St. Johann

Der Ort

St. Johann ist eine Gemeinde auf der Schwäbischen Alb im Landkreis Reutlingen, die aus sechs Ortsteilen besteht (Bleichstetten, Gächingen, Lonsingen, Ohnastetten, Upfingen, Würtingen) und eine Fläche von 58,92 km² umfasst. Mit 89 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt die Siedlungsdichte deutlich unter dem Landesdurchschnitt. Die Gemeinde liegt auf 760 m ü. NHN, etwa acht Kilometer östlich von Reutlingen. Knapp die Hälfte der Gemarkung (44,2 %) gehört zum Biosphärengebiet Schwäbische Alb. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.324 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Kreisdurchschnitt von 3.000 Euro, dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 10,50 Euro pro Quadratmeter und liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (10,81 Euro) und dem Landesdurchschnitt (11,08 Euro), übertrifft aber deutlich den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 18,44 liegt deutlich unter dem Kreiswert (23,09), dem Landeswert (23,49) und dem Bundeswert (23,49). In Kombination mit der überdurchschnittlichen Bruttomietrendite von 5,42 % (Bundesdurchschnitt: 5,10 %, Landesdurchschnitt: 4,36 %) ergibt sich ein Marktprofil, das durch relativ niedrige Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten gekennzeichnet ist. Mit einem Perzentilrang von 92,38 % im Bundesland gehört St. Johann bei der Bruttomietrendite zu den Top-Orten in Baden-Württemberg.

Im regionalen Vergleich liegen Eningen unter Achalm und Pfullingen mit Kaufpreisen von 3.463 bzw. 3.873 Euro und Mieten von 13,15 bzw. 13,19 Euro deutlich über dem Niveau St. Johanns, dafür mit niedrigeren Renditen von 4,56 % bzw. 4,09 %. Hülben weist mit 3.952 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 3,29 % die niedrigste Rendite im Vergleich auf. Engstingen (2.542 Euro) und Gomadingen (2.302 Euro) liegen bei den Kaufpreisen knapp über bzw. unter dem St.-Johanns-Niveau, die Renditen liegen ebenfalls niedriger (4,35 % bzw. 4,98 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend mit starken Schwankungen: Von 6,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert bis 2023 auf 11,36 Euro, fiel 2024 auf 9,21 Euro und erreichte 2025 mit 15,79 Euro einen Ausreißer, bevor er 2026 wieder auf 10,40 Euro sank. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,45 %.

Der Angebotskaufpreis entwickelte sich noch volatiler: Von 1.456 Euro im Jahr 2018 stieg er 2022 auf 2.961 Euro, 2023 auf 3.169 Euro, fiel 2024 auf 1.875 Euro und erreichte 2025 mit 3.910 Euro einen weiteren Ausreißer, bevor er 2026 auf 2.951 Euro sank. Die CAGR liegt bei 9,23 %.

Die extremen Werte für 2025 bei Kaufpreis und Miete weichen deutlich vom aktuellen Niveau (10,40 Euro Miete, 2.951 Euro Kaufpreis 2026) ab und deuten auf eine hohe Volatilität des Angebotsmarktes hin. Die Werte für 2026 liegen wieder näher am Niveau der Vor-Corona-Jahre. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung der Gemeinde wuchs von 5.034 Einwohnern im Jahr 2015 auf 5.261 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 4,5 % entspricht. Zwischen 2020 und 2022 gab es einen leichten Rückgang (von 5.185 auf 5.175), bevor die Zahl wieder anstieg. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 5.261.

Die Arbeitslosenquote lag 2015 bis 2019 zwischen 3,4 % und 3,9 %. Ab 2020 stieg sie deutlich an und erreichte 2023 mit 6,1 % den höchsten Wert der Reihe. Dieser Anstieg entspricht dem Muster der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung während und nach der Pandemie.

Der Landkreis Reutlingen, auf den sich die Prognos-Bewertung bezieht, erreichte im Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 54 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 58) und in der Gesamtdynamik (Rang 80) ab. Schwächer ist die Bewertung im Bereich Demografie (Rang 135) und Wohlstand (Rang 112). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde St. Johann.