 Einwohner |
| 2018 | 634.830 Einwohner |
| 2019 | 635.911 Einwohner |
| 2020 | 630.305 Einwohner |
| 2021 | 626.275 Einwohner |
| 2022 | 632.865 Einwohner |
| 2023 | 633.484 Einwohner |
| 2024 | 633.484 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Stuttgart
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,34 % |
| 2016 | 4,09 % |
| 2017 | 3,93 % |
| 2018 | 3,47 % |
| 2019 | 3,33 % |
| 2020 | 4,49 % |
| 2021 | 4,32 % |
| 2022 | 3,77 % |
| 2023 | 4,25 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 9,00 Rang |
| Dynamik | 107 Rang |
| Stärke | 8,00 Rang |
| Demografie | 72,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 17,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 9,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 166 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Stuttgart liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Stuttgart im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Stuttgart ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Stuttgart ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Stuttgart
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Stuttgart | 18,47 €/m² |
| Leinfelden-Echterdingen | 15,84 €/m² |
| Fellbach | 15,81 €/m² |
| Gerlingen | 15,63 €/m² |
| Korntal-Münchingen | 15,60 €/m² |
| Filderstadt | 15,42 €/m² |
| Ditzingen | 14,90 €/m² |
| Kernen im Remstal | 14,61 €/m² |
| Kornwestheim | 14,55 €/m² |
| Esslingen am Neckar | 14,49 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Stuttgart ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Stuttgart
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fellbach | 4,66 % |
| Ditzingen | 4,45 % |
| Filderstadt | 4,45 % |
| Kernen im Remstal | 4,36 % |
| Stuttgart | 4,34 % |
| Kornwestheim | 4,30 % |
| Esslingen am Neckar | 4,26 % |
| Leinfelden-Echterdingen | 4,22 % |
| Gerlingen | 3,97 % |
| Korntal-Münchingen | 3,84 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Korntal-Münchingen, Stadt | 6,8 km | 70825 | 15,60 € | 4.877 € | 3,84 % |
| Fellbach, Stadt | 8,1 km | 70734 | 15,81 € | 4.068 € | 4,66 % |
| Gerlingen, Stadt | 8,9 km | 70839 | 15,63 € | 4.725 € | 3,97 % |
| Leinfelden-Echterdingen, Stadt | 9,6 km | 70771 | 15,84 € | 4.508 € | 4,22 % |
| Ditzingen, Stadt | 9,8 km | 71254 | 14,90 € | 4.023 € | 4,45 % |
| Kornwestheim, Stadt | 10,0 km | 70806 | 14,55 € | 4.060 € | 4,30 % |
| Esslingen am Neckar, Stadt | 10,4 km | 73728 | 14,49 € | 4.082 € | 4,26 % |
| Kernen im Remstal | 10,9 km | 71394 | 14,61 € | 4.018 € | 4,36 % |
| Filderstadt, Stadt | 11,2 km | 70794 | 15,42 € | 4.160 € | 4,45 % |
Wo liegt Stuttgart?
Lage
Stuttgart auf der Karte
Hochschulen am Ort
14 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- AKAD Hochschule StuttgartHeilbronner Straße 86, 70191 Stuttgart
- Duale Hochschule Baden-WürttembergFriedrichstraße 14, 70174 Stuttgart
- EHiP - Europäische Hochschule für Innovation und PerspektiveRobert-Koch-Straße 1, 70563 Stuttgart
- Freie Hochschule Stuttgart – Seminar für WaldorfpädagogikHaußmannstraße 44a, 70188 Stuttgart
- Hochschule der Medien StuttgartNobelstraße 10, 70569 Stuttgart
- Hochschule für Kommunikation und GestaltungKölner Straße 38, 70376 Stuttgart
- Hochschule für Technik StuttgartSchellingstraße 24, 70174 Stuttgart
- media Akademie – Hochschule StuttgartTübinger Straße 12-16, 70178 Stuttgart
- Merz AkademieTeckstraße 58, 70190 Stuttgart
- Staatliche Akademie der Bildenden Künste StuttgartAm Weißenhof 1, 70191 Stuttgart
- Staatliche Hochschule für Musik und Darstellende Kunst StuttgartUrbanstraße 25, 70182 Stuttgart
- Universität HohenheimSchloss Hohenheim 1, 70599 Stuttgart
- Universität StuttgartKeplerstraße 7, 70174 Stuttgart
- VWA-Hochschule für berufsbegleitendes StudiumHeilbronner Straße 86, 70191 Stuttgart
Alle Kennzahlen zu Stuttgart
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 18,47 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.108 € |
| Bruttomietrendite | 4,34 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,0 |
| Einwohner | 633.484 |
| Einwohner je km² | 3.055 |
| Fläche (km²) | 207,3 |
| Arbeitslosenquote | 4,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #9 |
| Prognos Dynamikrang | #107 |
| Prognos Stärkerang | #8 |
| Koordinaten | 48,7758, 9,1777 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Stuttgart
Was kostet eine Wohnung in Stuttgart?
Eine Wohnung in Stuttgart kostet im Angebot durchschnittlich 5.108 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro pro Quadratmeter und mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter. Die Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Stuttgart entwickelt?
Die Kaufpreise in Stuttgart stiegen von 5.119 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 5.981 Euro im Jahr 2021 an. Seither sind sie wieder gefallen und liegen 2026 bei 4.314 Euro pro Quadratmeter. Die jährliche durchschnittliche Veränderung (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt -2,12 Prozent.
Wie hoch ist die Angebotsmiete in Stuttgart?
Die Angebotsmiete in Stuttgart liegt bei 18,47 Euro pro Quadratmeter. Damit ist sie deutlich höher als der baden-württembergische Durchschnitt von 11,08 Euro und mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro. Die Mieten sind seit 2018 von 15,75 auf 19,00 Euro pro Quadratmeter (2026) gestiegen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Stuttgart?
Die Bruttomietrendite in Stuttgart beträgt 4,34 Prozent, was leicht unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,04, ebenfalls leicht unter dem Landesdurchschnitt von 23,49. Mit einem Perzentilrang von 54,26 liegt Stuttgart bei der Rendite im oberen Mittelfeld des Bundeslandes: 54,26 Prozent der Orte in Baden-Württemberg haben eine niedrigere Bruttomietrendite. Im bundesweiten Vergleich liegt die Rendite unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Stuttgart?
Stuttgart hat 633.484 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 3.055 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 ist die Bevölkerung um 1,56 Prozent gewachsen.
Wie gut schneidet Stuttgart beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Stuttgart schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab und belegt Rang 9 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Standort im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 9) sowie in der wirtschaftlichen Stärke (Rang 8). Auch im Arbeitsmarkt belegt Stuttgart mit Rang 17 einen vorderen Platz. Der Rang gilt für den Kreis Stuttgart, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Stuttgart?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Stuttgart sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Stuttgart führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |