Grafenberg

Marktüberblick und Preisniveau

Grafenberg liegt mit einer Angebotsmiete von 11,71 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.168 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete liegt 5,7 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis liegt nur 0,9 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Diese Diskrepanz — Mieten stärker über dem Landesmittel als Kaufpreise — führt zu einer Bruttomietrendite von 4,44 Prozent, die im Landesvergleich im oberen Drittel liegt (Perzentilrang 61,9 von 1.102 Orten).

Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,54 und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt von 23,09 und dem Landesdurchschnitt von 23,49. Das bedeutet, dass der aktuelle Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als im regionalen Durchschnitt — ein Hinweis darauf, dass die Mieten in den letzten Jahren stärker gestiegen sind als die Kaufpreise.

Im direkten Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu fünf Kilometern liegt Grafenberg preislich im unteren Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 11,71 Euro liegt unter der von Kohlberg (12,20 Euro), Großbettlingen (13,01 Euro), Riederich (12,41 Euro), Metzingen (14,12 Euro), Frickenhausen (12,42 Euro) und Dettingen an der Erms (12,66 Euro). Nur Bempflingen (11,46 Euro) hat eine niedrigere Miete; Altdorf liegt mit 11,33 Euro ebenfalls darunter. Beim Kaufpreis von 3.168 Euro liegt Grafenberg unter allen Nachbarn außer Kohlberg (2.901 Euro). Grafenberg positioniert sich damit als preislich zugänglicher Ort im Umland von Reutlingen und Metzingen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung der Mieten in Grafenberg ist von starken Schwankungen geprägt. Von 10,22 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Miete 2019 auf 8,82 Euro, stieg dann bis 2021 auf 11,29 Euro, fiel 2024 auf 9,22 Euro und legte 2026 auf 13,32 Euro zu. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,37 Prozent.

Die Kaufpreise verlaufen deutlich stabiler: Sie lagen 2018 bei 3.776 Euro pro Quadratmeter, sanken 2020 auf 2.914 Euro, erholten sich bis 2024 auf 3.306 Euro und liegen 2026 bei 3.836 Euro. Die jährliche Wachstumsrate beträgt hier nur 0,20 Prozent.

Der Unterschied zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung ist auffällig: Während die Mieten über den Zeitraum um 30,3 Prozent gestiegen sind (von 10,22 auf 13,32), liegen die Kaufpreise 2026 nur um 1,6 Prozent über dem Niveau von 2018. Diese Entwicklung erklärt den niedrigeren Kaufpreisfaktor im Vergleich zum regionalen Durchschnitt.

Der aktuelle Angebotsmietwert von 11,71 Euro liegt unter dem Zeitreihenwert für 2026 von 13,32 Euro. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, sodass beide Werte auf tatsächlichen Daten beruhen. Der Unterschied kann auf unterschiedliche Berechnungszeitpunkte oder -methoden zurückzuführen sein.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung von Grafenberg ist seit 2015 um 5,5 Prozent von 2.604 auf 2.747 Einwohner gewachsen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 785 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von nur 3,5 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,79 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2015 lag sie bei 1,47 Prozent und stieg während der Pandemie auf 2,27 Prozent im Jahr 2020, bevor sie 2023 wieder auf 1,79 Prozent sank. Mit 31 arbeitslosen Personen ist der Arbeitsmarkt lokal sehr überschaubar.

Die Bevölkerungsentwicklung zeigt ein leichtes Wachstum bis 2022 (2.776 Einwohner), gefolgt von einem leichten Rückgang auf 2.747 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024. Dieser Trend entspricht einem leichten Abflachen des Zuzugs, bleibt aber insgesamt positiv.

Auf Kreisebene zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Reutlingen einen Gesamt-Rang von 54 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 58) und im Arbeitsmarkt (Rang 79). Schwächer ist die Position im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 112) sowie bei der Demografie (Rang 135). Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Grafenberg.

Standortfaktoren und Infrastruktur

Grafenberg liegt etwa elf Kilometer nordöstlich von Reutlingen und ist über die Bundesstraße 313 direkt mit Reutlingen im Süden und der Autobahn 8 im Norden verbunden. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt durch den Verkehrsverbund Neckar-Alb-Donau (NALDO). Diese Lage macht Grafenberg zum pendlerfreundlichen Ort im Umland der beiden Städte Reutlingen und Metzingen.

Als großer Arbeitgeber vor Ort besteht die Rampf-Gruppe mit Sitz in Grafenberg. Die Gemeinde verfügt über eine reine Grundschule und drei Kindergärten; weiterführende Schulen werden vorwiegend in der Nachbargemeinde Metzingen besucht. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Die Nachbargemeinden Kohlberg (2,2 Kilometer), Großbettlingen (2,8 Kilometer) und Riederich (2,8 Kilometer) bilden einen dichten Siedlungsverbund. Die Entfernung zu Metzingen beträgt 3,6 Kilometer, zu Reutlingen etwa elf Kilometer. Diese kurze Distanz zu den beiden größeren Städten erklärt die Nachfrage nach Wohnraum in Grafenberg und die Preisentwicklung im Vergleich zu weiter entfernten Orten.