Metzingen, Stadt
Metzingen (PLZ 72555) liegt im Kreis Reutlingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 22.530 Einwohner auf 34,6 km², das entspricht 652 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,12 € pro m², der Kaufpreis bei 3.940 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,30 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,3 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Metzingen über dem Renditeniveau von 51 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,96 € auf 20,83 € pro m², im Mittel 8,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 0,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Reutlingen Rang 54 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 80, Stärkerang 64). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Riederich, Grafenberg und Bempflingen an.
Immobilienpreise in Metzingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Metzingen, Stadt
Metzingen ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Reutlingen mit rund 22.530 Einwohnern und gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Baden-Württembergs. Angebotsmiete (14,12 €/m²) und Kaufpreis (3.940 €/m²) liegen deutlich über den Landes- und Bundesdurchschnitten. Der Kaufpreis erholte sich nach einem Tief 2025 wieder. Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt durch die Outletcity Metzingen und Hugo Boss. Der Landkreis Reutlingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 54 von 400 Kreisen.
Marktüberblick
Metzingen, die Große Kreisstadt im Landkreis Reutlingen, gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete liegt bei 14,12 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.940 Euro je Quadratmeter. Damit liegt die Stadt deutlich über den Durchschnittswerten des Landkreises Reutlingen (10,81 €/m² Miete, 3.000 €/m² Kaufpreis), des Landes Baden-Württemberg (11,08 €/m² Miete, 3.140 €/m² Kaufpreis) und Deutschlands (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,25, die Bruttomietrendite liegt bei 4,3 Prozent. Die Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Mietniveau dar.
Preisentwicklung
Die Angebotsmiete in Metzingen ist von 10,96 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,12 Euro im Berichtszeitraum gestiegen. Der Kaufpreis entwickelte sich von 3.541 Euro je Quadratmeter (2018) auf 3.940 Euro. Dazwischen verlief die Entwicklung nicht linear: Der Kaufpreis erreichte 2019 mit 4.508 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel dann bis 2020 leicht auf 4.468 Euro, stieg 2021 auf 4.696 Euro, bevor ab 2022 ein deutlicher Rücksetzer einsetzte. Bis 2025 sank der Kaufpreis auf 3.379 Euro je Quadratmeter – das ist ein Minus von rund 28 Prozent gegenüber dem 2021er Hoch. Im aktuellen Zeitraum hat er sich wieder auf 3.940 Euro erholt. Die Angebotsmiete stieg kontinuierlich an, mit einem deutlichen Anstieg in den jüngsten Jahren. Der CAGR für die Miete liegt bei 8,36 Prozent, für den Kaufpreis bei 0,24 Prozent über den gesamten Zeitraum. Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Metzingen liegt im oberen Preissegment des Landkreises Reutlingen und des Landes Baden-Württemberg. Mit einer Angebotsmiete von 14,12 €/m² liegt die Stadt rund 30 Prozent über dem Landesdurchschnitt und knapp 58 Prozent über dem Kreisdurchschnitt. Beim Kaufpreis mit 3.940 €/m² liegt sie etwa 26 Prozent über dem Landesdurchschnitt und 31 Prozent über dem Kreisdurchschnitt. Im bundesweiten Vergleich ist Metzingen mit deutlich über 70 % höheren Preisen als dem deutschen Durchschnitt ein Spitzenreiter. Die Bruttomietrendite von 4,3 Prozent liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und damit im Median des Bundeslandes (Perzentilrang: 51). Im Umkreis liegen die Nachbarorte wie Pliezhausen (4.057 €/m²) oder Bempflingen (3.712 €/m²) ähnlich hoch, während Orte wie Kohlberg (2.901 €/m²) oder Grafenberg (3.168 €/m²) deutlich unter Metzingens Niveau liegen.
Standortfaktoren
Der Landkreis Reutlingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 54. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Rang 58) sowie im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 79) ab. Im Bereich Demografie (Rang 135) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 112) liegt der Kreis etwas schwächer. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Metzingen. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die wirtschaftliche Struktur Metzingens ist maßgeblich geprägt durch die Outletcity Metzingen, die seit 1995 besteht und mit über 500 Premium- und Luxusmarken, rund 60.000 m² Verkaufsfläche und etwa 4,5 Millionen Besuchern pro Jahr (2024) der größte Outlet-Standort Deutschlands ist. Hugo Boss, dessen Werksverkauf 1972 den Grundstein legte, hat seinen firmeninternen Sitz in Metzingen. Die Outletcity AG beschäftigt rund 400 Mitarbeiter.
Demografie und Lage
Die Einwohnerzahl Metzingens ist von 21.612 im Jahr 2015 auf 22.530 im Jahr 2024 gestiegen, was einer Zunahme von rund 4,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 652 Einwohner je Quadratkilometer. Die Stadt besteht aus den drei Stadtteilen Metzingen, Metzingen-Glems und Metzingen-Neuhausen. Die absolute Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 489. Metzingen ist mit einem Großteil seiner Gemarkung (80,2 %) Teil des Biosphärengebiets Schwäbische Alb und liegt am Eingang zum Ermstal, umgeben von Weinbergen und Streuobstwiesen. Die Stadt bildet ein Mittelzentrum für die Region Neckar-Alb und ist über die Bahnstrecke Plochingen–Immendingen an das Schienennetz angebunden.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Metzingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Metzingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,96 €/m² |
| 2019 | 11,89 €/m² |
| 2020 | 11,51 €/m² |
| 2021 | 12,05 €/m² |
| 2022 | 12,27 €/m² |
| 2023 | 12,15 €/m² |
| 2024 | 12,76 €/m² |
| 2025 | 13,69 €/m² |
| 2026 | 20,83 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Metzingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.541 €/m² |
| 2019 | 4.508 €/m² |
| 2020 | 4.468 €/m² |
| 2021 | 4.696 €/m² |
| 2022 | 4.321 €/m² |
| 2023 | 4.179 €/m² |
| 2024 | 3.939 €/m² |
| 2025 | 3.379 €/m² |
| 2026 | 3.608 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Metzingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,71 % |
| 2019 | 3,17 % |
| 2020 | 3,09 % |
| 2021 | 3,08 % |
| 2022 | 3,41 % |
| 2023 | 3,49 % |
| 2024 | 3,89 % |
| 2025 | 4,86 % |
| 2026 | 6,93 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Metzingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 21.612 Einwohner |
| 2016 | 21.721 Einwohner |
| 2017 | 21.845 Einwohner |
| 2018 | 22.046 Einwohner |
| 2019 | 22.069 Einwohner |
| 2020 | 22.117 Einwohner |
| 2021 | 22.084 Einwohner |
| 2022 | 22.528 Einwohner |
| 2023 | 22.530 Einwohner |
| 2024 | 22.530 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Metzingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,04 % |
| 2016 | 2,94 % |
| 2017 | 2,48 % |
| 2018 | 2,57 % |
| 2019 | 2,68 % |
| 2020 | 3,81 % |
| 2021 | 3,75 % |
| 2022 | 3,16 % |
| 2023 | 3,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 54,00 Rang |
| Dynamik | 80,00 Rang |
| Stärke | 64,00 Rang |
| Demografie | 135 Rang |
| Arbeitsmarkt | 79,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 58,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 112 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Metzingen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Metzingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Metzingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Metzingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Metzingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Metzingen | 14,12 €/m² |
| Eningen unter Achalm | 13,15 €/m² |
| Großbettlingen | 13,01 €/m² |
| Pliezhausen | 12,70 €/m² |
| Dettingen an der Erms | 12,66 €/m² |
| Riederich | 12,41 €/m² |
| Kohlberg | 12,20 €/m² |
| Grafenberg | 11,71 €/m² |
| Bempflingen | 11,46 €/m² |
| Altdorf | 11,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Metzingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Metzingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kohlberg | 5,05 % |
| Eningen unter Achalm | 4,56 % |
| Dettingen an der Erms | 4,45 % |
| Grafenberg | 4,44 % |
| Metzingen | 4,30 % |
| Großbettlingen | 4,17 % |
| Riederich | 3,98 % |
| Pliezhausen | 3,76 % |
| Bempflingen | 3,70 % |
| Altdorf | 2,86 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Riederich | 2,8 km | 72585 | 12,41 € | 3.739 € | 3,98 % |
| Grafenberg | 3,6 km | 72661 | 11,71 € | 3.168 € | 4,44 % |
| Bempflingen | 4,3 km | 72658 | 11,46 € | 3.712 € | 3,70 % |
| Kohlberg | 4,3 km | 72664 | 12,20 € | 2.901 € | 5,05 % |
| Dettingen an der Erms | 4,7 km | 72581 | 12,66 € | 3.414 € | 4,45 % |
| Eningen unter Achalm | 5,9 km | 72800 | 13,15 € | 3.463 € | 4,56 % |
| Pliezhausen | 6,3 km | 72124 | 12,70 € | 4.057 € | 3,76 % |
| Großbettlingen | 6,3 km | 72663 | 13,01 € | 3.742 € | 4,17 % |
| Altdorf | 6,5 km | 72655 | 11,33 € | 4.760 € | 2,86 % |
Wo liegt Metzingen?
Lage
Metzingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Metzingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,12 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.940 € |
| Bruttomietrendite | 4,30 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,3 |
| Einwohner | 22.530 |
| Einwohner je km² | 652 |
| Fläche (km²) | 34,6 |
| Arbeitslosenquote | 3,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #54 |
| Prognos Dynamikrang | #80 |
| Prognos Stärkerang | #64 |
| Koordinaten | 48,5368, 9,2840 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Metzingen
Was kostet eine Wohnung in Metzingen aktuell?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 14,12 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei rund 3.940 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Reutlingen (10,81 Euro bzw. 3.000 Euro) und auch über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Metzingen entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 10,96 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,69 Euro im Jahr 2025 gestiegen. Die Kaufpreise zeigten einen anderen Verlauf: Sie stiegen von 3.541 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 4.696 Euro im Jahr 2021, sind seither aber auf 3.379 Euro im Jahr 2025 gefallen. Diese Entwicklung zeigt eine Entkoppelung von Miet- und Kaufpreisentwicklung in den letzten Jahren.
Wie teuer ist Metzingen im Vergleich zum Umland?
Metzingen gehört mit 14,12 Euro Miete und 3.940 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter zu den teureren Orten im Kreis Reutlingen. Im bundeslandweiten Vergleich liegt der Ort im Perzentilrang 51, was bedeutet, dass etwa 49 Prozent der Orte in Baden-Württemberg ein höheres Preisniveau aufweisen. Zum Vergleich: Die Nachbarorte wie Pliezhausen (4.057 Euro) oder Bempflingen (3.712 Euro) liegen in ähnlichen Preiskorridoren.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Metzingen?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 4,3 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,25. Die Rendite liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,41 Prozent und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,25 liegt leicht unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49. Diese Kennzahlen beschreiben die aktuelle Marktsituation, ohne eine Anlageempfehlung zu geben.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Metzingen?
Die Einwohnerzahl ist von 21.612 im Jahr 2015 auf 22.530 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 4,2 Prozent entspricht. Die Bevölkerung hat sich damit kontinuierlich vergrößert, wobei das Wachstum in den letzten Jahren etwas langsamer wurde – 2023 und 2024 lag die Zahl jeweils bei 22.530 Einwohnern.
Woher stammen die Daten zu Metzingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Metzingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Metzingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Reutlingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Gutsbezirk Münsingen, gemeindefreies Gebiet | 72525 | 8,54 € | 1.704 € | 6,01 % |
| St. Johann | 72813 | 10,50 € | 2.324 € | 5,42 % |
| Lichtenstein | 72805 | 11,01 € | 2.618 € | 5,05 % |
| Gomadingen | 72532 | 9,56 € | 2.302 € | 4,98 % |
| Mehrstetten | 72537 | 9,14 € | 2.232 € | 4,92 % |
| Grabenstetten | 72582 | 9,96 € | 2.477 € | 4,83 % |
| Bad Urach, Stadt | 72574 | 11,74 € | 2.942 € | 4,79 % |
| Trochtelfingen, Stadt | 72818 | 9,31 € | 2.394 € | 4,67 % |