Gomadingen

Marktüberblick

Gomadingen liegt im Großen Lautertal auf der Schwäbischen Alb, rund 15 Kilometer westlich von Reutlingen. Die 45,83 km² große Gemeinde mit 2.382 Einwohnern (2024) zählt zu den kleineren Gemeinden im Landkreis Reutlingen. Mit 85 % ihrer Gemarkung gehört sie zum Biosphärengebiet Schwäbische Alb und ist als Luftkurort ausgewiesen. Der Ort ist überregional bekannt durch das Haupt- und Landgestüt Marbach – das älteste staatliche Gestüt Deutschlands – und durch Schloss Grafeneck, das heute als Gedenkstätte und Behindertenheim dient.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein für eine solche Gemeinde typisches Bild: Die Angebotsmiete von 9,56 €/m² liegt über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m², während der Kaufpreis mit 2.302 €/m² leicht darunter liegt (Bundesdurchschnitt: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 20,07 ist deutlich niedriger als der Bundesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als im bundesweiten Durchschnitt – ein Hinweis auf einen eher nachfrageorientierten Mietmarkt bei moderaten Kaufpreisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Gomadingen eine bemerkenswerte Volatilität, die sich aus der geringen Größe des Marktes erklärt. Bei einer Bevölkerung von rund 2.400 Menschen können einzelne Immobilienverkäufe die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen.

Bei den Kaufpreisen schwankten die Angebotswerte zwischen 1.201 €/m² (2023) und 4.080 €/m² (2022). Der aktuelle Wert von 2.302 €/m² (2026) liegt damit in der Mitte des beobachteten Spektrums. Die CAGR von 3,2 % über den Zeitraum 2018–2026 ist vor diesem Hintergrund mit Vorsicht zu interpretieren, da sie von wenigen Extremwerten mitbestimmt wird.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,98 €/m² (2019) auf 9,49 €/m² (2026), was einer CAGR von 2,5 % entspricht. Auch hier sind einzelne Jahre wie 2023 (10,98 €/m²) und 2025 (11,30 €/m²) Ausreißer, die den Trend verzerren können.

Weder die Miet- noch die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet. Die Schwankungen sind also auf tatsächliche Angebotsdaten zurückzuführen, nicht auf Schätzungen.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Reutlingen liegt Gomadingen bei der Angebotsmiete mit 9,56 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 10,81 €/m². Beim Kaufpreis mit 2.302 €/m² liegt der Ort sogar noch deutlicher darunter (Kreis: 3.000 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 20,07 ist ebenfalls niedriger als der Kreiswert von 23,09.

Im Landesvergleich zeigt sich ein ähnliches Bild: Baden-Württemberg weist mit 11,08 €/m² höhere Mieten und mit 3.140 €/m² höhere Kaufpreise aus. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,49.

Im Bundesdurchschnitt liegt Gomadingen bei der Miete mit 9,56 €/m² über dem deutschen Mittel von 8,92 €/m², beim Kaufpreis mit 2.302 €/m² jedoch leicht darunter (Bundesdurchschnitt: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 20,07 liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 23,49.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 13 km hat Gomadingen die drittniedrigste Angebotsmiete – unterboten nur von Hohenstein (8,18 €/m²) und Engstingen (9,22 €/m²). Der Kaufpreis von 2.302 €/m² ist der niedrigste aller Nachbarorte (der nächstgelegene Nachbar, St. Johann, liegt bei 2.324 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,98 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn, deutlich über Hülben (3,29 %) und Hohenstein (3,57 %), aber unter St. Johann (5,42 %) und Lichtenstein (5,05 %).

Gomadingen ist mit einem Rendite-Perzentil von 85,1 im Bundesland Baden-Württemberg ein Ort mit überdurchschnittlicher Mietrendite im Vergleich zu den 1.102 anderen erfassten Orten im Land.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Gomadingen ist seit 2015 um 4,1 % gewachsen (von 2.288 auf 2.382 Einwohner). Vor diesem Wachstum stand eine Phase des Rückgangs von 2015 bis 2019 (von 2.288 auf 2.243 Einwohner). Seit 2020 ist ein deutlicher Zuzug zu verzeichnen, der 2022–2023 mit +82 Einwohnern in zwei Jahren seinen Höhepunkt erreichte. 2024 blieb die Bevölkerung stabil.

Der Landkreis Reutlingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 54 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit in den besten 14 %. Besonders gut abschneidet der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 58) sowie bei der Stärke (Rang 64). Schwächer ist er in der Demografie (Rang 135) und beim Wohlstand (Rang 112).

Gomadingen selbst verfügt über keine Hochschule. Die Lage im Biosphärengebiet Schwäbische Alb und der Status als Luftkurort sind strukturelle Faktoren, die den Ort für Erholungssuchende und potenzielle Zweitwohnsitzkäufer attraktiv machen. Das Haupt- und Landgestüt Marbach und die Gedenkstätte Schloss Grafeneck sind überregionale Anziehungspunkte.

Die Kombination aus moderaten Immobilienpreisen, guter Einbindung in den prosperierenden Landkreis Reutlingen und dem Erholungscharakter der Schwäbischen Alb macht Gomadingen zu einem Ort, der sowohl für Pendler nach Reutlingen als auch für Erholungssuchende interessant ist.