Esslingen am Neckar, Stadt
Esslingen am Neckar (PLZ 73728) liegt im Kreis Esslingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 95.881 Einwohner auf 46,4 km², das entspricht 2.065 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit einer Hochschule am Ort besteht eine zusätzliche Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,49 € pro m², der Kaufpreis bei 4.082 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,26 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,5 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Esslingen am Neckar über dem Renditeniveau von 48 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 12,09 € auf 15,42 € pro m², im Mittel 3,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,9 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,1 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Esslingen Rang 17 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 165, Stärkerang 14). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ostfildern, Denkendorf und Aichwald an.
Immobilienpreise in Esslingen am Neckar im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Esslingen am Neckar
Esslingen am Neckar ist mit rund 96.000 Einwohnern die größte Stadt im Landkreis Esslingen und die zehntgrößte Stadt Baden-Württembergs. Der Immobilienmarkt weist mit 14,49 €/m² Angebotsmiete und 4.082 €/m² Angebotskaufpreis deutliche Aufschläge zum Landkreis- und Landesdurchschnitt auf. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Stuttgarter Umland, der S-Bahn-Anbindung und der starken wirtschaftlichen Struktur des Landkreises (Prognos-Rang 17). Der Kaufpreismarkt durchlief 2021–2023 eine Korrekturphase und stabilisiert sich seither wieder.
Der Ort Esslingen am Neckar
Esslingen am Neckar ist eine Große Kreisstadt im baden-württembergischen Landkreis Esslingen und liegt etwa zehn Kilometer südöstlich der Stuttgarter Innenstadt. Mit 95.881 Einwohnern (Stand 2024) auf einer Fläche von 46,43 km² ist sie die bevölkerungsreichste Stadt des Landkreises und die zehntgrößte Stadt Baden-Württembergs. Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.065 Einwohner je km². Die Stadt ist Sitz des Landratsamtes Esslingen und bildet ein Mittelzentrum für das nördliche Umland, zu dem unter anderem Aichwald, Altbach, Deizisau, Denkendorf, Neuhausen auf den Fildern, Ostfildern, Plochingen und Wernau gehören.
Esslingen verfügt über eine direkte S-Bahn-Anbindung an Stuttgart und ist über die Bundesstraße 10 sowie die A 81 (Anschlussstellen Plochingen und Esslingen) an das überregionale Straßennetz angebunden. Die Hochschule Esslingen ist als lokale Hochschule ein wichtiger Bildungs- und Wirtschaftsstandortfaktor. Die Stadt gliedert sich in 24 Stadtteile, darunter Berkheim, Oberesslingen, Weil, Zell und die Innenstadt. Auf 93 Hektar wird Wein angebaut, der zum Weinbaugebiet Württemberg gehört.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 14,49 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.082 Euro je Quadratmeter (Stand 2026). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,47, die Bruttomietrendute liegt bei 4,26 Prozent.
Die Angebotsmiete entwickelte sich von 12,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 kontinuierlich steigend bis auf 14,11 Euro im Jahr 2024. Im Jahr 2025 folgte eine leichte Korrektur auf 13,70 Euro, bevor der Wert 2026 wieder auf 15,42 Euro anstieg. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) beträgt 3,09 Prozent.
Beim Kaufpreis zeigt sich ein anderer Verlauf: Von 3.529 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.688 Euro je Quadratmeter. Anschließend folgte eine deutliche Korrekturphase, die den Preis 2023 auf 3.955 Euro je Quadratmeter sinken ließ. Seitdem erholte sich der Markt wieder, mit 4.038 Euro im Jahr 2024 und 4.337 Euro im Jahr 2025. Der langfristige CAGR liegt bei 1,90 Prozent. Der Wert 2026 von 4.104 Euro je Quadratmeter zeigt eine erneute leichte Korrektur.
Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Regionale Einordnung
Esslingen am Neckar liegt mit seinen Angebotspreisen deutlich über den regionalen und überregionalen Durchschnittswerten.
Im Landkreis Esslingen beträgt der durchschnittliche Angebotsmietpreis 12,88 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.803 Euro je Quadratmeter. Esslingen übertrifft diese Werte um rund 12,5 Prozent bei der Miete und rund 7,4 Prozent beim Kaufpreis.
Auf Landesebene liegt der baden-württembergische Durchschnitt bei 11,08 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 3.140 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis. Esslingen liegt damit rund 31 Prozent über dem Landesdurchschnitt bei der Miete und rund 30 Prozent beim Kaufpreis.
Im deutschlandweiten Vergleich (8,92 Euro je Quadratmeter Miete, 2.409 Euro je Quadratmeter Kaufpreis) ist die Differenz noch ausgeprägter. Esslingen liegt bei der Miete rund 62 Prozent und beim Kaufpreis rund 69 Prozent über dem deutschen Durchschnitt.
Die Bruttomietrendite von 4,26 Prozent liegt leicht unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Im Perzentilrang der Bundeslandwerte belegt Esslingen Platz 48,2 – damit liegt die Rendite knapp unter dem Median der baden-württembergischen Orte.
Im direkten Umland weist die Nachbargemeinde Ostfildern (3,3 km Entfernung) mit 15,62 Euro je Quadratmeter Miete und 4.512 Euro je Quadratmeter Kaufpreis die höchsten Werte auf. Denkendorf (5,3 km) liegt mit 15,06 Euro je Quadratmeter Miete und 4.268 Euro je Quadratmeter Kaufpreis ebenfalls über Esslingen. Altbach (5,5 km) liegt mit 3.730 Euro je Quadratmeter Kaufpreis leicht unter dem Esslinger Niveau.
Die hohen Preise in Esslingen spiegeln die attraktive Lage im Stuttgarter Umland, die gute Infrastruktur und die starke wirtschaftliche Struktur des Landkreises wider.
Standortfaktoren und Demografie
Der Landkreis Esslingen, in dem Esslingen am Neckar liegt, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 17 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. In der Kategorie „Stärke“ erreicht er Rang 14, in „Wettbewerb & Innovation“ Rang 23. In den Bereichen „Demografie“ (Rang 131) und „Dynamik“ (Rang 165) liegen die Werte etwas niedriger. Der Rang im Prognos-Zukunftsatlas bezieht sich auf den Landkreis Esslingen als Ganzes, nicht auf die einzelne Gemeinde Esslingen.
Die Bevölkerungsentwicklung in Esslingen war von 2015 bis 2024 durchgängig positiv: Von 91.271 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 95.881 Einwohner im Jahr 2024, was einer Zunahme von rund 5,05 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 92.640 Einwohnern (2021) auf 94.941 (2022) und weiter auf 95.881 (2023). Im Jahr 2024 blieb die Einwohnerzahl stabil bei 95.881.
Die Zahl der Arbeitslosen lag bei 2.681 im Jahr 2023 (nach 2.526 im Jahr 2022 und einem Höhepunkt von 2.903 im Jahr 2020). Eine direkte Arbeitslosenquote in Prozent ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.
Die Hochschule Esslingen ist als einzige Hochschule am Ort ein wichtiger Bildungs- und Forschungsstandort und trägt zur Attraktivität der Stadt bei.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Esslingen am Neckar entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Esslingen am Neckar
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 12,09 €/m² |
| 2019 | 12,80 €/m² |
| 2020 | 12,70 €/m² |
| 2021 | 13,00 €/m² |
| 2022 | 13,28 €/m² |
| 2023 | 13,82 €/m² |
| 2024 | 14,11 €/m² |
| 2025 | 13,70 €/m² |
| 2026 | 15,42 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Esslingen am Neckar
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.530 €/m² |
| 2019 | 3.971 €/m² |
| 2020 | 4.308 €/m² |
| 2021 | 4.688 €/m² |
| 2022 | 4.332 €/m² |
| 2023 | 3.955 €/m² |
| 2024 | 4.038 €/m² |
| 2025 | 4.337 €/m² |
| 2026 | 4.104 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Esslingen am Neckar
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,11 % |
| 2019 | 3,87 % |
| 2020 | 3,54 % |
| 2021 | 3,33 % |
| 2022 | 3,68 % |
| 2023 | 4,19 % |
| 2024 | 4,19 % |
| 2025 | 3,79 % |
| 2026 | 4,51 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Esslingen am Neckar
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 91.271 Einwohner |
| 2016 | 92.186 Einwohner |
| 2017 | 93.004 Einwohner |
| 2018 | 93.542 Einwohner |
| 2019 | 94.145 Einwohner |
| 2020 | 92.722 Einwohner |
| 2021 | 92.640 Einwohner |
| 2022 | 94.941 Einwohner |
| 2023 | 95.881 Einwohner |
| 2024 | 95.881 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Esslingen am Neckar
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,39 % |
| 2016 | 3,63 % |
| 2017 | 3,34 % |
| 2018 | 3,88 % |
| 2019 | 3,89 % |
| 2020 | 4,97 % |
| 2021 | 4,87 % |
| 2022 | 4,31 % |
| 2023 | 4,49 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 17,00 Rang |
| Dynamik | 165 Rang |
| Stärke | 14,00 Rang |
| Demografie | 131 Rang |
| Arbeitsmarkt | 23,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 23,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 67,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Esslingen am Neckar liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Esslingen am Neckar im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Esslingen am Neckar ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Esslingen am Neckar ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Esslingen am Neckar
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Fellbach | 15,81 €/m² |
| Ostfildern | 15,62 €/m² |
| Denkendorf | 15,06 €/m² |
| Kernen im Remstal | 14,61 €/m² |
| Esslingen am Neckar | 14,49 €/m² |
| Neuhausen auf den Fildern | 14,31 €/m² |
| Altbach | 14,07 €/m² |
| Deizisau | 12,99 €/m² |
| Aichwald | 12,92 €/m² |
| Köngen | 12,91 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Esslingen am Neckar ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Esslingen am Neckar
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Fellbach | 4,66 % |
| Altbach | 4,53 % |
| Kernen im Remstal | 4,36 % |
| Esslingen am Neckar | 4,26 % |
| Denkendorf | 4,24 % |
| Ostfildern | 4,16 % |
| Aichwald | 4,00 % |
| Deizisau | 3,70 % |
| Köngen | 3,60 % |
| Neuhausen auf den Fildern | 3,50 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ostfildern, Stadt | 3,3 km | 73760 | 15,62 € | 4.512 € | 4,16 % |
| Denkendorf | 5,3 km | 73770 | 15,06 € | 4.268 € | 4,24 % |
| Aichwald | 5,5 km | 73773 | 12,92 € | 3.878 € | 4,00 % |
| Altbach | 5,5 km | 73776 | 14,07 € | 3.730 € | 4,53 % |
| Deizisau | 6,4 km | 73779 | 12,99 € | 4.213 € | 3,70 % |
| Neuhausen auf den Fildern | 6,7 km | 73765 | 14,31 € | 4.904 € | 3,50 % |
| Köngen | 7,4 km | 73257 | 12,91 € | 4.298 € | 3,60 % |
| Kernen im Remstal | 7,5 km | 71394 | 14,61 € | 4.018 € | 4,36 % |
| Fellbach, Stadt | 7,6 km | 70734 | 15,81 € | 4.068 € | 4,66 % |
Wo liegt Esslingen am Neckar?
Lage
Esslingen am Neckar auf der Karte
Hochschulen am Ort
1 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule EsslingenKanalstraße 33, 73728 Esslingen am Neckar
Alle Kennzahlen zu Esslingen am Neckar
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,49 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.082 € |
| Bruttomietrendite | 4,26 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,5 |
| Einwohner | 95.881 |
| Einwohner je km² | 2.065 |
| Fläche (km²) | 46,4 |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #17 |
| Prognos Dynamikrang | #165 |
| Prognos Stärkerang | #14 |
| Koordinaten | 48,7413, 9,3096 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Esslingen am Neckar
Was kostet eine Wohnung in Esslingen am Neckar?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Esslingen am Neckar liegt bei 14,49 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.082 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Esslingen (12,88 Euro bzw. 3.803 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 23,47 entspricht jedoch nahezu dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Esslingen am Neckar entwickelt?
Seit 2018 sind die Mieten in Esslingen am Neckar von 12,09 auf 15,42 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 3,09 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich weniger dynamisch: Von 3.530 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.104 Euro (2026), was einem jährlichen Anstieg von etwa 1,90 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Esslingen am Neckar?
Die Bruttomietrendite für Immobilien in Esslingen am Neckar beträgt 4,26 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,47. Im bundeslandweiten Vergleich liegt die Rendite mit einem Perzentilrang von 48,19 knapp unter dem Median aller Orte in Baden-Württemberg (Landesdurchschnitt: 4,36 Prozent). Der Kaufpreisfaktor entspricht nahezu dem Landesdurchschnitt von 23,49.
Wie schneiden die Immobilienpreise in Esslingen am Neckar im Vergleich zum Umland ab?
Im direkten Umland liegen die Angebotsmieten und Kaufpreise teils deutlich höher: In Ostfildern beträgt die Angebotsmiete 15,62 Euro pro Quadratmeter und der Kaufpreis 4.512 Euro, in Denkendorf 15,06 Euro bzw. 4.268 Euro. Esslingen am Neckar liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. In Altbach ist die Bruttomietrendite mit 4,53 Prozent am höchsten, während Neuhausen auf den Fildern mit 3,50 Prozent die niedrigste aufweist.
Wie wirtschaftlich stark ist Esslingen am Neckar?
Der Landkreis Esslingen, zu dem Esslingen am Neckar gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 17. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist die wirtschaftliche Stärke mit Rang 14. Vor Ort befindet sich die Hochschule Esslingen, die als wichtiger Arbeitgeber und Standortfaktor wirkt.
Woher stammen die Daten zu Esslingen am Neckar?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Esslingen am Neckar sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Esslingen am Neckar führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Esslingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Erkenbrechtsweiler | 73268 | 10,84 € | 2.460 € | 5,29 % |
| Lenningen | 73252 | 12,70 € | 2.889 € | 5,27 % |
| Kohlberg | 72664 | 12,20 € | 2.901 € | 5,05 % |
| Lichtenwald | 73669 | 12,07 € | 3.088 € | 4,69 % |
| Schlaitdorf | 72667 | 13,38 € | 3.467 € | 4,63 % |
| Altbach | 73776 | 14,07 € | 3.730 € | 4,53 % |
| Reichenbach an der Fils | 73262 | 13,15 € | 3.527 € | 4,48 % |
| Baltmannsweiler | 73666 | 11,96 € | 3.225 € | 4,45 % |