Reichenbach an der Fils

Marktüberblick

Reichenbach an der Fils liegt im Landkreis Esslingen, einem der wirtschaftsstärksten Kreise Baden-Württembergs. Mit 13,15 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 3.527 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis positioniert sich der Ort im oberen Mittelfeld des regionalen Vergleichs. Die Bruttomietrendite von 4,48 Prozent liegt über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was vor allem daran liegt, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten moderater ausfallen als in vielen Nachbargemeinden.

Der Kaufpreisfaktor von 22,35 ist niedriger als im Kreis Esslingen (24,72) und in Baden-Württemberg insgesamt (23,49). Das bedeutet: Bezogen auf die jährliche Miete muss man weniger Jahre warten, bis sich der Kaufpreis amortisiert — ein Hinweis darauf, dass der Markt hier weniger überkauft ist als in vielen anderen Orten der Region. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 13,15 Euro deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, während die Rendite mit 4,48 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Diese Diskrepanz ist typisch für den süddeutschen Raum: Hohe Mieten bei noch höheren Kaufpreisen drücken die Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Angebotsmiete ist von 10,02 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,62 Euro im Jahr 2026 gestiegen — ein Anstieg um 36 Prozent in acht Jahren, bei einer jährlichen Wachstumsrate von 3,91 Prozent. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem deutlichen Rückgang 2023 auf 11,94 Euro folgte 2024 ein sprunghafter Anstieg auf 13,55 Euro, gefolgt von einer leichten Korrektur 2025 auf 12,42 Euro und einem erneuten Anstieg 2026.

Die Kaufpreise zeigten einen ähnlichen, aber weniger ausgeprägten Verlauf. Von 2.849 Euro pro Quadratmeter 2018 stiegen sie bis 2020 auf 3.716 Euro, fielen dann bis 2024 auf 3.374 Euro und erreichten 2025 mit 3.885 Euro einen neuen Höchststand, bevor sie 2026 auf 3.145 Euro sanken. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei nur 1,24 Prozent — deutlich unter der der Mieten. Diese Entwicklung zeigt einen Markt, in dem sich die Mieten dynamischer entwickeln als die Kaufpreise, was die Rendite langfristig stützt.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den acht umliegenden Orten zeigt Reichenbach an der Fils ein ausgewogenes Profil. Mit 13,15 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete hinter Plochingen (13,78 Euro) und Wernau (13,55 Euro) an dritter Stelle. Der Kaufpreis von 3.527 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch deutlich unter den Spitzenreitern wie Deizisau (4.213 Euro) oder Notzingen (3.905 Euro). Diese Kombination aus relativ hoher Miete bei moderatem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite von 4,48 Prozent, die nur von Lichtenwald (4,69 Prozent) und Ebersbach (4,66 Prozent) übertroffen wird.

Auf Kreisebene liegt die Miete Reichenbachs leicht über dem Durchschnitt des Landkreises Esslingen (12,88 Euro), während der Kaufpreis darunter liegt (3.527 gegenüber 3.803 Euro). Im Landesvergleich Baden-Württembergs liegt Reichenbach bei beiden Preisen über dem Durchschnitt (Miete 11,08 Euro, Kaufpreis 3.140 Euro). Der Perzentilrang von 64,4 im Bundesland bedeutet, dass Reichenbach bei den Miet- und Kaufpreisen im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte liegt.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Reichenbachs wuchs von 8.236 Einwohnern im Jahr 2015 auf 8.688 im Jahr 2024 — ein Plus von 5,5 Prozent. Der Anstieg verlief jedoch nicht gleichmäßig: Zwischen 2019 und 2021 ging die Einwohnerzahl leicht zurück, bevor sie 2023 um 231 Personen sprunghaft zunahm. Diese Entwicklung korreliert mit der Lage als Wohngemeinde im Umland der Region Stuttgart und Esslingen.

Die Arbeitslosigkeit zeigt im Zeitverlauf eine leichte Aufwärtsbewegung. Von 152 Arbeitslosen im Jahr 2019 stieg die Zahl auf 201 während der Pandemie 2020, fiel dann wieder auf 150 im Jahr 2022 und lag 2023 mit 188 wieder über dem Vorpandemiespiegel. Die absoluten Zahlen bleiben jedoch niedrig, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Die Bevölkerungsdichte von 1.169 Einwohnern pro Quadratkilometer ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch und spiegelt die kompakte Siedlungsstruktur auf nur 7,43 Quadratkilometer Fläche wider.

Standortfaktoren

Der Landkreis Esslingen, auf den sich die Standortfaktoren beziehen, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 17. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung — damit gehört er zu den besten vier Prozent. Besonders stark ist die wirtschaftliche Stärke mit Rang 14 von 400, ebenso wie Arbeitsmarkt (Rang 23) und Wettbewerb sowie Innovation (ebenfalls Rang 23). Diese Werte unterstreichen die wirtschaftliche Fundierung der Region.

Schwächer ausgeprägt sind die Dynamik (Rang 165) und die Demografie (Rang 131). Die niedrige Dynamik-Rangierung deutet darauf hin, dass der Kreis zwar etabliert und stabil ist, aber weniger Wachstumsimpulse setzt als dynamischere Regionen. Die Demografie-Rangierung liegt im unteren Mittelfeld und spiegelt die alternde Bevölkerung wider, die viele süddeutsche Kreise betrifft.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Standortqualität Reichenbachs ergibt sich damit vor allem aus der Nähe zum wirtschaftsstarken Umland Stuttgart-Esslingen und der damit verbundenen Pendlerfunktion.