Weilheim an der Teck, Stadt

Standort und Bevölkerungsentwicklung

Weilheim an der Teck liegt im südlichen Landkreis Esslingen am Rand der Schwäbischen Alb und gehört zur Region Stuttgart. Die 26,5 km² große Stadt mit rund 10.400 Einwohnern verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 3,4 Prozent – von 10.052 auf 10.397 Einwohner. Dieser Zuzug findet auf engem Raum statt: Die Bevölkerungsdichte liegt bei 392 Einwohnern je Quadratkilometer, deutlich über dem Landesdurchschnitt. Der neu entstandene Stadtteil Egelsberg westlich des Kernorts mit etwa 2.000 Einwohnern zeigt, dass die Stadt noch Bauland erschließt. Etwa 59 Prozent der Gemarkung liegen im Biosphärengebiet Schwäbische Alb, was die Siedlungsentwicklung begrenzt.

Die Wohnraumnachfrage wird durch die Lage in der Metropolregion Stuttgart getrieben. Weilheim gehört zur Region Stuttgart und profitiert von der Pendlerbindung in die Landeshauptstadt. Die Autobahn A 8 verläuft im Norden der Gemarkung und bietet direkte Anbindung. Eine eigene S-Bahn-Anbindung besteht nicht mehr: Die Bahnstrecke Kirchheim–Weilheim wurde 1982 im Personenverkehr stillgelegt. Die nächstgelegenen S-Bahn-Knotenpunkte liegen in Wendlingen am Neckar und Kirchheim unter Teck, beide etwa 10 bis 15 Kilometer entfernt.

Aktueller Immobilienmarkt

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.511 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,36 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,67.

Im Vergleich zum Landkreis Esslingen liegt Weilheim bei der Miete leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 12,88 Euro, beim Kaufpreis ebenfalls darunter mit 3.511 gegenüber 3.803 Euro. Die Rendite von 4,22 Prozent liegt knapp über dem Kreiswert von 4,11 Prozent. Gegenüber Baden-Württemberg zeigt sich ein anderes Bild: Weilheims Preise liegen deutlich über dem Landesdurchschnitt bei 3.140 Euro Kaufpreis und 11,08 Euro Miete. Die Rendite liegt damit unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 23,67 liegt knapp über dem Landesdurchschnitt von 23,49, aber unter dem Kreiswert von 24,72. Das bedeutet: Relativ zur Miete sind die Kaufpreise in Weilheim im Kreisdurchschnitt moderat, aber im Landesvergleich hoch. Die niedrige Rendite im Landesvergleich spiegelt wider, dass die Kaufpreise stärker über dem Landesmittel liegen als die Mieten.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Aichelberg (3,4 km) liegt mit 12,73 Euro Miete und 3.689 Euro Kaufpreis leicht über Weilheim, während Bissingen an der Teck mit 3.809 Euro Kaufpreis und nur 11,54 Euro Miete eine deutlich niedrigere Rendite von 3,64 Prozent aufweist. Neidlingen fällt mit 9,25 Euro Miete und 3.566 Euro Kaufpreis deutlich ab und bietet mit 3,11 Prozent die niedrigste Rendite aller Nachbarorte.

Preisentwicklung und Zyklus

Die Zeitreihen zeigen einen markanten Zyklus: Der Kaufpreis stieg von 2.576 Euro im Jahr 2018 auf einen Höhepunkt von 4.383 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg von 70 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.287 Euro im Jahr 2025 und ein weiterer Rückgang auf 3.037 Euro im Jahr 2026. Die Miete entwickelte sich weniger volatil: Nach einem Tief von 8,33 Euro im Jahr 2019 stieg sie auf 11,17 Euro im Jahr 2021, fiel 2022 auf 9,57 Euro und erholte sich bis 2025 auf 12,54 Euro. Der Wert für 2026 liegt bei 14,83 Euro.

Der CAGR für die Miete liegt bei 4,8 Prozent, für den Kaufpreis bei 2,1 Prozent über den gesamten Zeitraum. Der niedrigere Kaufpreis-CAGR resultiert aus dem starken Anstieg bis 2021 und dem anschließenden Rückgang. Die Miete zeigt keine klare Trendrichtung, sondern schwankt stark von Jahr zu Jahr.

Die Bruttomietrendite von 4,22 Prozent ergibt sich aus dem aktuellen Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis. Im historischen Vergleich war die Rendite 2021 mit dem Spitzenkaufpreis von 4.383 Euro und einer Miete von 11,17 Euro deutlich niedriger als heute. Der aktuelle Wert liegt damit über dem historischen Tiefpunkt, aber unter dem Landesdurchschnitt.

Standortfaktoren und Zukunftsperspektiven

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis Esslingen auf Platz 17 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtbeurteilung. Besonders stark ist der Index "Wettbewerb und Innovation" mit Rang 23 sowie der Arbeitsmarkt mit Rang 23. Der Index "Stärke" liegt auf Platz 14, was auf eine robuste wirtschaftliche Basis hinweist. Der Index "Dynamik" mit Rang 165 und der Index "Demografie" mit Rang 131 liegen deutlich schwächer.

Diese Struktur spiegelt sich in Weilheim wider: Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+3,4 Prozent seit 2015) steht einer schwächeren dynamischen Entwicklung gegenüber. Der Kreis Esslingen profitiert von der Nähe zu Stuttgart und der industriellen Struktur, während demografische Herausforderungen wie Alterung und Schrumpfung in ländlichen Teilen des Kreises bestehen.

Weilheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die nächstgelegenen Hochschulen liegen in Stuttgart, Tübingen und Ulm. Das Fehlen lokaler Bildungseinrichtungen bedeutet, dass die Stadt primär als Wohngemeinde für Pendler fungiert, nicht als Studien- oder Forschungsstandort.