Holzmaden

Marktüberblick

Holzmaden ist eine 3,1 km² große Gemeinde im Kreis Esslingen, Baden-Württemberg, mit 2.346 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 757 Einwohnern pro km².

Die Angebotsmiete liegt mit 11,56 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,88 €/m², aber über dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Der Kaufpreis von 3.739 €/m² liegt knapp unter dem Kreisniveau (3.803 €/m²) und deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 26,95 ist der höchste unter allen Nachbarorten im Umkreis bis 5 km und liegt sowohl über dem Kreis- (24,7) als auch dem Landesdurchschnitt (23,5). Die Bruttomietrendite von 3,71 % gehört zu den niedrigsten im Vergleich — nur Bissingen an der Teck (3,64 %) liegt darunter.

Das Muster zeigt: Holzmaden ist ein Ort, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders hoch sind. Der Kaufpreisfaktor von 26,95 bedeutet, dass der Kaufpreis das 26,95-Fache der Jahresmiete beträgt. Das ist deutlich mehr als im Kreis (24,7) oder in Baden-Württemberg (23,5). Für Investoren ergibt sich daraus eine geringere Rendite bei gleichzeitig hoher Kaufpreissituation.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete in Holzmaden stieg von 9,23 €/m² (2018) auf 12,55 €/m² (2026), was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von rund 3,9 % entspricht. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.874 €/m² (2018) auf 3.935 €/m² (2026), ebenfalls rund 4,0 % pro Jahr.

Beide Reihen zeigen jedoch starke Schwankungen. Die Miete fiel 2022 von 11,33 auf 11,23 €/m² und erholte sich erst 2023 auf 12,40 €/m². Der Kaufpreis brach 2020 von 3.700 auf 2.834 €/m² ein, stieg 2021 auf 3.716 €/m², erreichte 2023 mit 4.268 €/m² einen Höhepunkt und fiel dann bis 2025 auf 3.175 €/m².

Die Volatilität im Kaufpreis ist deutlich höher als in der Miete. Der Kaufpreis schwankte im Zeitraum um 50,6 % zwischen Tief- und Hochpunkt, die Miete um 36,0 %. Das spiegelt das typische Muster wider, dass sich Kaufpreise stärker auf Zinsänderungen und Nachfrageverschiebungen reagieren als die Mieten, die träger sind.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Markt-Daten und der Zeitreihe: Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 11,56 €/m², während die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 12,55 €/m² ausweist. Die aktuellen Kaufpreise (3.739 €/m²) liegen ebenfalls unter dem Zeitreihenwert für 2026 (3.935 €/m²). Die Zeitreihe bildet den historischen Jahresverlauf ab, während die aktuellen Markt-Daten den jüngsten Stand widerspiegeln. Die Differenz deutet darauf hin, dass sich die aktuellen Angebotspreise leicht von den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe unterscheiden.

Regionale Einordnung

Holzmaden liegt im Kreis Esslingen, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 17 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Bereichen Stärke (Rang 14), Arbeitsmarkt (Rang 23) und Wettbewerb/Innovation (Rang 23). Der Rang in Dynamik (165) ist deutlich schwächer. Der Wohlstands- und Sozialindex liegt mit Platz 67 im oberen Mittelfeld.

Auf Ortsebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,7 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Bevölkerung wuchs von 2.222 (2015) auf 2.346 (2024), ein Plus von 5,58 %. Das Wachstum ist moderat, aber stabil — es gab keine nennenswerten Einbrüche.

Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Holzmaden im oberen Preissegment angesiedelt. Von den acht Nachbarn im Umkreis bis 5 km hat nur Kirchheim unter Teck (4.003 €/m²) einen höheren Kaufpreis. Die Miete liegt im Mittelfeld — höher als in Zell unter Aichelberg (11,04 €/m²) und Bissingen (11,54 €/m²), aber niedriger als in Weilheim (12,36 €/m²) und Kirchheim (13,75 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 26,95 ist der höchste im gesamten Vergleich — das bedeutet, dass Holzmaden im Verhältnis zu den Mieten am teuersten ist.

Die Kombination aus hoher Kreisqualität (Platz 17 im Zukunftsatlas), niedriger Arbeitslosigkeit und moderatem Bevölkerungswachstum entspricht dem Muster einer stabilen Wohnraumnachfrage. Der hohe Kaufpreisfaktor steht im Widerspruch zur relativ moderaten Miete — der Kaufpreis liegt mit dem 3,99-Fachen des Bundesdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 2,8-Fachen.

Standortfaktoren

Holzmaden hat keine Hochschulen am Ort. Die Gemeinde ist eine kleine, ländlich geprägte Gemeinde im Stuttgarter Umland. Die Bevölkerungsdichte von 757 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe moderat.

Der Kreis Esslingen als übergeordnete Einheit ist wirtschaftlich stark (Platz 14 im Prognos-Index "Stärke", Platz 23 in Arbeitsmarkt und Wettbewerb/Innovation). Die Lagefaktor-Daten zeigen keine Bodenrichtwerte für Holzmaden — für diesen Ort liegen keine Boden- oder Grundstücksdaten vor. Das ist bei kleinen Gemeinden im ländlichen Raum nicht unüblich, da die Bodenschätzung hier weniger detailliert erfolgt als in größeren Städten.

Zusammenfassend ist Holzmaden eine kleine, stabile Gemeinde im wirtschaftsstarken Kreis Esslingen. Der Immobilienmarkt ist durch hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten gekennzeichnet, was zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im Vergleich führt. Für Eigennutzer ist der Ort attraktiv, für reine Investoren ist die Renditesituation angesichts des hohen Kaufpreisfaktors weniger attraktiv.