Pliezhausen

Marktüberblick

Pliezhausen ist eine Gemeinde im Norden des Landkreises Reutlingen in Baden-Württemberg, rund acht Kilometer nördlich der Kreisstadt Reutlingen gelegen. Auf einer Fläche von 17,31 km² leben 9.853 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 569 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Pliezhausen, Dörnach, Gniebel und Rübgarten und gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart. Die Gemeinde liegt zwischen dem Neckar und dem Schönbuch.

Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich deutlich über den regionalen und überregionalen Durchschnittswerten. Die Angebotsmiete liegt bei 12,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.057 Euro je Quadratmeter. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beide Werte liegen signifikant über den Vergleichswerten des Landkreises Reutlingen (Miete: 10,81 €/m², Kaufpreis: 3.000 €/m²) und des Landes Baden-Württemberg (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²).

Preisentwicklung

Die Mietentwicklung in Pliezhausen zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend mit einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,76 %. In der historischen Reihe stieg die Angebotsmiete von 8,70 €/m² im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 13,81 €/m² im Jahr 2023. Seitdem ist ein Rückgang zu verzeichnen: 2024 lag der Wert bei 13,33 €/m², 2025 bei 12,77 €/m² und 2026 bei 12,62 €/m². Die aktuelle Angebotsmiete von 12,70 €/m² entspricht damit annähernd dem Wert von 2025.

Auch der Kaufpreis entwickelte sich stark steigend: Von 3.300 €/m² im Jahr 2018 stieg er auf einen Höchstwert von 4.921 €/m² im Jahr 2025. Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Wert von 4.538 €/m². Der aktuelle Marktdata-Wert von 4.057 €/m² liegt jedoch deutlich darunter – ein Unterschied von rund 500 €/m² zur Zeitreihe. Die Zeitreihe und der aktuelle Marktwert folgen damit einem ähnlichen Muster rückläufiger Entwicklungen.

Der Kaufpreisfaktor von 26,61 liegt deutlich über dem des Landkreises Reutlingen (23,09) und Baden-Württembergs (23,49). Er gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken – ein höherer Faktor bedeutet eine längere Amortisationsdauer und typischerweise eine niedrigere Rendite.

Regionale Einordnung

Die Bruttomietrendite von Pliezhausen beträgt 3,76 %. Dieser Wert liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Reutlingen (4,41 %) und Baden-Württembergs (4,36 %). Im bundeslandweiten Perzentilrang von 1.102 Vergleichsorten in Baden-Württemberg liegt Pliezhausen auf dem 16,8. Perzentil – das bedeutet, dass rund 83 % der baden-württembergischen Orte eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Die niedrige Rendite ist die direkte Folge der überdurchschnittlich hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete.

Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Pliezhausen mit 12,70 €/m² eine der höchsten Angebotsmieten auf – nur Schlaitdorf (13,38 €/m²) liegt darüber. Der Kaufpreis von 4.057 €/m² liegt jedoch nicht an der Spitze – Kirchentellinsfurt verzeichnet mit 4.196 €/m² einen höheren Wert bei einer noch niedrigeren Rendite von 3,59 %. Altenriet (3,77 %) und Bempflingen (3,70 %) liegen in einer ähnlichen Renditespanne wie Pliezhausen. Die Nachbarorte mit niedrigeren Kaufpreisen wie Walddorfhäslach (3.424 €/m²) oder Schlaitdorf (3.467 €/m²) erreichen deutlich höhere Renditen von 4,38 % bzw. 4,63 %.

Der deutsche Durchschnitt liegt bei einer Bruttomietrendite von 5,10 % – Pliezhausen liegt damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Pliezhausen wuchs zwischen 2015 (9.411 Einwohner) und 2024 (9.853 Einwohner) um 442 Personen, was einem Zuwachs von 4,7 % entspricht. Das Wachstum verlief bis 2022 durchgehend positiv (Höchststand: 9.893 Einwohner im Jahr 2022), stabilisierte sich dann aber auf dem Niveau von 9.853 Einwohnern in den Jahren 2023 und 2024.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 128 Personen (absolute Zahl). In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 ist ein Anstieg bis 2020 (159 Arbeitslose) zu verzeichnen, gefolgt von einem Rückgang auf 128 im Jahr 2023. Ohne eine zuverlässige Prozentangabe lässt sich die Arbeitsmarktlage nicht direkt mit anderen Orten vergleichen.

Der Landkreis Reutlingen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 54 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 58) sowie in der Dynamik (Rang 80). Im Bereich Demografie (Rang 135) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 112) liegt der Kreis etwas schwächer. Diese Ränge gelten für den gesamten Landkreis, nicht für die einzelne Gemeinde Pliezhausen.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum nicht strukturell erhöht.