Neckartailfingen
Neckartailfingen (PLZ 72666) liegt im Kreis Esslingen in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 4.015 Einwohner auf 8,2 km², das entspricht 488 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,99 € pro m², der Kaufpreis bei 3.847 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,05 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,7 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neckartailfingen über dem Renditeniveau von 33 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,82 € auf 13,53 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,7 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Esslingen Rang 17 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 165, Stärkerang 14). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Altdorf, Aichtal und Schlaitdorf an.
Immobilienpreise in Neckartailfingen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Neckartailfingen
Neckartailfingen ist eine wachsende Gemeinde im leistungsstarken Landkreis Esslingen mit überdurchschnittlichen Immobilienpreisen, aber unterdurchschnittlicher Bruttomietrendite. Der Kaufpreismarkt zeigt hohe Volatilität, während die Mieten stabil steigen. Die fehlende direkte Schienenanbindung steht dem demografischen Zuzug gegenüber.
Marktüberblick: Teurer Markt mit unterdurchschnittlicher Rendite
Neckartailfingen liegt im Vorland der Schwäbischen Alb, etwa 25 Kilometer südlich von Stuttgart, und gehört zum Landkreis Esslingen. Die 4.015 Einwohner (2024) leben auf einer Fläche von 8,23 km², was einer Bevölkerungsdichte von 488 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist damit deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden im Umland.
Der Immobilienmarkt positioniert sich im oberen Drittel des Bundeslands Baden-Württemberg. Die Angebotsmiete liegt bei 12,99 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.847 Euro je Quadratmeter. Beide Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie liegen knapp über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Esslingen (Miete 12,88 €/m², Kaufpreis 3.803 €/m²) und deutlich über dem Landesmittel (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²). Im bundesweiten Vergleich mit über 10.000 Orten gehört Neckartailfingen damit zu den teureren Standorten.
Die Bruttomietrendite beträgt 4,05 Prozent und liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 4,11 Prozent. Im Bundesland rangiert der Ort im 33. Perzentil, also im unteren Drittel aller vergleichbaren Orte. Der Kaufpreisfaktor von 24,68 entspricht nahezu dem Kreiswert (24,72) und liegt über dem Landesdurchschnitt (23,49). Die niedrige Rendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Miete: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,60-Fachen des Bundesdurchschnitts über dem Mittel, die Miete mit dem 1,46-Fachen weniger stark. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete ist ungünstiger als im Bundesdurchschnitt.
Preisentwicklung: Stabile Miete, volatiler Kaufpreis
Die Mietpreise zeigen einen klaren Aufwärtstrend: Von 9,82 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 13,53 Euro, was einer jährlichen Steigerungsrate von rund 4,1 Prozent entspricht. Die Entwicklung war dabei nicht linear – zwischen 2019 (9,42 €/m²) und 2020 gab es einen leichten Rückgang, bevor der Trend ab 2021 deutlich anstieg.
Der Kaufpreismarkt zeigt eine deutlich höhere Volatilität. Nach einem Anstieg von 2.776 €/m² (2018) auf 3.514 €/m² (2020) folgte 2021 ein Rücksetzer auf 2.890 €/m², bevor der Preis 2022 mit 4.764 €/m² einen Höchststand erreichte. Anschließend folgte eine mehrjährige Korrektur: 2023 sank der Preis auf 4.079 €/m², 2024 auf 3.505 €/m² und 2025 auf ein Tief von 2.540 €/m². Die Prognose für 2026 zeigt mit 4.338 €/m² einen deutlichen Anstieg wieder.
Die Schwankungsbreite zwischen dem Tief 2025 und dem Hoch 2022 beträgt fast 87 Prozent und übertrifft bei weitem die vergleichsweise stabile Mietentwicklung. Kaufpreise reagieren empfindlicher auf Marktbedingungen als Mieten, was sich in dieser Datenlage deutlich abzeichnet.
Demografie und Arbeitsmarkt: Zuzug trotz gestiegener Arbeitslosigkeit
Die Einwohnerzahl Neckartailfingens ist seit 2015 kontinuierlich gestiegen – von 3.716 auf 4.015 im Jahr 2024, das sind 8,05 Prozent in neun Jahren. Besonders deutlich war der Zuzug zwischen 2021 und 2022, als die Bevölkerung von 3.917 auf 4.018 stieg.
Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich anders. Lag sie 2015 noch bei 5,2 Prozent, stieg sie bis 2020 auf 8,5 Prozent an und hat sich seither leicht erholt (6,9 Prozent im Jahr 2023). Der Anstieg während der Pandemie und die anschließende Erholung spiegeln das überregionale Muster wider.
Der demografische Zuzug geht einher mit der Lage in der Metropolregion Stuttgart, wo Wohnraum nachgefragt wird. Die steigende Bevölkerung bei gleichzeitig gestiegenen Immobilienpreisen deutet auf eine nachfrageseitig getriebene Entwicklung hin.
Standortfaktoren: Starker Kreis, aber keine direkte Schienenanbindung
Der Landkreis Esslingen gehört zu den leistungsstärksten Kreisen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt er Platz 17 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist er in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Platz 23) sowie Arbeitsmarkt (Platz 23) und in der wirtschaftlichen Stärke (Platz 14). Der Dynamik-Index mit Platz 165 ist schwächer ausgeprägt, was auf eine bereits hohe Entwicklungsdynamik hindeutet, die schwer noch weiter zu steigern ist.
Diese starke Kreislage wirkt sich auf die Immobilienpreise aus: Der Landkreis Esslingen ist insgesamt ein gefragter Standort, was die hohen Kaufpreise in Neckartailfingen mit erklärt. Allerdings verfügt Neckartailfingen selbst nicht über eine direkte Schienenanbindung. Der letzte Bahnhaltepunkt an der Strecke Plochingen–Immendingen wurde 1988 wegen Unrentabilität geschlossen. Der ÖPNV wird durch Buslinien des VVS bedient, die nach Nürtingen, Aich und Bernhausen führen. Die B 297 verläuft als Tunnelstraße zwischen Ortskern und Neckar durch den Ort, die B 312 führt am Ortsrand vorbei.
Die fehlende S-Bahn-Anbindung ist ein Nachteil gegenüber Nachbargemeinden wie Filderstadt, das über die S-Bahn-Linie S2 direkt mit Stuttgart verbunden ist. Gleichzeitig könnte die Reaktivierung des Bahnhaltepunkts, die im Gespräch ist, die Attraktivität des Ortes erhöhen.
Regionale Einordnung: Im Mittelfeld der Nachbargemeinden
Im direkten Vergleich mit den Nachbargemeinden zeigt sich ein heterogenes Bild. Altdorf (2 km entfernt) weist mit 4.760 €/m² den höchsten Kaufpreis und mit 2,86 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte auf – der Markt ist hier noch teurer als in Neckartailfingen. Wolfschlugen (5 km) liegt mit 4.291 €/m² ebenfalls über dem Neckartailfinger Niveau, aber mit 3,95 Prozent Rendite ähnlich niedrig.
Schlaitdorf (3,1 km) bietet mit 3.467 €/m² und 4,63 Prozent Rendite das günstigste Kaufpreis-Rendite-Verhältnis im Umkreis. Aichtal (2,2 km) liegt mit 3.775 €/m² und 4,19 Prozent nahezu auf dem Neckartailfinger Niveau.
Neckartailfingen bewegt sich damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Der Ort ist weder der teuerste noch der günstigste Standort im Umkreis. Diese Positionierung entspricht der Einordnung im Kreisdurchschnitt: Neckartailfingen ist ein typischer Vertreter des leistungsstarken Landkreises Esslingen, ohne extreme Ausreißer nach oben oder unten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neckartailfingen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neckartailfingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,82 €/m² |
| 2019 | 9,42 €/m² |
| 2020 | 9,75 €/m² |
| 2021 | 10,75 €/m² |
| 2022 | 10,00 €/m² |
| 2023 | 11,33 €/m² |
| 2024 | 11,91 €/m² |
| 2025 | 12,19 €/m² |
| 2026 | 13,53 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neckartailfingen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.776 €/m² |
| 2019 | 3.291 €/m² |
| 2020 | 3.514 €/m² |
| 2021 | 2.890 €/m² |
| 2022 | 4.764 €/m² |
| 2023 | 4.079 €/m² |
| 2024 | 3.505 €/m² |
| 2025 | 2.540 €/m² |
| 2026 | 4.338 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neckartailfingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,24 % |
| 2019 | 3,44 % |
| 2020 | 3,33 % |
| 2021 | 4,46 % |
| 2022 | 2,52 % |
| 2023 | 3,33 % |
| 2024 | 4,08 % |
| 2025 | 5,76 % |
| 2026 | 3,74 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neckartailfingen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 3.716 Einwohner |
| 2016 | 3.739 Einwohner |
| 2017 | 3.763 Einwohner |
| 2018 | 3.846 Einwohner |
| 2019 | 3.883 Einwohner |
| 2020 | 3.880 Einwohner |
| 2021 | 3.917 Einwohner |
| 2022 | 4.018 Einwohner |
| 2023 | 4.015 Einwohner |
| 2024 | 4.015 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neckartailfingen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,23 % |
| 2016 | 2,57 % |
| 2017 | 2,62 % |
| 2018 | 2,42 % |
| 2019 | 2,68 % |
| 2020 | 3,38 % |
| 2021 | 3,18 % |
| 2022 | 2,80 % |
| 2023 | 2,72 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 17,00 Rang |
| Dynamik | 165 Rang |
| Stärke | 14,00 Rang |
| Demografie | 131 Rang |
| Arbeitsmarkt | 23,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 23,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 67,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Neckartailfingen liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Neckartailfingen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neckartailfingen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neckartailfingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neckartailfingen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Wolfschlugen | 14,13 €/m² |
| Schlaitdorf | 13,38 €/m² |
| Aichtal | 13,17 €/m² |
| Großbettlingen | 13,01 €/m² |
| Neckartailfingen | 12,99 €/m² |
| Neckartenzlingen | 12,41 €/m² |
| Riederich | 12,41 €/m² |
| Altenriet | 11,67 €/m² |
| Bempflingen | 11,46 €/m² |
| Altdorf | 11,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neckartailfingen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neckartailfingen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Schlaitdorf | 4,63 % |
| Neckartenzlingen | 4,22 % |
| Aichtal | 4,19 % |
| Großbettlingen | 4,17 % |
| Neckartailfingen | 4,05 % |
| Riederich | 3,98 % |
| Wolfschlugen | 3,95 % |
| Altenriet | 3,77 % |
| Bempflingen | 3,70 % |
| Altdorf | 2,86 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Altdorf | 2,0 km | 72655 | 11,33 € | 4.760 € | 2,86 % |
| Aichtal, Stadt | 2,2 km | 72631 | 13,17 € | 3.775 € | 4,19 % |
| Schlaitdorf | 3,1 km | 72667 | 13,38 € | 3.467 € | 4,63 % |
| Neckartenzlingen | 3,2 km | 72654 | 12,41 € | 3.533 € | 4,22 % |
| Altenriet | 3,8 km | 72657 | 11,67 € | 3.714 € | 3,77 % |
| Großbettlingen | 4,1 km | 72663 | 13,01 € | 3.742 € | 4,17 % |
| Bempflingen | 4,3 km | 72658 | 11,46 € | 3.712 € | 3,70 % |
| Wolfschlugen | 5,0 km | 72649 | 14,13 € | 4.291 € | 3,95 % |
| Riederich | 5,7 km | 72585 | 12,41 € | 3.739 € | 3,98 % |
Wo liegt Neckartailfingen?
Lage
Neckartailfingen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neckartailfingen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,99 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.847 € |
| Bruttomietrendite | 4,05 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,7 |
| Einwohner | 4.015 |
| Einwohner je km² | 488 |
| Fläche (km²) | 8,2 |
| Arbeitslosenquote | 2,7 % |
| Prognos-Gesamtrang | #17 |
| Prognos Dynamikrang | #165 |
| Prognos Stärkerang | #14 |
| Koordinaten | 48,6118, 9,2629 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neckartailfingen
Was kostet eine Wohnung in Neckartailfingen?
Die Angebotsmiete liegt bei 12,99 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.847 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro), sind aber annähernd auf dem Niveau des Landkreises Esslingen (12,88 Euro Miete, 3.803 Euro Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Neckartailfingen entwickelt?
Seit 2018 sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise gestiegen. Die Angebotsmiete stieg von 9,82 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 13,53 Euro (2026), was einer Steigerung von rund 38 Prozent entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.776 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.338 Euro (2026). Die Kaufpreisentwicklung war dabei nicht linear: Im Jahr 2022 lag der Preis mit 4.764 Euro deutlich höher, bevor er 2025 auf 2.540 Euro sank. Alle Werte sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite kann man in Neckartailfingen erwarten?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,05 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,68. Damit liegt die Rendite unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent. Der Perzentilrang von 33,3 bedeutet, dass rund zwei Drittel der Orte im Bundesland eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Im Vergleich zum Landkreis Esslingen (4,11 Prozent) liegt Neckartailfingen leicht darunter.
Wie hat sich die Bevölkerung in Neckartailfingen entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 3.716 im Jahr 2015 auf 4.015 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 488 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv, auch wenn das Wachstum zwischen 2022 und 2024 stagnierte (4.018 zu 4.015).
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Neckartailfingen?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,9 Prozent. Der Landkreis Esslingen, zu dem Neckartailfingen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 17 von rund 400 deutschen Kreisen und gilt damit als wirtschaftsstark. Für Neckartailfingen selbst liegen keine separaten Prognos-Werte vor.
Woher stammen die Daten zu Neckartailfingen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neckartailfingen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neckartailfingen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Esslingen
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Erkenbrechtsweiler | 73268 | 10,84 € | 2.460 € | 5,29 % |
| Lenningen | 73252 | 12,70 € | 2.889 € | 5,27 % |
| Kohlberg | 72664 | 12,20 € | 2.901 € | 5,05 % |
| Lichtenwald | 73669 | 12,07 € | 3.088 € | 4,69 % |
| Schlaitdorf | 72667 | 13,38 € | 3.467 € | 4,63 % |
| Altbach | 73776 | 14,07 € | 3.730 € | 4,53 % |
| Reichenbach an der Fils | 73262 | 13,15 € | 3.527 € | 4,48 % |
| Filderstadt, Stadt | 70794 | 15,42 € | 4.160 € | 4,45 % |