Dettingen unter Teck

Marktüberblick

Dettingen unter Teck liegt am Rand der Schwäbischen Alb im Landkreis Esslingen, etwa 35 Kilometer südöstlich von Stuttgart. Die Gemeinde umfasst 15,14 Quadratkilometer und hat 6.312 Einwohner, was einer Dichte von 417 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Der Ort ist seit 1899 an die Bahnstrecke Wendlingen–Oberlenningen angeschlossen (Bahnhof Dettingen (Teck)) und gehört zur Region Stuttgart.

Der lokale Immobilienmarkt bewegt sich auf einem Niveau, das deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegt, aber annähernd dem Kreis- und Landesmittel entspricht. Die Angebotsmiete beträgt 12,67 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 3.824 Euro je Quadratmeter. Die Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Bruttomietrendite von 3,98 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 25,15 beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite unter das Landesmittel von 4,36 Prozent. Dettingen liegt mit einem Perzentilrang von 29,1 im Bundesland in der unteren Hälfte der Renditeverteilung – das bedeutet, dass etwa 70 Prozent der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Dettingen unter Teck haben in den letzten Jahren deutlich an Dynamik gewonnen. Von 8,00 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2026 auf 14,96 Euro – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 8,14 Prozent über den gesamten Zeitraum. Der Anstieg verlief nicht linear: Nach einem ersten Sprung auf 10,83 Euro im Jahr 2020 folgte 2021 ein Rücksetzer auf 10,26 Euro, bevor die Preise ab 2022 wieder stiegen (11,84 Euro) und 2024 mit 13,17 Euro ein neues Niveau erreichten. Die Werte für 2025 (13,12 Euro) und 2026 (14,96 Euro) deuten auf eine weitere Steigerung hin.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich ruhiger. Von 3.783 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2026 auf 4.452 Euro – eine jährliche Wachstumsrate von 2,05 Prozent. Auffällig ist der Einbruch im Jahr 2022 auf 3.319 Euro, der zeitlich mit der Zinswende auf dem Immobilienmarkt zusammenfällt. Die Preise erholten sich 2023 auf 3.838 Euro, sanken 2024 wieder auf 3.596 Euro und liegen 2025 bei 3.759 Euro. Die Kaufpreise zeigen also eine höhere Volatilität als die Mieten, was sich in einem niedrigeren CAGR widerspiegelt.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verändert hat. Während die Mieten stark stiegen, blieben die Kaufpreise relativ stabil, was die Rendite in den letzten Jahren leicht verbessert haben dürfte.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich bewegt sich Dettingen unter Teck nahe am Durchschnitt des Landkreises Esslingen. Die Angebotsmiete von 12,67 Euro liegt nur geringfügig unter dem Kreisdurchschnitt von 12,88 Euro. Der Kaufpreis von 3.824 Euro liegt knapp über dem Kreiswert von 3.803 Euro. Damit entspricht Dettingen dem regionalen Muster des Landkreises Esslingen.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete von 12,67 Euro liegt 14,3 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Der Kaufpreis von 3.824 Euro übersteigt den Landeswert von 3.140 Euro um 21,8 Prozent. Die Rendite von 3,98 Prozent liegt deutlich unter dem Landesmittel von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,15 ist höher als der Landesdurchschnitt von 23,49.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Dettingen mit 12,67 Euro Miete und 3.824 Euro Kaufpreis in der Mitte der Spanne liegt. Kirchheim unter Teck (3,2 Kilometer entfernt) weist mit 13,75 Euro Miete und 4.003 Euro Kaufpreis die höchsten Werte auf – sowohl die Miete als auch der Kaufpreis liegen über denen Dettingens. Owen (3,4 Kilometer) hat mit 11,54 Euro Miete und 3.943 Euro Kaufpreis eine niedrigere Miete bei einem ähnlichen Kaufpreis, was zu einer niedrigeren Rendite von 3,51 Prozent führt. Unter den Nachbarorten hat Beuren mit 3.250 Euro den niedrigsten Kaufpreis und gleichzeitig die höchste Rendite von 4,41 Prozent.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Dettingen unter Teck ist seit 2015 um 5,0 Prozent von 6.010 auf 6.312 Einwohner gewachsen. Das Wachstum verlief jedoch nicht stetig: Zwischen 2019 und 2020 ging die Einwohnerzahl leicht zurück (von 6.149 auf 6.122), bevor ab 2021 ein deutlicher Zuzug einsetzte (6.207 im Jahr 2021, 6.316 im Jahr 2022). Seit 2023 ist die Bevölkerung mit 6.312 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosenquote zeigt im Zeitverlauf deutliche Schwankungen. Der Index ging von 98 im Jahr 2015 auf 78 im Jahr 2019 zurück, stieg 2020 auf 114, fiel 2022 auf 77 und lag 2023 bei 103. Die Werte sind als Indexzahlen dargestellt, nicht als prozentuale Quote. Der starke Anstieg 2020 und der anschließende Rückfall 2022 spiegeln die wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie wider.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Lage am Albtrauf der Schwäbischen Alb und der Anteil von rund 30 Prozent Waldfläche an der Gemeindefläche tragen zur Wohnqualität bei.

Der Landkreis Esslingen selbst schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 17 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders stark ist der Kreis mit Rang 14 im Index "Wirtschaftliche Stärke", gefolgt von Rang 23 in "Arbeitsmarkt" und "Wettbewerb und Innovation". Schwächer ist die Position mit Rang 165 im Index "Dynamik" und Rang 131 im Index "Demografie".