Schlierbach

Marktüberblick: Hohe Preise bei schwacher Rendite

Der Immobilienmarkt in Schlierbach ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt mit 12,41 Euro je Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro) und auch über dem Kreisdurchschnitt Göppingen (11,16 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.373 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Landesmittel (3.140 Euro) und dem Kreiswert (3.018 Euro).

Die Kombination aus hohen Preisen und moderaten Mieten drückt die Bruttomietrendite auf 4,42 Prozent. Damit liegt Schlierbach knapp über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 4,49 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 22,65 liegt leicht unter dem Landesdurchschnitt von 23,49, was bedeutet, dass sich die Preise im Verhältnis zur Miete im Landesvergleich günstig einstellen – allerdings nur im relativen Kontext.

Im regionalen Vergleich hebt sich Schlierbach durch seine hohen Mietpreise hervor. Von den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 4,7 km Entfernung weist nur Ebersbach an der Fils mit 13,10 Euro je Quadratmeter eine höhere Angebotsmiete aus. Der Kaufpreis liegt mit 3.373 Euro je Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Notzingen (3.905 Euro), aber über Hattenhofen (3.356 Euro) und Zell unter Aichelberg (3.241 Euro).

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starken Schwankungen

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen ungewöhnlich volatil verlaufenden Immobilienmarkt in Schlierbach. Der Angebotskaufpreis bewegte sich von 3.000 Euro je Quadratmeter (2018) über einen Tiefpunkt von 2.883 Euro (2020) zu einem ersten Höhepunkt von 4.222 Euro (2021), fiel dann bis 2024 auf 2.890 Euro und stieg 2025 erneut auf 4.595 Euro an. Der aktuelle Wert von 3.134 Euro (2026) liegt dazwischen.

Die Mietpreise verlaufen ähnlich unruhig: Von 9,98 Euro (2018) über 11,08 Euro (2020) und 13,32 Euro (2023) auf 10,13 Euro (2024) bis 10,73 Euro (2026). Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 0,91 Prozent für die Miete und 0,55 Prozent für den Kaufpreis – beide Werte sind niedrig und spiegeln die starken Schwankungen wider, die sich im Durchschnitt ausmitteln.

Die hohen Kaufpreisspitzen in 2021 und 2025 könnten auf angebotsseitige Verzerrungen zurückzuführen sein, da es sich um Inseratwerte handelt. Die Schwankungsbreite von unter 2.900 bis über 4.500 Euro je Quadratmeter beim Kaufpreis ist erheblich und deutet auf einen Markt hin, in dem einzelne hochpreisige Inserate das Bild stark verzerren können.

Demografie: Stagnation bei hoher Bevölkerungsdichte

Die Einwohnerzahl Schlierbachs liegt bei 3.946 (Stand 2024) und hat sich seit 2015 kaum verändert. Im Betrachtungszeitraum von neun Jahren betrug die Gesamtveränderung lediglich 0,48 Prozent – von 3.927 auf 3.946 Einwohner. Damit bewegt sich die Gemeinde praktisch im Stand. Ein leichter Rückgang von 3.972 Einwohnern (2018) auf 3.916 (2021) wurde seitdem durch ein leichtes Wachstum ausgeglichen.

Auf nur 10,97 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 360 Einwohnern je Quadratkilometer, was für eine Gemeinde dieser Größe vergleichsweise hoch ist. Schlierbach liegt damit nahe an städtischen Verhältnissen, was die Nachfrage nach Wohnraum strukturell stützt.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,1 Prozent (2023) und ist damit deutlich über dem typischen baden-württembergischen Niveau. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 4,0 Prozent (2017) und 6,9 Prozent (2020). Der Anstieg während der Pandemie und die anschließende leichte Erholung entsprechen dem bundesweiten Muster, die absolute Höhe bleibt jedoch ein struktureller Schwächepunkt der Gemeinde.

Standortfaktoren: Starker Kreis mit schwacher Dynamik

Der Landkreis Göppingen, dem Schlierbach angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 116 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld. Besonders gut schneidet der Index Strukturstärke mit Rang 91 ab – ein Hinweis auf eine solide wirtschaftliche Basis mit etablierten Unternehmen und guter Infrastruktur.

Schwach ausgeprägt ist dagegen der Dynamik-Index mit Rang 310. Dieser Wert signalisiert, dass der Kreis in Bereichen wie Innovation, Unternehmensgründungen und technologischem Wandel hinter dem Bundesdurchschnitt zurückliegt. Für Schlierbach bedeutet dies: Die Lage profitiert von der stabilen Struktur des Umlands, aber es zeichnen sich keine dynamischen Impulse ab, die das Wachstum der Gemeinde beschleunigen könnten.

Schlierbach selbst verfügt über keine Hochschule und ist keine Universitätsstadt. Die Gemeinde bietet eine Grund- und Hauptschule mit Werkrealschule sowie zwei Kindergärten. Die Abwesenheit höherer Bildungseinrichtungen bedeutet, dass junge Menschen nach der Schulbildung tendenziell abwandern, was den demografischen Stillstand mit erklären könnte.

Die geografische Lage in der Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart – etwa 28 km von der Landeshauptstadt entfernt – bietet Pendleroptionen, bindet die Gemeinde aber auch an die teureren Stuttgarter Märkte. Dies könnte die hohen Immobilienpreise im Vergleich zu ländlicheren Gemeinden erklären.

Einordnung: Stabile Lage mit Preisanomalien

Schlierbach präsentiert sich als kleine, dicht besiedelte Gemeinde im stabilen Umland von Göppingen und Stuttgart. Die Immobilienpreise liegen über dem Landes- und Kreisdurchschnitt, was durch die Nähe zur Metropolregion Stuttgart und die hohe Bevölkerungsdichte auf kleinem Raum erklärt werden kann. Die niedrige Bruttomietrendite von 4,42 Prozent macht den Markt für reine Mietinvestoren weniger attraktiv.

Die starke Volatilität der Kauf- und Mietpreise in den letzten Jahren ist bemerkenswert und sollte bei der Marktbewertung berücksichtigt werden. Die Angebotswerte schwanken erheblich, was die Aussagekraft einzelner Jahreswerte einschränkt.

Demografisch stagniert die Gemeinde, die Arbeitslosenquote liegt strukturell über dem Landesdurchschnitt. Der starke Kreis Göppingen bietet eine solide Grundlage, aber die schwache Dynamik im Prognos-Ranking deutet auf begrenzte Zukunftsimpulse hin. Für Käufer und Mieter bleibt Schlierbach eine Option im Stuttgarter Umland, wobei die hohen Preise eine Abwägung zwischen Lagevorteil und Kosten erforderlich machen.