Kohlberg

Ort und Rahmen

Kohlberg ist eine 4,38 km² große Gemeinde im Landkreis Esslingen am Albtrauf der Schwäbischen Alb. Mit rund 2.284 Einwohnern und einer Dichte von 521 Einwohnern je km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Landkreises. Die Gemeinde liegt zwischen 357 und 666 Metern Höhe zu Füßen des Jusi und ist Teil des Biosphärengebiets Schwäbische Alb. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick

Die Angebotsmiete liegt bei 12,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.901 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,05 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,82. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite von 5,05 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 5,2 km Entfernung. Der nächste Nachbar Grafenberg weist 4,44 Prozent auf, Metzingen 4,30 Prozent, Frickenhausen mit 3,63 Prozent den niedrigsten Wert. Gleichzeitig liegt der Kaufpreisfaktor von 19,82 deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 24,72 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet: Im Verhältnis zu den Kaufpreisen sind die Mieten in Kohlberg höher als in der Region. Dieser Befund ist konsistent über alle drei Perspektiven — Rendite, Faktor und Vergleich — und beschreibt denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen zeigen für Kohlberg eine ausgeprägte Volatilität, die für einen sehr kleinen Markt typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 7,83 Euro je Quadratmeter (2018) und 12,20 Euro (2026), der Kaufpreis zwischen 2.414 Euro (2019) und 3.934 Euro (2026). Diese starken jährlichen Ausschläge deuten auf ein Marktumfeld mit wenigen Transaktionen hin, in dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die CAGR-Werte von 5,61 Prozent für die Miete und 7,22 Prozent für den Kaufpreis beschreiben den Trend über den gesamten Zeitraum, sind aber vor dem Hintergrund der hohen Volatilität mit Vorsicht zu interpretieren. Die Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief parallel dazu eher flach: Von 2.268 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 2.345 (2020), bevor sie auf 2.284 (2023/2024) sank. Der Rückgang von 0,7 Prozent seit 2015 steht in keinem erkennbaren Zusammenhang mit den extremen Preisschwankungen, die vielmehr marktstrukturelle Ursachen haben.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Kohlberg liegt im Landkreis Esslingen, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 17 von rund 400 deutschen Kreisen rangiert. Besonders gut positioniert ist der Kreis bei den Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 23) und Wettbewerb und Innovation (Rang 23). Der Ort selbst profitiert damit von einer starken regionalen Wirtschaftslage, auch wenn die Gemeinde keine eigenen Hochschulen oder größeren Arbeitgeber aufweist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,34 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie schwankte im Zeitraum 2015 bis 2023 zwischen 1,90 und 2,46 Prozent und zeigt damit eine stabile, niedrige Quote. Die 33 arbeitslosen Personen stehen einer erwerbsfähigen Bevölkerung gegenüber, was einer Quote von 2,34 Prozent entspricht.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Kohlberg bei der Angebotsmiete (12,20 €/m²) im Mittelfeld: unter Metzingen (14,12 €/m²) und Großbettlingen (13,01 €/m²), aber über Grafenberg (11,71 €/m²) und Bempflingen (11,46 €/m²). Bei den Kaufpreisen (2.901 €/m²) liegt Kohlberg jedoch deutlich unter allen Nachbarorten — der nächstgelegene Grafenberg liegt bei 3.168 €/m², Frickenhausen bei 4.109 €/m². Diese Diskrepanz zwischen moderaten Kaufpreisen und vergleichsweise hohen Mieten erklärt die überdurchschnittliche Mietrendite.