Neckartenzlingen

Marktüberblick

Neckartenzlingen liegt im Vorland der Schwäbischen Alb im Landkreis Esslingen, rund 25 Kilometer südlich von Stuttgart. Die 9,03 km² große Gemeinde hat 6.483 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 718 Einwohnern pro km². Der Ort ist über die Bundesstraßen 297 und 312 an das Straßennetz angebunden und wird durch VVS-Buslinien erschlossen; ein eigener Bahnhof besteht nicht.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 12,41 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.533 Euro pro Quadratmeter ein Profil, das deutlich über dem deutschen Durchschnitt liegt, aber unter dem Niveau des Landkreises Esslingen und des Bundeslandes Baden-Württemberg. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,72. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis im regionalen Vergleich und einer vergleichsweise hohen Rendite von 4,22 Prozent macht Neckartenzlingen zu einem der renditestärksten Orte im unmittelbaren Umland. Der Kaufpreisfaktor von 23,72 liegt knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49, was auf einen Markt hindeutet, in dem die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen günstiger sind als in vielen anderen Gemeinden der Region.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Neckartenzlingen ist in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 von 9,28 Euro pro Quadratmeter auf 11,87 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 3,12 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.782 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 3.992 Euro pro Quadratmeter (2026), was einem CAGR von 4,62 Prozent entspricht.

Beide Reihen weisen dabei deutliche Schwankungen auf. Die Miete stieg 2021 sprunghaft von 9,64 auf 12,81 Euro pro Quadratmeter, fiel 2022 wieder auf 9,43 Euro, stieg 2023 auf den Höchstwert von 13,44 Euro und korrigierte sich in den Folgejahren auf 11,87 Euro (2026). Der Kaufpreis folgte einem ähnlichen Muster: Er erreichte 2021 mit 3.956 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel 2022 auf 3.450 Euro, erholte sich 2023 auf 3.620 Euro und stieg 2026 auf 3.992 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung ist damit volatiler als die Mietentwicklung. Der langfristige Anstieg des Kaufpreises (4,62 Prozent pro Jahr) übersteigt den der Miete (3,12 Prozent), was den Kaufpreisfaktor von 23,72 mitbegründet und die Rendite unter den Wert des Bundesdurchschnitts von 5,10 Prozent drückt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Esslingen liegt die Angebotsmiete von Neckartenzlingen mit 12,41 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 12,88 Euro. Der Kaufpreis von 3.533 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 3.803 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,11 Prozent, und der Kaufpreisfaktor von 23,72 liegt unter dem Kreiswert von 24,72. Neckartenzlingen ist damit im Kreis Esslingen eine der günstigeren Gemeinden.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete von 12,41 Euro liegt deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis von 3.533 Euro über dem Bundeswert von 2.409 Euro. Die Rendite von 4,22 Prozent liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, der Kaufpreisfaktor von 23,72 knapp über dem deutschen Wert von 23,49.

Im direkten Umland von Neckartenzlingen zeigt sich ein heterogenes Bild. Mit einem Kaufpreis von 3.533 Euro pro Quadratmeter liegt Neckartenzlingen über Walddorfhäslach (3.424 Euro) und Schlaitdorf (3.467 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten, die zwischen 3.712 Euro (Bempflingen) und 4.760 Euro (Altdorf) liegen. Gleichzeitig weist der Ort mit 4,22 Prozent Rendite eine der höchsten Renditen im Umland auf – nur Walddorfhäslach (4,38 Prozent) und Schlaitdorf (4,63 Prozent) liegen darüber. Die Angebotsmiete von 12,41 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarorte, die zwischen 11,33 Euro (Altdorf) und 13,38 Euro (Schlaitdorf) variieren.

Das Muster ist konsistent: Neckartenzlingen gehört im Umland zu den günstigeren Gemeinden bei gleichzeitig einer der höchsten Renditen. Dies spricht für einen Markt, in dem die Preise im Verhältnis zu den Mieten günstiger sind als in den meisten Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Landkreis Esslingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 17. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. In den Teilindizes schneidet der Kreis besonders stark im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 23) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 23) ab. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 67 noch im oberen Drittel, während der Demografie-Index (Rang 131) und der Dynamik-Index (Rang 165) schwächere Werte aufweisen. Die Stärke des Kreises liegt mit Rang 14 in den Top 5.

Diese Struktur spiegelt sich in der lokalen Demografie wider: Die Einwohnerzahl Neckartenzlingens ist von 6.542 (2015) auf 6.483 (2024) um 0,9 Prozent gesunken, mit einem Tiefpunkt von 6.356 Einwohnern im Jahr 2021. Seit 2022 stabilisiert sich die Bevölkerung leicht wieder. Im Jahr 2023 waren 131 Personen arbeitslos gemeldet.

Neckartenzlingen verfügt über keine Hochschulen. Der Ort ist historisch durch den Sandsteinabbau geprägt, der im 19. Jahrhundert mit mehr als 20 Steinbrüchen betrieben wurde. Das bekannteste Unternehmen des Ortes ist Bauknecht, das 1919 von Gottlob Bauknecht als elektrotechnische Werkstatt in Neckartenzlingen gegründet wurde und heute seinen Sitz in Stuttgart hat. Der Ort ist Teil des Gemeindeverwaltungsverbandes Neckartenzlingen, dem sechs Gemeinden angehören.